每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

多地推地節(jié)奏放緩、房企“以銷定投”謹(jǐn)慎拿地，成為今年以來土地市場(chǎng)的主旋律。

財(cái)政部6月24日數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入12810億元，同比下降14%。另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前5月，全國(guó)300城共推出各類用地（規(guī)劃建筑面積，下同）44836萬平方米，同比下降24.19%；成交38757萬平方米，同比下降23.79%；住宅用地出讓金為4108.17億元，同比下降39.33%。

“重點(diǎn)城市2024年供地計(jì)劃較去年普遍下調(diào)，疊加房企延續(xù)拿地審慎態(tài)度，在多重因素影響下，今年土地出讓規(guī)模下行態(tài)勢(shì)或較難改變。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜6月26日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）表示，預(yù)計(jì)對(duì)于優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)仍將保持一定的投資積極性。而對(duì)于郊區(qū)地塊或性價(jià)比不高的地塊，企業(yè)拿地較為謹(jǐn)慎，短期房企審慎拿地策略或延續(xù)，城市間和城市內(nèi)的土拍分化現(xiàn)象預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加劇。

“流拍”增多VS“地王”頻現(xiàn)

今年以來，城市間的土拍熱度繼續(xù)分化。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國(guó)300城共流拍地塊233宗，流拍率為19.81%，和2023年同期相比增長(zhǎng)了4.27個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，僅一線城市在“樓面均價(jià)”這一指標(biāo)中保持了大幅增長(zhǎng)；“溢價(jià)率絕對(duì)水平”方面，各線城市在放松土地限價(jià)的大環(huán)境下均現(xiàn)增長(zhǎng)，并且二線城市幾乎接近一線城市的平均增幅。

前5月，一線城市中只有北京住宅用地成交面積同比增幅為正，達(dá)到70%，上海、深圳和廣州同比分別減少29%、54%和50%。從溢價(jià)率層面看，上海平均溢價(jià)率保持在7%的水平，北京為6%，深圳和廣州均為0%。其余集中供地的城市中，廈門以25%的平均溢價(jià)率排在首位，蘇州、武漢和成都的平均溢價(jià)率分別為15%、14%和13%。

值得一提的是，在上半年的土拍中，頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)“地王”。如3月27日，蘇州、廈門和寧波三地同日誕生樓面價(jià)“地王”：綠城中國(guó)以30.82億元競(jìng)得蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，溢價(jià)率為18.22%，樓面價(jià)高達(dá)6.5萬元/平方米，刷新江蘇土地樓面價(jià)紀(jì)錄；廈門思明區(qū)將軍祠2024P01地塊經(jīng)過152輪爭(zhēng)奪，最終被廈門國(guó)貿(mào)以總價(jià)為32.1億元、樓面地價(jià)6.27萬元/平方米、溢價(jià)率40.79%拿下，創(chuàng)造廈門土地樓面價(jià)新紀(jì)錄；寧波灣頭地塊則被江山萬里&東投以樓面價(jià)3.26萬元/平方米、溢價(jià)率7.3%獲得，創(chuàng)下寧波土地樓面價(jià)新高。

進(jìn)入6月份，部分城市的土拍市場(chǎng)熱度升溫，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)。

6月20日，青島嶗山王家村地塊經(jīng)過364輪競(jìng)價(jià)，被海業(yè)益佳以18.9億元斬獲，刷新青島土地樓面價(jià)紀(jì)錄，溢價(jià)率高達(dá)37.2%；6月13日，中建智地+江蘇綠建+朝開聯(lián)合體以112億元底價(jià)競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項(xiàng)目地塊，成為北京集中供地以來的總價(jià)最高地塊；6月19日，南京3宗低密宅地均溢價(jià)成交，整體15.8%的溢價(jià)率打破了南京2024年以來涉宅地“零溢價(jià)”的情況，同時(shí)還刷新南京樓面價(jià)TOP2紀(jì)錄；6月25日，廣州出讓荔灣區(qū)鶴洞路以南AF040134地塊，最終被保利發(fā)展以總價(jià)約7億元競(jìng)得，溢價(jià)率為8.5%，這也是廣州今年成交的首宗溢價(jià)宅地。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來成交的高溢價(jià)地塊主要分布在一線城市及長(zhǎng)三角核心城市。對(duì)此，陳文靜向記者分析表示：“2024年以來，房企拿地仍保持以銷定投的策略，投資布局進(jìn)一步向優(yōu)勢(shì)地區(qū)聚焦。長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，如杭州部分區(qū)域取消銷售限價(jià)、上海取消溢價(jià)率10%上限要求等。同時(shí)，長(zhǎng)三角核心城市人口持續(xù)流入，近兩個(gè)月限購(gòu)、限貸等政策優(yōu)化后，市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。在多重因素影響下，預(yù)計(jì)房企仍將對(duì)熱點(diǎn)城市土地保持較高關(guān)注度，特別是優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊。”

