每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

開(kāi)年首月，重點(diǎn)房企拿地意愿呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。

2月1日，中指研究院發(fā)布的《2024年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜》顯示，1月TOP100房企拿地總額856億元，同比大幅增長(zhǎng)44.8%。

另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至1月25日，全國(guó)300城1月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅4206萬(wàn)平方米，環(huán)比跌近九成，處于相對(duì)低位；1月平均溢價(jià)率3.7%，較上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，止住了連續(xù)大半年的下行趨勢(shì)。

那么，1月份房企的拿地?zé)岫饶芊癯掷m(xù)？中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示：“房企拿地意愿有所恢復(fù)，但持續(xù)性有待觀察。”

房企拿地意愿有所恢復(fù)

對(duì)于1月份百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比增超四成的原因，中指研究院分析認(rèn)為，一方面由于2023年1月重點(diǎn)城市僅一城土拍，且受春節(jié)假期錯(cuò)峰影響，土地供應(yīng)量呈季節(jié)性回落，企業(yè)拿地基數(shù)較??；另一方面，2023年10月以來(lái)，多城陸續(xù)“取消土地限價(jià)”，帶動(dòng)重點(diǎn)城市及區(qū)域土地?zé)岫扔兴厣?/p>

“房企拿地意愿有所恢復(fù)，但持續(xù)性有待觀察。”劉水表示。

從百?gòu)?qiáng)房企1月份的拿地金額和面積來(lái)看，排在前三位的分別是石家莊城發(fā)投集團(tuán)、招商蛇口和中建信和，拿地金額分別為53億元、53億元和39億元；成都東部集團(tuán)、中國(guó)雄安集團(tuán)和岳陽(yáng)城建則占據(jù)拿地面積前三位，分別為100萬(wàn)平方米、97萬(wàn)平方米和90萬(wàn)平方米。

此外，綠城中國(guó)以32億元排在拿地金額榜第5位，濱江以23億元排在第9位，華潤(rùn)置地和國(guó)貿(mào)地產(chǎn)分別排在第13位和第20位。

2024年1月房企拿地金額和面積TOP10 來(lái)源：中指研究院

在房企新增貨值方面，招商蛇口以150億元的全口徑新增貨值排在榜首，中國(guó)雄安集團(tuán)和廣西柳州市城市建設(shè)投資發(fā)展集團(tuán)分別以135億元和116億元排在第二和第三位。

值得注意的是，1月份房企新增貨值榜TOP20幾乎被國(guó)央企包攬，頗受關(guān)注的濱江集團(tuán)和綠城中國(guó)分別以70億元和61元位列第9名和第13名。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，TOP10企業(yè)1月新增貨值總額1022億元，占TOP100企業(yè)的29.7%；新增貨值門(mén)檻為14億元，較2023年同期提升6億元。

每經(jīng)記者注意到，1月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10入榜地塊成交金額門(mén)檻為18億元。入榜地塊中，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJS20005單元14-01、16-02、17-07號(hào)地塊以總價(jià)53億元位居榜首。此外，北京共入榜4宗地塊，上海、長(zhǎng)沙、杭州、保定、佛山、西安各入榜1宗地塊，總成交價(jià)分別為53億元、30億元、29億元、21億元、19億元與18億元。

從TOP10地塊分布不難看出，各城市群拿地金額分化較為明顯，京津冀地區(qū)領(lǐng)跑全國(guó)。2024年1月，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額222億元，居四大城市群之首；中西部TOP10企業(yè)拿地金額153億元，位列第二；長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額143億元，位列第三。從拿地面積來(lái)看，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以467萬(wàn)平方米位居四區(qū)域首位。

2024年1月房企新增貨值TOP10 來(lái)源：中指研究院

成交面積環(huán)比跌近九成

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至1月25日，全國(guó)300城土地供應(yīng)量為3237萬(wàn)平方米，環(huán)比出現(xiàn)較大幅度回落，并創(chuàng)下2019年以來(lái)月度供應(yīng)量新低。在2023年新房住宅交易量跌破10億平方米的行業(yè)大背景之下，年初土地供應(yīng)規(guī)模的收窄符合行業(yè)預(yù)期。

具體來(lái)看，一線城市中北京、廣州、深圳均有宅地供應(yīng)，而上海則是無(wú)新增宅地供應(yīng)；二線城市僅西安新增供地規(guī)模達(dá)到101萬(wàn)平方米，其余城市新增供應(yīng)均在100萬(wàn)平方米以內(nèi)。“隨著2月份春節(jié)假期的到來(lái)，再加之大多數(shù)城市仍未制定完畢2024年供地計(jì)劃，預(yù)計(jì)土地供應(yīng)規(guī)模將延續(xù)低位甚至再創(chuàng)新低。”

