每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“剛簽了新的購(gòu)房合同，希望這次能換房順利！”10月30日，多位寧波恒大御海天下四期的業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，異地?fù)Q房進(jìn)展順利，已換到了滿(mǎn)意的新樓盤(pán)。

恒大御海天下，是恒大集團(tuán)在寧波打造的一個(gè)濱海旅居小鎮(zhèn)項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地約6000畝，其中可開(kāi)發(fā)面積約3500畝，整體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)共斥資約300億元，成為華東地區(qū)少見(jiàn)的濱海旅居大盤(pán)。

3年前，經(jīng)過(guò)親戚介紹，48歲的內(nèi)蒙古包頭人顧秀華投資88萬(wàn)元，在恒大御海天下拿下一套小兩房，合同約定2024年6月30日交房。但一切美好的計(jì)劃，在恒大集團(tuán)出現(xiàn)資金鏈危機(jī)后按下了暫停鍵。

直到如今，通過(guò)探索異地?fù)Q房，寧波地方政府拿出了一個(gè)解決爛尾樓遺留問(wèn)題的較好樣本。其間，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商以及各方利益糾纏，解決過(guò)程矛盾重重，充滿(mǎn)荊棘和挑戰(zhàn)。

寧波市奉化區(qū)住建局相關(guān)人士向記者證實(shí)，由于四區(qū)項(xiàng)目公司——寧波景順置業(yè)有限公司資不抵債，無(wú)力續(xù)建，600余戶(hù)業(yè)主未能在今年6月底按期收房。住建部門(mén)及當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府全力推進(jìn)方案落地，提出“企業(yè)破產(chǎn)預(yù)重整+異地置換”的方式解決。

恒大御海天下是恒大集團(tuán)在寧波打造的一個(gè)濱海旅居小鎮(zhèn)項(xiàng)目。圖為2024年4月，寧波恒大御海天下?tīng)顩r。每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

項(xiàng)目有商品房萬(wàn)余套

就在顧秀華買(mǎi)房的第二年，開(kāi)發(fā)商恒大集團(tuán)曝出資金鏈危機(jī)，各地樓盤(pán)接二連三地停工。恒大御海天下完成一區(qū)項(xiàng)目交付后，二區(qū)和三區(qū)短暫停工，四區(qū)和五區(qū)則泡在水中，成了爛尾工程。

37歲的郭憲天是顧秀華的鄰居，他至今仍然記得恒大御海天下開(kāi)盤(pán)時(shí)鋪天蓋地的廣告。

據(jù)郭憲天介紹，交完首付款后，售樓處再也沒(méi)人來(lái)聯(lián)系自己，沒(méi)有催收尾款，也沒(méi)有人告知建設(shè)進(jìn)展，“錢(qián)收了，購(gòu)房合同還在我這里，沒(méi)有簽過(guò)字。”

記者采訪了解到，按照原定規(guī)劃，恒大御海天下共有商品房源1萬(wàn)余套，分五區(qū)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目公司分別是恒大集團(tuán)旗下的寧波穗華置業(yè)有限公司和寧波景順置業(yè)有限公司。

除了住宅，項(xiàng)目還規(guī)劃建設(shè)了約7萬(wàn)平方米的海景酒店、8300平方米的兒童娛樂(lè)城、1.9萬(wàn)平方米的康養(yǎng)莊園等。此外，還包括濱海商業(yè)街區(qū)、國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際運(yùn)動(dòng)中心和中央景觀大道等商業(yè)配套。

“當(dāng)時(shí)賣(mài)房廣告打得到處都是，一到周末和節(jié)假日就有大巴車(chē)帶人來(lái)看房，平時(shí)順暢的馬路被擠到堵車(chē)。”項(xiàng)目所在的松岙鎮(zhèn)一位居民向記者回憶。

奉化區(qū)政府官網(wǎng)公布的報(bào)告顯示，2019年上半年，奉化區(qū)商品房銷(xiāo)售面積123.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)116.0%，其中，恒大御海天下超級(jí)大盤(pán)一期開(kāi)盤(pán)4830套住宅，成交3894套，銷(xiāo)售面積達(dá)32萬(wàn)平方米，占全區(qū)銷(xiāo)售面積的26.0%。

今年4月，記者從上海出發(fā)，經(jīng)過(guò)2小時(shí)20分到達(dá)奉化高鐵站，乘車(chē)一路往東方向約1個(gè)小時(shí)到達(dá)寧波灣海邊，很遠(yuǎn)處可看到密密麻麻的一排高樓和毛坯建筑，周?chē)^為荒涼。