土拍分化現(xiàn)象或進(jìn)一步加劇

在城市間土拍熱度繼續(xù)分化的同時(shí)，城市內(nèi)的塊冷熱不均現(xiàn)象也比較突出，

今年上半年，上海共成功出讓19宗住宅用地，其中10宗觸頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，6宗底價(jià)成交，合計(jì)成交金額423.1億元。

不難看出，即便是土地市場(chǎng)表現(xiàn)最好的上海，銷售端的走弱仍然影響房企拿地的活躍度，一些非核心地塊底價(jià)成交成為常態(tài)。此外，熱門板塊和核心優(yōu)質(zhì)地塊依舊保持較高的熱度，房企搶地積極性較高，極易觸頂成交。相較而言，部分位置不佳或位于遠(yuǎn)郊的地塊多以底價(jià)成交，有些地塊甚至需要地方國(guó)企托底。

6月7日，上海發(fā)布今年第三批次集中土拍地塊公告，取消此前的最高限價(jià)，恢復(fù)“價(jià)高者得”模式。這也意味著，從2021年一批次集中供地起開始實(shí)施的限價(jià)競(jìng)價(jià)政策及2023年6月開始實(shí)行的觸頂后進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)調(diào)整為觸頂搖號(hào)調(diào)整為觸頂搖號(hào)機(jī)制不再實(shí)行，從今年第三批次集中土拍開始，上海不再設(shè)定土地溢價(jià)率上限。

上海今年上半年成交地塊 來源：中指研究院

中指研究院分析認(rèn)為，取消溢價(jià)率上限，將使有實(shí)力的企業(yè)獲取土地資源，開發(fā)商拿地將更加市場(chǎng)化，拿地意愿強(qiáng)烈的房企機(jī)會(huì)增加；其次，有利于企業(yè)打造“好房子”，從而增加政策土地收入；第三，取消底價(jià)上限也使得開發(fā)商投資更為謹(jǐn)慎，需要提前進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y測(cè)算以獲得利潤(rùn)。

二線城市中，以成都為例，陳文靜表示：“今年成都持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，同時(shí)核心區(qū)市場(chǎng)信心有所修復(fù)，整體土拍維持一定熱度。”

3月6日舉行的成都今年首場(chǎng)土拍上，中心城區(qū)3宗宅地吸引了12家房企參拍，最終以1宗溢價(jià)、2宗底價(jià)收官，最高溢價(jià)率達(dá)31.76%，成交總金額18.8億元。在隨后的4月23日土拍中，5宗地塊出讓，其中位于錦江區(qū)林家壩區(qū)域52畝地塊經(jīng)過81輪競(jìng)價(jià)被中國(guó)金茂以21.42億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)48.5%，樓面價(jià)24500元/平方米，刷新成都土地樓面價(jià)紀(jì)錄。

6月25日，在成都全面取消住房限購(gòu)政策后的首場(chǎng)土拍上，4宗宅地?cái)埥鸺s40.6億元。其中錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)50畝宅地起始樓面價(jià)達(dá)到18200元/平方米，經(jīng)過22輪競(jìng)價(jià)后被錦江統(tǒng)建以樓面價(jià)20300元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)12%。

而另一個(gè)熱點(diǎn)二線城市杭州，今年的土地市場(chǎng)則經(jīng)歷了2月份比較火熱、3月份顯著降溫、4月份稍有好轉(zhuǎn)、5月份延續(xù)低迷的變化過程。

2月27日，杭州今年首次土拍，7宗宅地全部溢價(jià)成交，攬金111.6億元，最高溢價(jià)率達(dá)到24.4%。其中2宗溢價(jià)率超20%，4宗超15%，僅1宗13.7%相對(duì)較低。3月29日杭州二批次土拍降溫顯著，出讓的5宗宅地中，僅1宗溢價(jià)23.6%成交，2宗底價(jià)成交，2宗流拍，總成交金額為60.7億元。

4月16日，杭州第三批涉宅地塊集中出讓，8宗地塊中有7宗底價(jià)成交。半個(gè)月后第四批土拍掛牌5宗土地，熱度稍有好轉(zhuǎn)，其中4宗成功出讓，1宗提前終止，攬金117.5億元，平均溢價(jià)率2.1%。5月14日，杭州第5批4宗宅地完成出讓，攬金38.9億元，其中4宗地塊均底價(jià)成交，土拍熱度延續(xù)低迷。

對(duì)于上半年熱點(diǎn)城市土拍冷熱不均、城市內(nèi)的地塊冷熱不均現(xiàn)象，陳文靜分析認(rèn)為：“當(dāng)下土地市場(chǎng)回溫仍有賴于新房銷售端的修復(fù)，新房市場(chǎng)仍面臨一定調(diào)整壓力下，房企拿地整體仍偏謹(jǐn)慎，更加側(cè)重流速有一定保障的地塊。預(yù)計(jì)對(duì)于優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)仍將保持一定的投資積極性。而對(duì)于郊區(qū)地塊或性價(jià)比不高的地塊，企業(yè)拿地較為謹(jǐn)慎，短期房企審慎拿地策略或延續(xù)，土拍分化現(xiàn)象預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加劇。”

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