每經(jīng)記者 陳利  劉頌輝  陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近期，關(guān)于“房屋養(yǎng)老金”的討論仍在火熱持續(xù)。

8月23日，在國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住建部明確表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。首批試點城市包括上海、北京、西安等22城，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

事實上，“房屋養(yǎng)老金”并非今年首次出現(xiàn)，自2022年來便已頻繁出現(xiàn)在官方文件、會議和講話中。2023年以來，住建部方面更是多次公開表態(tài)，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度。

盡管上述會議重點強(qiáng)調(diào)將建立政府公共賬戶，但依然引發(fā)了“是否會增加老百姓負(fù)擔(dān)”等熱議。對此，住建部司局相關(guān)負(fù)責(zé)人8月26日回應(yīng)稱，“房屋養(yǎng)老金”是為了建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負(fù)擔(dān)。

那么，“房屋養(yǎng)老金”目前試點城市的具體情況如何？在實際操作中存在哪些問題？未來將會對業(yè)主產(chǎn)生哪些影響？

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）在北京、上海等地實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)匾延欣吓f小區(qū)在改造過程中探索運用房屋養(yǎng)老金，并取得了一定成效。

記者實探：京滬多個老舊小區(qū)動工改造

8月26日下午3時許，在上海市浦東新區(qū)楊浦大橋附近的博山小區(qū)里，5名工人正將108號樓外圍的腳手架由上往下依次拆除。上海建工四建集團(tuán)的工作人員李振中頭戴安全帽，站在施工警戒線旁引導(dǎo)路人安全通過，指揮工人們有序作業(yè)。

這是博山小區(qū)今年啟動“美麗家園”舊住房修繕示范項目以來，較早完成施工的樓棟之一。自7月中旬進(jìn)駐小區(qū)起，承建方上海建工四建集團(tuán)的施工人員便馬不停蹄地在各個樓棟架起腳手架，對屋面和外墻進(jìn)行修繕，計劃明年1月份完成整個小區(qū)的公共樓道和局部路面修繕、公共綠化設(shè)施提升等一系列工程。

博山小區(qū)位于洋涇街道，建造于上世紀(jì)90年代，有多層住宅共47個門洞，25層住宅5幢，共計1984戶、4100余居民，老齡化程度達(dá)到34%。

66歲的張阿姨是洋涇街道的“老土著”，上世紀(jì)80年代，她家位于陸家嘴北濱江的房屋被拆除征收后，全家人安置到了博山小區(qū)，一住便是30多年。

“老房子住得久了，總會發(fā)現(xiàn)大大小小的毛病，比如樓面縫隙、漏水等。”張阿姨向每經(jīng)記者介紹，由于房子的建筑設(shè)計陳舊，油煙管道不合理，影響日常生活，“有些樓棟的屋頂都銹掉了。”

今年5月，博山小區(qū)啟動“美麗家園”舊住房修繕示范項目，為有效推進(jìn)項目建設(shè)，洋涇街道統(tǒng)籌力量，支持居民區(qū)做好各項基礎(chǔ)工作。博山居民區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)公司共同開展小區(qū)環(huán)境及樓道整治，綜合行政執(zhí)法隊派駐人員常態(tài)化開展整治行動，共拆除違建70余處。

博山居民區(qū)負(fù)責(zé)人表示，這些年，小區(qū)陸續(xù)有人反映屋頂漏水或外墻滲水等問題，物業(yè)公司進(jìn)行過多次小修小補(bǔ)。此次希望通過大范圍修繕解決原有問題，同時對小區(qū)公區(qū)環(huán)境進(jìn)行美化更新，對污水管道等進(jìn)行升級，改善居民生活質(zhì)量，提升生活水平。

“原先加蓋的屋頂僅是簡單的鐵皮，老舊銹蝕之后不隔熱也不防水。”據(jù)李振中介紹，此次施工將進(jìn)行全部更換，按照最新工藝對屋頂加蓋木板、卷材和瀝青瓦。

就在8月23日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于確認(rèn)第三批央企在京老舊小區(qū)綜合整治項目的通知》（以下簡稱《通知》），此次納入改造名單的央企老舊小區(qū)項目共924個，涉及3007棟樓、1072萬平方米。