沿著項(xiàng)目自北向南走，可以看到，外觀像城堡的兒童娛樂(lè)城、影城已建成，一區(qū)最早銷(xiāo)售并完成交房，內(nèi)部有約50戶(hù)人家入住。二區(qū)和三區(qū)接近完工，在做內(nèi)部裝修。濱海商業(yè)街以及所有沿街門(mén)面都鎖著門(mén)，無(wú)人經(jīng)營(yíng)商鋪，有的地面已出現(xiàn)沉降，間隙寬度超過(guò)成年人腳背。

記者爬上圍墻往四區(qū)內(nèi)部看去，一些樓棟建到10余層，一些建到5層左右，遠(yuǎn)處雜草叢中還有一部分低矮的毛坯建筑，工地停工已久，沒(méi)有工人。

異地?fù)Q房“多退少補(bǔ)”

多位恒大御海天下四區(qū)的業(yè)主向記者介紹，今年3月，大家陸續(xù)接到消息，房子將集體換到奉化另兩處樓盤(pán)。

“他們有100位業(yè)主來(lái)看過(guò)房，一部分人愿意接受換房，也有人擔(dān)心價(jià)格高，要求退房退錢(qián)。”奉化區(qū)華僑城歡樂(lè)濱海項(xiàng)目一位客戶(hù)經(jīng)理介紹，是由政府部門(mén)協(xié)調(diào)御海天下四區(qū)業(yè)主異地?fù)Q房的。

上述華僑城客戶(hù)經(jīng)理也透露，此次指定參與換房的有兩個(gè)在售樓盤(pán)，分別是華僑城歡樂(lè)濱海，以及浙江本土企業(yè)新中宇集團(tuán)開(kāi)發(fā)的海風(fēng)四季。

兩個(gè)樓盤(pán)都在黃賢海上長(zhǎng)城森林公園附近，與恒大御海天下距離約19公里。

華僑城歡樂(lè)濱海是華僑城集團(tuán)浙江區(qū)域在寧波灣打造的70萬(wàn)平方米文旅小鎮(zhèn)，規(guī)劃建設(shè)漁人碼頭、商業(yè)街區(qū)、住宅、酒店和康養(yǎng)中心等旅游配套設(shè)施，高層住宅均價(jià)約10500元/平方米，別墅均價(jià)約18000~26000元/平方米。

海風(fēng)四季是已建成的現(xiàn)房銷(xiāo)售小區(qū)，其中高層住宅的均價(jià)約為8000元/平方米，別墅的均價(jià)約為15000元/平方米。

據(jù)海風(fēng)四季項(xiàng)目一位負(fù)責(zé)人透露，今年4月，奉化區(qū)住建局與松岙鎮(zhèn)政府組織華僑城歡樂(lè)濱海、海風(fēng)四季項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，到恒大御海天下就換房事項(xiàng)開(kāi)會(huì)討論。

記者以四區(qū)業(yè)主身份咨詢(xún)了松岙鎮(zhèn)政府一位副書(shū)記，對(duì)方表示，針對(duì)解決恒大御海天下，相關(guān)部門(mén)研究制定了靈活變通的方案進(jìn)行異地交房，讓在御海天下購(gòu)房的業(yè)主，選擇在另外兩處新盤(pán)收房。不過(guò)，一切方案推行的前提是得到業(yè)主們的認(rèn)可。

但與此同時(shí)，兩家開(kāi)發(fā)商表達(dá)了相對(duì)矛盾的心態(tài)：一方面十分歡迎恒大御海天下的業(yè)主前來(lái)?yè)Q房，這有助于增加穩(wěn)定客群，提高自家項(xiàng)目去化率；但另一方面，他們又對(duì)異地?fù)Q房“多退少補(bǔ)”方案有所顧慮。比如，業(yè)主的購(gòu)房資金如何從恒大項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

記者注意到，海風(fēng)四季并未規(guī)定調(diào)換的樓層范圍，而華僑城歡樂(lè)濱海明確提到，“業(yè)主們僅可以在低樓層或者高樓層選房”。

前述奉化區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，異地?fù)Q房解決方案最終靠的是雙向選擇，一切尊重業(yè)主的意愿，政府部門(mén)主要是提供平臺(tái)來(lái)推進(jìn)解決困局。相信通過(guò)努力，一定能促成各方合作，讓業(yè)主順利交房。