成交方面，截至1月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交4206萬(wàn)平方米，環(huán)比下降近九成，同比下降6%。不過(guò)，1月份土地成交總價(jià)達(dá)到了1003億元，較去年同期增長(zhǎng)19%。

克而瑞分析認(rèn)為，高能級(jí)城市的市場(chǎng)份額仍在進(jìn)一步增加，單純從土地投資規(guī)模的角度來(lái)看，2024年1月份全國(guó)市場(chǎng)仍好于2023年1月。一二線城市中，成都、石家莊成交建面均突破100萬(wàn)平方米，北京、上海、西安成交金額突破50億元。平均樓面價(jià)為2385元/平方米，雖然環(huán)比出現(xiàn)下滑，但對(duì)比上年同期來(lái)看仍有接近27%的同比增幅。

市場(chǎng)熱度方面，1月土拍平均溢價(jià)率3.7%，較上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，止住了連續(xù)大半年的下行趨勢(shì)，若計(jì)入月末土拍數(shù)據(jù)，全月溢價(jià)率指標(biāo)或進(jìn)一步上升。1月土地流拍率17%，環(huán)比上升8個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)周期性上升。

針對(duì)今年后續(xù)土地市場(chǎng)發(fā)展，克而瑞為分析認(rèn)：“由于一二線城市以其較高的門(mén)檻將中小房企攔在門(mén)外，龍頭房企的優(yōu)勢(shì)將持續(xù)放大，未來(lái)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)將更高比例地集中于龍頭房企手中，民企的投資則更依賴于市場(chǎng)整體的復(fù)蘇情況，需要更長(zhǎng)的修復(fù)期。”

土拍市場(chǎng)分化現(xiàn)象加劇

在剛剛過(guò)去的1月份，多城市土地掛牌出讓?zhuān)袌?chǎng)分化顯著。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，22個(gè)實(shí)施“雙集中”供地的城市中，已有18城“取消土地限價(jià)”，寧波溢價(jià)率上限由15%提升至30%，僅北京、上海和深圳仍嚴(yán)格執(zhí)行“土地限價(jià)”。

“1月份土拍分化現(xiàn)象加劇。”劉水表示，多個(gè)城市取消限價(jià)上限后，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫、競(jìng)爭(zhēng)激烈，帶動(dòng)平均溢價(jià)率顯著回升。如杭州1月出讓的6宗土地中5宗溢價(jià)成交，其中位于蕭山區(qū)地塊經(jīng)過(guò)51輪競(jìng)價(jià)，被濱江集團(tuán)以29.032億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到30.59%。但同時(shí)，部分城市土拍市場(chǎng)依舊低迷，情緒尚未得到改善，地塊普遍以底價(jià)成交。如成都出讓的6宗地、濟(jì)南出讓的15宗地、長(zhǎng)沙和南京各出讓的2宗地均以底價(jià)成交，廣州出讓的2宗土地均流拍。

此外，劉水也提到，同一城市中不同板塊的土拍分化亦比較明顯，非核心區(qū)以及遠(yuǎn)郊地塊成交依舊低迷。

克而瑞也分析認(rèn)為，一二線城市無(wú)疑是房企投資的首選，但城市內(nèi)部的分化也將持續(xù)顯現(xiàn)，而三四線城市將持續(xù)保持大部分無(wú)人問(wèn)津、個(gè)別地塊零星火熱的局面。

目前，北京和上海兩大一線城市尚未取消土地限價(jià)，1月份北京出讓的4宗地塊均設(shè)有合理上限值，其中2宗觸頂搖號(hào)，2宗底價(jià)成交；上海共推出2宗土地，1宗觸頂搖號(hào)，1宗底價(jià)出讓。

以上海為例，1月成交的兩宗地塊冷熱反差明顯。松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJS20005單元14-01、16-02、17-07號(hào)地塊吸引了4家房企、兩位競(jìng)買(mǎi)人進(jìn)行競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)56輪競(jìng)價(jià)觸及最高限價(jià)后，進(jìn)入競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)環(huán)節(jié)，最終被招商蛇口全資子公司競(jìng)得，成交樓板價(jià)17634元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)51100元/平方米，溢價(jià)率9.33%。同樣位于松江區(qū)的佘山北基地20A-04A號(hào)地塊則僅有一位競(jìng)買(mǎi)人，最終被廈門(mén)國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)有限公司旗下公司以10.649億元的底價(jià)競(jìng)得。

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