今年以來，據(jù)每經(jīng)記者統(tǒng)計，央企在京老舊小區(qū)改造第一批次涉及234棟樓、70個項目；第二批次涉及2200余棟樓、432個項目。據(jù)此計算，改造樓棟已超過5440棟。

近日，每經(jīng)記者走訪了最新一批名單中的北京市豐臺區(qū)北大地三里7號樓、電報局街5號樓和西幸福街小區(qū)3號樓，以及第二批名單中的北大街北里2號樓等，這些小區(qū)建成年代最早都在1980年前后，距今已有40多年，鏈家顯示的物業(yè)費多在1.15元~1.8元/平方米•月。

以北大街北里小區(qū)為例，物業(yè)費為1.3元~1.5元/平方米•月，物業(yè)公司為北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司，系首開集團(tuán)旗下子公司。

每經(jīng)記者以居民身份咨詢北京市住建委，接線工作人員表示，具體改造樓棟名單由國家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局提供，最后由北京市住建委方面負(fù)責(zé)匯集。

據(jù)悉，北京本批次央企在京老舊小區(qū)整治將圍繞房屋抗震加固，外墻保溫及外門窗改造，屋面防水保溫改造，樓道清洗粉刷，水、電、氣、熱、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施改造，消防、安防、照明、垃圾分類設(shè)施改造等內(nèi)容進(jìn)行。

北京某設(shè)計院人士向每經(jīng)記者表示，這部分改造內(nèi)容很有必要。“北京的老舊小區(qū)建筑建設(shè)時間普遍比較長，大部分已經(jīng)達(dá)到了設(shè)計使用年限。老房子建設(shè)的時候，保溫和防水措施受當(dāng)時技術(shù)水平限制，加上長時間的老化，重做保溫和防水對建筑主體是有好處的。”

不過該人士也坦言，很多老舊小區(qū)改造缺乏基礎(chǔ)資料，加上常年私搭亂接、管線錯綜復(fù)雜，而現(xiàn)在設(shè)計周期普遍很短，沒有足夠時間理清現(xiàn)狀，容易出現(xiàn)漏洞。

“改造很有必要，但是作為業(yè)主，讓我出錢，我不愿意；讓我去設(shè)計，我也不愿意。這就是現(xiàn)在的矛盾所在。”上述設(shè)計人士補(bǔ)充道。

老舊小區(qū)改造，居民不用額外出錢

每經(jīng)記者在博山小區(qū)采訪其他樓棟的居民了解到，此次啟動“美麗家園”舊住房修繕示范項目，居民們沒有出錢，也沒有支付額外費用。

“美麗家園”項目是上海市自2018年起推進(jìn)城市管理精細(xì)化“三年行動計劃”中一項重要舉措。數(shù)據(jù)顯示，2018~2023年的兩輪“三年行動計劃”期間，上海完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造任務(wù)，舊住房更新改造7440萬平方米。

2023年是上海深化建設(shè)新時代“美麗家園”三年行動計劃的收官之年，計劃實施老舊小區(qū)改造1000萬平方米，截至當(dāng)年10月底，全市已實施老舊小區(qū)改造超過1300萬平方米，投資額約57億元，讓329個老舊小區(qū)煥新顏，受益居民達(dá)16萬戶。浦東新區(qū)2023年全年共完成468萬平方米老舊小區(qū)綜合整新。

近日，上海市印發(fā)《上海城市管理精細(xì)化三年行動計劃（2024-2026年）》。其中提出，要繼續(xù)提升居住環(huán)境品質(zhì)，結(jié)合城市更新和美麗上海建設(shè)，持續(xù)深化“美麗街區(qū)”“美麗家園”和“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)。如實施“兩舊一村”改造，完成舊住房成套改造62萬平方米，啟動城中村改造項目30個以上，到2025年全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造。

