每經(jīng)評論員 薛暉

9月9日，上海證券交易所和深圳證券交易所發(fā)布通知，宣布因恒生綜合大型股指數(shù)、中型股指數(shù)、小型股指數(shù)進行了成分股調(diào)整，港股通標的股票名單隨之更新，并將于下一個港股通交易日生效。此次調(diào)整，阿里巴巴等33只股票被新納入名單；同時，寶龍地產(chǎn)、世茂集團、遠洋集團等33只股票被移除。

值得注意的是，在這次調(diào)整中，雖然一些房地產(chǎn)相關(guān)股票被剔除，但也有如恒隆集團和萬物云這樣的公司被納入。這反映了資本市場對房地產(chǎn)投資邏輯的變化。從被剔除的股票來看，主要是那些以快速周轉(zhuǎn)模式運作的住宅開發(fā)商，而新加入的則更多是商業(yè)地產(chǎn)運營商和物業(yè)管理服務商。

由于住宅銷售總體規(guī)模下降，導致高周轉(zhuǎn)率的住宅開發(fā)商面臨較高風險，進而遭到資本市場冷遇。相比之下，過去處在房地產(chǎn)市場邊緣領域的業(yè)務，如商業(yè)地產(chǎn)管理、物業(yè)管理、代建服務及長租公寓等，如今正獲得更多資本關(guān)注。

這種投資邏輯的變化，可以從企業(yè)實際業(yè)績中得到驗證。最近發(fā)布的中期財報顯示，A股和H股上市房企營收同比下降了13%，凈利潤更是減少了82%。與此形成對比的是，上半年，62家上市物業(yè)管理公司的總收入達到1452.17億元，同比增長6.25%；凈利潤總額90.06億元，同比下降30.93%。這使得像萬物云這樣的公司被納入重要指數(shù)成分股。

再來看房地產(chǎn)中介的表現(xiàn)。貝殼找房的中期報告顯示，其上半年凈收入為397億元，與去年同期的398億元基本持平。這揭示了一個現(xiàn)象：盡管新房市場總量減少，但包括新房、二手房、家裝和租賃在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)市場規(guī)模并未顯著下降。因此，不應僅僅依據(jù)開發(fā)商的困境來評估整個行業(yè)的狀況。

事實上，房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯正在發(fā)生變化。住宅開發(fā)業(yè)務的大幅收縮，部分原因是許多開發(fā)商轉(zhuǎn)向了代建服務。由于開發(fā)商積極降低負債水平，土地拍賣市場上出現(xiàn)了更多由城市投資公司購得的土地，但由于這些公司缺乏開發(fā)能力，這些項目往往委托給專業(yè)的代建商處理。這導致了代建市場的崛起。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，今年上半年，房地產(chǎn)代建新增規(guī)劃建筑面積同比增長了3.0%。

商業(yè)地產(chǎn)也在悄然改變。在目前情況下，REITs成為新的融資渠道，多家商業(yè)地產(chǎn)公司成功發(fā)行了REITs產(chǎn)品，擁有大量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的企業(yè)（如恒隆集團）也因此受到了市場青睞。

指數(shù)調(diào)整不僅體現(xiàn)了資本態(tài)度的變化，更是對行業(yè)價值的重新評估。經(jīng)過近幾年的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)并未衰落，而是朝著多元化的方向發(fā)展。雖然住宅開發(fā)商仍需努力求存，但物業(yè)管理、代建、商業(yè)地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)中介等行業(yè)已經(jīng)找到了新的生存之道，并且有望實現(xiàn)更好的發(fā)展。