每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“剛簽了新的購房合同，希望這次能換房順利！”

10月30日，多位寧波恒大御海天下四區(qū)的業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，異地?fù)Q房進(jìn)展順利，已換到了滿意的新樓盤。

恒大御海天下，是恒大集團(tuán)繼啟東威尼斯、海南?；◢u、貴陽文旅城之后在寧波打造的第一個濱海旅居小鎮(zhèn)項目。項目總占地約6000畝，可開發(fā)約3500畝，共斥資約300億元整體開發(fā)運(yùn)營，是華東地區(qū)少見的濱海旅居大盤。

三年前，經(jīng)過親戚介紹，48歲的內(nèi)蒙古包頭人顧秀華投資88萬元，在恒大御海天下拿下一套小兩房，合同約定2024年6月30日交房。

但一切美好的計劃，在恒大集團(tuán)出現(xiàn)資金鏈危機(jī)后按下了暫停鍵。

直到如今，通過探索異地?fù)Q房，寧波地方政府拿出了一個解決爛尾樓遺留問題的較好樣本。其間，購房者、開發(fā)商以及各方利益糾纏，解決過程矛盾重重，充滿荊棘和挑戰(zhàn)。

寧波市奉化區(qū)住建局相關(guān)人士向每經(jīng)記者證實，由于四區(qū)項目公司寧波景順置業(yè)有限公司資不抵債，無力續(xù)建，600余戶業(yè)主未能在今年6月底按期收房。住建部門及當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府全力推進(jìn)方案落地，提出“企業(yè)破產(chǎn)預(yù)重整+異地置換”的方式解決。

買房廣告到處都是，如今房子“泡在水里”

就在顧秀華買房的第二年，開發(fā)商恒大集團(tuán)曝出資金鏈危機(jī)，各地樓盤接二連三地停工。恒大御海天下完成一區(qū)項目交付后，二區(qū)和三區(qū)短暫停工，四區(qū)和五區(qū)則泡在水中，成了爛尾工程。

37歲的郭憲天是顧秀華的鄰居，他至今仍然記得恒大御海天下開盤時鋪天蓋地的廣告。

據(jù)他介紹，交完首付款后，售樓處再也沒人來聯(lián)系自己，沒有催收尾款，也沒有人告知建設(shè)進(jìn)展，“錢收了，購房合同還在我這里，沒有簽過字。”

每經(jīng)記者采訪了解到，按照原定規(guī)劃，恒大御海天下共有商品房源1萬余套，分五區(qū)開發(fā)，項目公司分別是恒大集團(tuán)旗下的寧波穗華置業(yè)有限公司和寧波景順置業(yè)有限公司。

除了住宅，項目規(guī)劃建設(shè)約7萬平方米海景酒店，8300平方米的兒童娛樂城，1.9萬平方米的康養(yǎng)莊園等，還包括濱海商業(yè)街區(qū)、國際會展中心、國際運(yùn)動中心和中央景觀大道等商業(yè)配套。

“當(dāng)時買房廣告打得到處都是，一到周末和節(jié)假日就有大巴車帶人來看房，平時順暢的馬路被擠到堵車。”項目所在的松岙鎮(zhèn)一位居民向每經(jīng)記者回憶。

奉化區(qū)政府官網(wǎng)公布的報告顯示，2019年上半年，奉化區(qū)商品房銷售面積123.12萬平方米，同比增長116.0%，其中，恒大御海天下超級大盤一期開盤4830套住宅，成交3894套，銷售面積達(dá)32萬平方米，占全區(qū)銷售面積的26.0%。

多位恒大御海天下四區(qū)的業(yè)主向每經(jīng)記者介紹，今年3月，大家陸續(xù)接到消息，房子將集體換到奉化另兩處樓盤。

“他們有100位業(yè)主來看過房，一部分人愿意接受換房，也有人擔(dān)心價格高，要求退房退錢。”奉化區(qū)華僑城歡樂濱海項目一位客戶經(jīng)理介紹，是由政府部門協(xié)調(diào)御海天下四區(qū)業(yè)主異地?fù)Q房的。

今年4月，每經(jīng)記者從上海出發(fā)，經(jīng)過2小時20分到達(dá)奉化高鐵站，乘車一路往東方向約1個小時到達(dá)寧波灣海邊，很遠(yuǎn)處可看到密密麻麻的一排高樓和毛坯建筑，周圍較為荒涼。

沿著項目自北向南走，可以看到，外觀像城堡的兒童娛樂城、影城已建成，一區(qū)最早銷售并完成交房，內(nèi)部有約50戶人家入住。二區(qū)和三區(qū)接近完工，在做內(nèi)部裝修。濱海商業(yè)街以及所有沿街門面都鎖著門，無人經(jīng)營商鋪，有的地面已出現(xiàn)沉降，間隙寬度超過成年人腳背。

每經(jīng)記者爬上圍墻往四區(qū)內(nèi)部看去，一些樓棟建到10余層，一些建到5層左右，遠(yuǎn)處雜草叢中還有一部分低矮的毛坯建筑，工地停工已久，沒有工人。

核心問題在于新樓盤定價水平

上述華僑城客戶經(jīng)理透露，此次指定參與換房的有兩個在售樓盤，分別是華僑城歡樂濱海，以及浙江本土企業(yè)新中宇集團(tuán)開發(fā)的海風(fēng)四季。

兩個樓盤都在黃賢海上長城森林公園附近，與恒大御海天下距離約19公里。

華僑城歡樂濱海是華僑城集團(tuán)浙江區(qū)域在寧波灣打造的70萬平方米文旅小鎮(zhèn)，規(guī)劃建設(shè)漁人碼頭、商業(yè)街區(qū)、住宅、酒店和康養(yǎng)中心等旅游配套設(shè)施，高層住宅均價約10500元/平方米，別墅均價約18000~26000元/平方米。

