每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

存量房收儲(chǔ)工作正更大范圍開(kāi)展。

近日，武漢市住房和城市更新局宣布，武漢安家保障性住房有限公司簽約招商愉樾項(xiàng)目和空港中心三期項(xiàng)目，武漢首單利用保障性住房再貸款收購(gòu)存量商品房項(xiàng)目用作保障性住房正式落地。據(jù)悉，該項(xiàng)目為寫(xiě)字樓性質(zhì)，此次采用的是整棟簽約形式，收購(gòu)面積超2萬(wàn)平方米，改造裝修后可提供保障性租賃住房500余套。

8月19日，長(zhǎng)沙市保障性住房建設(shè)發(fā)展有限公司公告，計(jì)劃收購(gòu)已建成但未售出的商品房作為保障性住房。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前約60城表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量房用作保障房，其中超25城發(fā)布征集公告，深圳、長(zhǎng)沙、重慶等也已跟進(jìn)。

為商辦存量去化提供新思路

據(jù)悉，此次簽約的招商蛇口愉樾3棟2號(hào)樓項(xiàng)目位于漢陽(yáng)區(qū)鸚鵡街道189號(hào)，總建面1.32萬(wàn)平方米。項(xiàng)目在2022年7月竣工，總建面11萬(wàn)平方米，其中4萬(wàn)平方米的高端改善住宅已售罄，余下4.2萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓及商業(yè)，而3棟2號(hào)樓就屬于其中的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，當(dāng)前狀態(tài)為12層毛坯現(xiàn)房。

本次簽約的另一項(xiàng)目空港中心三期即空港新城創(chuàng)智園區(qū)·創(chuàng)智文化園，原規(guī)劃打造為辦公別墅和企業(yè)獨(dú)棟，于2021年9月開(kāi)工，2024年6月交付使用。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，本次簽約是武漢使用3000億元保障性租賃住房再貸款的首例。而武漢收購(gòu)寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)保障房，為商辦類閑置資產(chǎn)盤活提供了新的路徑，對(duì)整個(gè)行業(yè)有積極影響。

2020年4月，武漢《關(guān)于允許商業(yè)和辦公用房等存量用房改造為租賃住房的通知》指出，武漢江岸、江漢等地的已建成閑置低效的商業(yè)、辦公、廠房等非住宅存量房屋可以改造為租賃住房，而城市重點(diǎn)功能區(qū)和主干道沿線臨街的商業(yè)和辦公用房，不得改造為租賃住房。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，寫(xiě)字樓本身改建為保障房的相應(yīng)成本較小，從城市視角來(lái)看，寫(xiě)字樓租金不斷下滑的一大原因就在于供大于求，通過(guò)改建成保障房，減少寫(xiě)字樓供應(yīng)量，其實(shí)更有利于市場(chǎng)的供需平衡，對(duì)于城市長(zhǎng)期的租金穩(wěn)定性將起到一定作用。

根據(jù)此前中指研究院測(cè)算，3000億元保障房再貸款共可收儲(chǔ)約7161萬(wàn)平方米商品住宅。以2023年全國(guó)商品住宅銷售面積9.5億平方米計(jì)，收儲(chǔ)規(guī)模占新建住宅銷售比重約7.6%。以2024年6月末住宅待售面積3.83億平方米計(jì)，收儲(chǔ)將推動(dòng)住宅待售面積回落18.7%。不過(guò)，收儲(chǔ)的帶動(dòng)規(guī)模可以測(cè)算出來(lái)，但實(shí)際效果有待落實(shí)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，事實(shí)上，之前已有鄭州、濟(jì)南、重慶等地收購(gòu)非住宅做保障房，只是并非利用再貸款形式收購(gòu)，而是利用了千億租賃貸款計(jì)劃等。

建議“建立預(yù)選庫(kù)，促成匹配”

每經(jīng)記者注意到，8月以來(lái)，又有深圳、長(zhǎng)沙、佛山等地發(fā)布通知，計(jì)劃收購(gòu)已建成但未售出的商品房作為保障性住房。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前約60城表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量房用作保障房，其中超25城發(fā)布征集公告。征集范圍方面，多數(shù)城市要求是行政區(qū)域內(nèi)已建成未出售的商品房項(xiàng)目，部分城市要求在中心區(qū)域。

以深圳安居集團(tuán)為例，征集范圍包括商品房性質(zhì)的住宅、公寓和宿舍，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目（房源），原則上項(xiàng)目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足我市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。

不過(guò)，雖然越來(lái)越多城市發(fā)布收儲(chǔ)公告，但當(dāng)前整體進(jìn)展較慢，推進(jìn)節(jié)奏仍有待進(jìn)一步提速。

陳文靜認(rèn)為，國(guó)企收儲(chǔ)的推進(jìn)可能會(huì)面臨包括收儲(chǔ)價(jià)格、供需錯(cuò)配等挑戰(zhàn)。比如，在一些房企庫(kù)存壓力大、出售意愿較強(qiáng)的城市，保障房需求相對(duì)有限，國(guó)企收儲(chǔ)規(guī)?？赡茌^?。欢谝恍┍Ｕ戏啃枨笙鄬?duì)強(qiáng)烈的城市（一線和核心二線城市），市場(chǎng)庫(kù)存水平可能也不高，房企折價(jià)出售存量房的意愿也相對(duì)較低。

張波也提到了供需不匹配，地方政府想收的房子相對(duì)好賣，難賣的房子政府不想收。目前存量庫(kù)存去化難的項(xiàng)目大都存在一些硬傷，不是位置不佳、交通不佳，產(chǎn)品硬件本身沒(méi)問(wèn)題，而是和需求不匹配。

李宇嘉表示，價(jià)格及項(xiàng)目均是影響收儲(chǔ)速度的重要因素。比如房企出售價(jià)格偏高，而國(guó)企收購(gòu)價(jià)格偏低，難以匹配。對(duì)國(guó)企來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目低價(jià)出售面臨審計(jì)問(wèn)題，比如國(guó)資流失。此外，符合保障房收購(gòu)要求的房源少，獨(dú)棟、產(chǎn)權(quán)清晰、沒(méi)有債務(wù)、小戶型、已建成，這樣的項(xiàng)目比較少。

李宇嘉認(rèn)為，除了項(xiàng)目本身的問(wèn)題，更重要的是，“收購(gòu)-銷售”的銜接機(jī)制未建立，需要強(qiáng)化“國(guó)企-住建”協(xié)同機(jī)制，住建部門的收購(gòu)規(guī)則、定價(jià)和出售規(guī)則要建立。另外，保交房工作專班要統(tǒng)籌機(jī)制。

項(xiàng)目選擇上，李宇嘉建議摸查存量在售項(xiàng)目，建立預(yù)選庫(kù)，動(dòng)態(tài)觀察企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度、交付問(wèn)題、償債問(wèn)題，最后促成匹配。

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