在8月20日召開的上海市第十六屆人大常委會第十五次會議上，上海市委副書記、市長龔正表示，截至去年底，上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。

為此，上海將探索實施三項制度：一是房屋定期體檢制度，主要是定期對房屋進(jìn)行全面檢查，及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，對癥下藥消除安全隱患；二是房屋安全保險制度，在房屋面臨較大風(fēng)險、需要動用較大資金時，發(fā)揮保險托底作用；三是房屋養(yǎng)老金制度，主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補(bǔ)”的支付。“我們考慮分兩步推進(jìn)：第一步，今年先行在浦東等區(qū)開展試點；第二步，在試點基礎(chǔ)上，明年全市推開。”龔正說。

在北京，近段時間多個區(qū)域均有老舊小區(qū)項目在進(jìn)行改造，每經(jīng)記者聯(lián)系了數(shù)家曾參與或正在進(jìn)行改造項目的建設(shè)方，試圖在改造資金來源和使用等方面獲取進(jìn)一步信息，均未能獲得有效回復(fù)。

北京豐臺某老舊小區(qū)居民告訴記者，自己所在小區(qū)建成于1980年，今年上半年完成了一次局部改造，改了一戶一表和排水立管，沒有額外繳納費用。

課題專家：建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道是目的

據(jù)浦東新區(qū)洋涇街道一位人士透露，博山小區(qū)“美麗家園”舊住房修繕示范項目的資金將大概率采取“政府+居民自籌”的方式，政府專項資金支持其中大部分，小部分從小區(qū)居民的維修基金支出，“維修基金的劃撥由業(yè)委會投票決定。”

據(jù)其介紹，具體金額要等“美麗家園”項目結(jié)束后才能結(jié)算出，但博山小區(qū)的維修基金存量較大，不需要居民額外出資。

浦東新區(qū)另一處街道的負(fù)責(zé)人向記者介紹，去年在自己轄區(qū)內(nèi)完成“美麗家園”建設(shè)的小區(qū)，全部由政府專項資金出資，沒有向居民籌資，也沒有動用小區(qū)的維修基金。

據(jù)浦東新區(qū)某街道一位基層干部透露，第一輪和第二輪“美麗家園”建設(shè)試點的小區(qū)大多數(shù)都由政府出資完成，有的屬于市政項目，政府設(shè)立舊城改造項目專項資金。而第三輪小區(qū)目前計劃將從維修基金支出，“支取的維修基金只占工程總付款5%，其余部分由政府專項資金承擔(dān)。”

在北京，記者在采訪中獲悉，今年第一批央企京老舊小區(qū)改造近期已陸續(xù)開始招標(biāo)。比如豐臺區(qū)韓莊子三里1~9號樓、11號樓，總改造面積超過4萬平方米，工程工期為300日歷天，估算價7900萬元，工程出資比例為100%政府補(bǔ)助及企業(yè)自籌；西城區(qū)月壇街道全過程工程咨詢項目批復(fù)面積為93807.7平方米，（估算）投資額15648萬元，建設(shè)資金來自國有企業(yè)單位自籌資金（中央），出資比例同樣為100%政府補(bǔ)助及企業(yè)自籌。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心早年間曾參與上海市老舊住宅小區(qū)管理課題研究，該研究中心主任崔光燦告訴每經(jīng)記者，在浦東探索房屋定期體檢制度、房屋安全保險制度和房屋養(yǎng)老金制度對上海城市發(fā)展有著積極意義，通過試點，向全國展現(xiàn)一條可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗。

“房屋養(yǎng)老金制度實際上是發(fā)揮政府托底的作用，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負(fù)擔(dān)。”崔光燦表示，當(dāng)前單純依靠專項維修基金已不足以進(jìn)行房屋更新維護(hù)，而且維修基金的使用效率不高。而房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，個人賬戶是業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶按照由政府負(fù)責(zé)建立，地方政府通過財政補(bǔ)一點、土地出讓金歸集一點等方式籌集。

