每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“近期，‘一行一局一會(huì)’釋放超預(yù)期房地產(chǎn)政策‘大禮包’，加之美聯(lián)儲(chǔ)降息，對(duì)于提升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期以及保持行業(yè)穩(wěn)定將起到重要作用。從線上平臺(tái)的反饋情況來(lái)看，單日前后對(duì)比，用戶瀏覽量比政策發(fā)布前上漲了四倍。”

9月25日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“2024第十四屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)——AI賦能地產(chǎn)新生力”上，58安居客研究院院長(zhǎng)張波以“換個(gè)視角思考房地產(chǎn)營(yíng)銷困境”為主題，并結(jié)合線上數(shù)據(jù)，深入分析了新房市場(chǎng)購(gòu)房者的置業(yè)心態(tài)、二手房購(gòu)買邏輯以及樓盤(pán)供應(yīng)結(jié)構(gòu)等問(wèn)題。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝

政策“大禮包”利于提升行業(yè)預(yù)期

就在本屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)舉行的前一天（9月24日），中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上宣布，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

“近期，‘一行一局一會(huì)’釋放超預(yù)期房地產(chǎn)政策‘大禮包’，加之美聯(lián)儲(chǔ)降息，對(duì)于提升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期以及保持行業(yè)穩(wěn)定將起到重要作用。”張波表示：“從安居客后臺(tái)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，小程序和App等線上平臺(tái)的瀏覽量明顯增加，這顯然是政策變動(dòng)所帶來(lái)的，對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的改變十分關(guān)鍵。”

據(jù)了解，目前全國(guó)已有24個(gè)省份試點(diǎn)推行“第四代住宅”，憑借增加庭院面積和花園大陽(yáng)臺(tái)等方式，第四代住宅有著高得房率的優(yōu)點(diǎn)，而且部分項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)房交房即辦證”。

張波表示，目前線上平臺(tái)購(gòu)房者對(duì)于大戶型房源的傾向性表現(xiàn)明顯。8月份，四房及以上戶型的新房購(gòu)買需求明顯增加，尤其是面積在150平方米以上房源需求增加顯著。

二手房方面，由于地段和價(jià)格等優(yōu)勢(shì)，成交量占比持續(xù)提升。參與統(tǒng)計(jì)的城市中，約三分之二城市的二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)，四個(gè)一線城市二手房成交同比全面增長(zhǎng)，增幅較大的城市包括深圳、杭州、濟(jì)南、長(zhǎng)沙和南寧。

今年前8月，二手房月均找房熱度指數(shù)高出新房21.2%，事實(shí)上也對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生了一定擠壓。而且，低能級(jí)城市擠壓系數(shù)總體高于高能級(jí)城市。

“擠壓系數(shù)越高，意味著新房和二手房交易更傾向于統(tǒng)一的融合市場(chǎng)。擠壓系數(shù)越低，則更傾向于割裂的兩個(gè)獨(dú)立細(xì)分市場(chǎng)。”張波介紹，在空間分布上，二手房擠壓系數(shù)呈現(xiàn)“一線城市<二線城市<三四線城市”，在城市內(nèi)部呈現(xiàn)中心城區(qū)板塊<外圍區(qū)域板塊，在區(qū)域內(nèi)部則服從邊緣欠開(kāi)發(fā)片區(qū)<成熟片區(qū)。

“大數(shù)據(jù)顯示，樓盤(pán)所處板塊地段，大概率決定了未來(lái)的銷售難易度。如果地段本身二手房可選擇性多，就會(huì)導(dǎo)致二手房擠壓系數(shù)過(guò)高，房企單一在產(chǎn)品包裝上做加法的效果就會(huì)呈現(xiàn)遞減效果，亦采用價(jià)格策略優(yōu)先。”張波說(shuō)。

新房市場(chǎng)的大戶型需求逐步增長(zhǎng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月份全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)中，云南昆明新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅排在第一，同比下跌7%；二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.2%，同比下跌6.2%。

“昆明新房市場(chǎng)供應(yīng)和需求戶型出現(xiàn)嚴(yán)重的不匹配。云洞察數(shù)據(jù)顯示，昆明140~180平方米的四房需求占比為22.84%，而供給占比僅為13.76%。”張波表示，產(chǎn)品的供需不匹配程度與項(xiàng)目去化周期存在正相關(guān)聯(lián)系，戶型產(chǎn)品供需不匹配指數(shù)較高時(shí)，去化周期也相對(duì)較長(zhǎng)。

當(dāng)下，北京與上海新房市場(chǎng)對(duì)豪宅的需求明顯強(qiáng)于廣州和深圳。據(jù)張波分析：“上海新房市場(chǎng)戶型產(chǎn)品集中度最高，90~120平方米的三房比例超過(guò)30%，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注此類產(chǎn)品的需求變化。而廣州和深圳的新房市場(chǎng)對(duì)70~90平方米三房產(chǎn)品的需求比北京和上海高，體現(xiàn)了廣深購(gòu)房者對(duì)于功能性、高強(qiáng)性價(jià)比產(chǎn)品的偏好。”

此外，張波表示，在生育政策放寬的背景下，購(gòu)房者對(duì)于擁有多個(gè)臥室的住宅需求正在逐漸增長(zhǎng)，其中以廣州市場(chǎng)的特征最為突出。

“除了城市層面，區(qū)域和板塊，甚至細(xì)化到項(xiàng)目，購(gòu)房者對(duì)戶型面積的需求都存在差異。不過(guò)，普遍趨勢(shì)顯示，新房市場(chǎng)中對(duì)較大戶型面積的改善需求在逐步增長(zhǎng)，而大量同質(zhì)化的小戶型則普遍面臨供過(guò)于求的挑戰(zhàn)。”張波說(shuō)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