松岙鎮(zhèn)一位副鎮(zhèn)長(zhǎng)則提到，此次換房的核心問(wèn)題在于兩處新樓盤(pán)定價(jià)水平，相關(guān)部門(mén)出面繼續(xù)與開(kāi)發(fā)商商談，爭(zhēng)取讓四區(qū)業(yè)主享受置換團(tuán)購(gòu)價(jià)格。

超七成業(yè)主愿意換房

恒大御海天下四區(qū)的異地?fù)Q房計(jì)劃，在業(yè)主、開(kāi)發(fā)商的矛盾和疑慮中拉鋸了半年。

今年9月，各方在奉化區(qū)法院召開(kāi)債權(quán)人會(huì)議，恒大方面將四區(qū)業(yè)主支付的購(gòu)房款進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

10月30日，郭憲天向記者介紹，已將恒大御海天下的房源換到了華僑城，“債權(quán)人會(huì)議開(kāi)完后，今年國(guó)慶期間拿著恒大御海天下發(fā)的房券（抵首付款）在新樓盤(pán)置換選房，昨天（10月29日）簽了新的購(gòu)房合同。”

按照恒大御海天下的營(yíng)銷(xiāo)方式，允許購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂分期付款合同，尾款在四年內(nèi)還清，無(wú)需做銀行按揭貸款，免除利息費(fèi)用。

對(duì)于具體的換房流程，據(jù)記者了解：郭憲天當(dāng)時(shí)在恒大御海天下買(mǎi)了88平方米的裝修房，總價(jià)80萬(wàn)元，均價(jià)約9100元/平方米，首付一次性繳納33萬(wàn)元，剩下47萬(wàn)元分期支付給開(kāi)發(fā)商。

換到華僑城歡樂(lè)海濱一套100平方米的毛坯房，市場(chǎng)均價(jià)9500元/平方米。因換房業(yè)主超過(guò)200戶(hù)，華僑城方面給了總價(jià)九折的團(tuán)購(gòu)價(jià)。

具體到郭憲天所選樓層的房源，最終均價(jià)約7500元/平方米，總價(jià)75萬(wàn)元。因?yàn)橛袠I(yè)主六折出售了自己的房券，郭憲天花22.2萬(wàn)元買(mǎi)下對(duì)方一張價(jià)值37萬(wàn)元的房券，再向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交了5萬(wàn)元差價(jià)，買(mǎi)下了華僑城的新房。

奉化區(qū)住建局證實(shí)，對(duì)于寧波景順置業(yè)無(wú)法短期內(nèi)通過(guò)原址續(xù)建方式達(dá)成“保交樓”任務(wù)的實(shí)際，明確以“企業(yè)破產(chǎn)預(yù)重整+異地置換”的方式，按照“法治化、市場(chǎng)化”的原則，化解風(fēng)險(xiǎn)、組織實(shí)施。

今年以來(lái)，區(qū)專(zhuān)班開(kāi)展并完成問(wèn)題處置意愿的問(wèn)詢(xún)調(diào)查，組織業(yè)主代表參觀置換房源并開(kāi)展詢(xún)價(jià)座談，與兩處項(xiàng)目開(kāi)展多輪談判，確定可供置換房源及“一房一價(jià)”。

寧波景順置業(yè)有限公司清算工作組一位負(fù)責(zé)人表示，目前，恒大御海天下四區(qū)有超過(guò)70%的業(yè)主完成了異地?fù)Q房的手續(xù)。

至此，一度成為地方政府“燙手山芋”的問(wèn)題項(xiàng)目，終于得到了有效解決。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)兼職教授譚浩俊表示，爛尾樓異地?fù)Q房的模式還比較少見(jiàn)。一般情況下，都是由地方政府組織新的開(kāi)發(fā)企業(yè)接盤(pán)，把樓盤(pán)繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)起來(lái)，并給予購(gòu)房者一定的資金補(bǔ)貼，或者讓購(gòu)房者補(bǔ)齊差價(jià)等，“寧波此次異地?fù)Q房是一種創(chuàng)新之舉。”

在譚浩俊看來(lái)，保交樓是地方政府的重要工作之一，但現(xiàn)實(shí)情況往往較為棘手。如何推進(jìn)解決，考驗(yàn)著地方政府的水平。

（應(yīng)受訪者要求，顧秀華、郭憲天為化名）