寧波華僑城歡樂濱海 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

海風(fēng)四季則是已建成的現(xiàn)房銷售小區(qū)，高層均價約8000元/平方米，別墅均價為15000元/平方米。

據(jù)海風(fēng)四季項目一位負(fù)責(zé)人透露，今年4月，奉化區(qū)住建局與松岙鎮(zhèn)政府組織華僑城歡樂濱海、海風(fēng)四季項目負(fù)責(zé)人，到恒大御海天下就換房事項開會討論。

每經(jīng)記者以四區(qū)業(yè)主身份咨詢了松岙鎮(zhèn)政府一位副書記，對方表示，針對解決恒大御海天下，相關(guān)部門研究制定了靈活變通的方案進(jìn)行異地交房，讓在御海天下購房的業(yè)主，選擇在另外兩處新盤收房。不過，一切方案推行的前提是得到業(yè)主們的認(rèn)可。

但與此同時，兩家開發(fā)商表達(dá)了相對矛盾的心態(tài)：

一方面十分歡迎恒大御海天下的業(yè)主前來換房，這有助于增加穩(wěn)定客群，提高自家項目去化率；但另一方面，他們又對異地?fù)Q房“多退少補(bǔ)”方案有所顧慮。比如，業(yè)主的購房資金如何從恒大項目進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

每經(jīng)記者注意到，海風(fēng)四季并未規(guī)定調(diào)換的樓層范圍，而華僑城歡樂濱海明確提到，“業(yè)主們僅可以在低樓層或者高樓層選房”。

前述奉化區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者表示，異地?fù)Q房解決方案最終靠的是雙向選擇，一切尊重業(yè)主的意愿，政府部門主要是提供平臺來推進(jìn)解決困局。相信通過努力，一定能促成各方合作，讓業(yè)主順利交房。

松岙鎮(zhèn)一位副鎮(zhèn)長則提到，此次換房的核心問題在于兩處新樓盤定價水平，相關(guān)部門出面繼續(xù)與開發(fā)商商談，爭取讓四區(qū)業(yè)主享受置換團(tuán)購價格。

拉鋸半年，超70%業(yè)主完成異地?fù)Q房手續(xù)

恒大御海天下四區(qū)的異地?fù)Q房計劃，在業(yè)主、開發(fā)商的矛盾和疑慮聲中拉鋸了半年。

今年9月，各方在奉化區(qū)法院召開債權(quán)人會議，恒大方面將四區(qū)業(yè)主支付的購房款進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

10月30日，郭憲天向每經(jīng)記者介紹，已將恒大御海天下的房源換到了華僑城，“債權(quán)人會議開完后，今年國慶期間拿著恒大御海天下發(fā)的房券（抵首付款）在新樓盤置換選房，昨天（10月29日）簽了新的購房合同。”

按照恒大御海天下的營銷方式，允許購房者與開發(fā)商簽訂分期付款合同，尾款在四年內(nèi)還清，無需做銀行按揭貸款，免除利息費(fèi)用。

對于具體的換房流程，據(jù)每經(jīng)記者了解：

郭憲天當(dāng)時在恒大御海天下買了88平方米的裝修房，總價80萬元，均價約9100元/平方米，首付一次性繳納33萬元，剩下47萬元分期支付給開發(fā)商。

換到華僑城歡樂海濱一套100平方米的毛坯房，市場均價9500元/平方米。因換房業(yè)主超過200戶，華僑城方面給了總價九折的團(tuán)購價。

具體到郭憲天所選樓層的房源，最終均價約7500元/平方米，總價75萬元。

因為有業(yè)主六折出售了自己的房劵，郭憲天花22.2萬元買下對方一張價值37萬元的房券，再向開發(fā)商補(bǔ)交了5萬元差價（即補(bǔ)差價27.2萬元），買下了華僑城的新房。

奉化區(qū)住建局證實，對于寧波景順置業(yè)無法短期內(nèi)通過原址續(xù)建方式達(dá)成“保交樓”任務(wù)的實際，明確以“企業(yè)破產(chǎn)預(yù)重整+異地置換”的方式，按照“法治化、市場化”的原則，化解風(fēng)險、組織實施。

今年以來，區(qū)專班開展并完成問題處置意愿的問詢調(diào)查，組織業(yè)主代表參觀置換房源并開展詢價座談，與兩處項目開展多輪談判，確定可供置換房源及“一房一價”。

寧波景順置業(yè)有限公司清算工作組一位負(fù)責(zé)人表示，目前，恒大御海天下四區(qū)有超過70%的業(yè)主完成了異地?fù)Q房的手續(xù)。

至此，一度成為地方政府“燙手山芋”的問題項目，終于得到了有效解決。

中南財經(jīng)政法大學(xué)兼職教授譚浩俊表示，爛尾樓異地?fù)Q房模式尚為少見。一般情況下，都是由地方政府組織新的開發(fā)企業(yè)接盤，把樓盤繼續(xù)開發(fā)建設(shè)起來，并給予購房者一定的資金補(bǔ)貼，或者讓購房者補(bǔ)齊差價等，“寧波此次異地?fù)Q房是一種創(chuàng)新之舉。”

在譚浩俊看來，保交樓是地方政府的重要工作之一，但現(xiàn)實情況往往較為棘手。如何推進(jìn)解決，考驗著地方政府的執(zhí)政能力和服務(wù)水平。

（應(yīng)受訪者要求，顧秀華、郭憲天為化名）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