崔光燦建議，房屋養(yǎng)老金制度明年若在上海全市推開，還需要建立相應(yīng)的協(xié)調(diào)機(jī)制，通過公共賬戶帶動居民的個人賬戶，更好地推動房屋安全、房屋檢測和維修等方面。此外，在試點的過程中，需要對小區(qū)業(yè)主、政府和物業(yè)公司等不同的主體明確責(zé)任權(quán)利和義務(wù)，最終形成一系列法律法規(guī)。

對此，上海社科院國家高端智庫資深專家楊建文也認(rèn)為，上海探索實施三項房屋制度從宏觀經(jīng)濟(jì)層面十分有必要，不過也需要注意落實過程中的難點。

物業(yè)人士：住宅維修資金存在支取難等問題

自1999年起，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》開始實施，后被2008年2月1日起實施的《住宅專項維修資金管理辦法》取代。

隨著房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的日益老化，維修資金需求逐年增加，存量房屋的安全隱患越來越多且日漸突出，“房屋養(yǎng)老”問題也越發(fā)受到各方關(guān)注。

8月27日，央行主管的《金融時報》發(fā)表文章稱，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)有接近20%的既有房屋建成年份超過30年，這意味著這些房屋都將進(jìn)入設(shè)計使用年限的中后期，并且這一比例還將不斷增加，預(yù)計到2040年前后，有近80%的房屋將進(jìn)入這一階段。

“我們現(xiàn)在面臨的就是大量存量房進(jìn)入‘老齡化’，存量房的安全隱患越來越多、日漸突出，如管線老化、設(shè)備設(shè)施銹蝕、房屋外墻脫落等事件，都跟房子老化有一定關(guān)系。”中鐵建物業(yè)副總經(jīng)理溫婷在接受記者采訪時表示，正如人生病了需要花錢治療，房子要保持健康的狀態(tài)，同樣需要“保養(yǎng)”和“維修”。

在溫婷看來，當(dāng)前住建部試點房屋養(yǎng)老金制度，也正是看到了問題所在，勢在必行。

住建部在談到房屋養(yǎng)老金賬戶時強(qiáng)調(diào)，房屋養(yǎng)老金個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經(jīng)有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院一份報告指出，目前全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余均超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉淀未有效利用，且單項使用率不均。

“目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業(yè)主自籌資金進(jìn)行。”據(jù)溫婷介紹，住宅專項維修資金最早出現(xiàn)在深圳，之后全國推行。深圳的住宅專項維修資金分為兩種歸集方式：一是首期維修金，繳納主體是建設(shè)單位，須按照物業(yè)項目建筑安裝工程總造價的百分之二，在辦理該物業(yè)項目不動產(chǎn)首次登記前一次性劃入市管理機(jī)構(gòu)設(shè)立的物業(yè)專項維修資金專戶；另一種則稱為日常維修金，繳納主體是業(yè)主，自入住之日起按照不低于政府確定的繳納標(biāo)準(zhǔn)繳納日常維修金，由業(yè)主在按月繳納物業(yè)管理費時一并繳納。當(dāng)前行業(yè)普遍來說是采取的第一種首期歸集資金方式，即在買房時由開發(fā)商和購房共同繳納，深圳這種入住后由業(yè)主續(xù)籌的方式并未普及。

但在實際利用過程中，房屋住宅維修資金的支取卻存在程序復(fù)雜、周期太長等問題。

深圳一業(yè)主張女士告訴每經(jīng)記者，幾年前其所住樓棟因為電梯出問題，需動用維修資金，而在使用前還需要業(yè)主投票，決定能否動用維修資金、電梯使用什么牌子等。“電梯出問題直接影響到業(yè)主日常的安全和便利性，如果等投票，時間上肯定來不及，最終我們業(yè)主每戶出資近2萬元先進(jìn)行更換。”

據(jù)張女士透露，在自籌資金更換完電梯后，物業(yè)公司補(bǔ)辦了維修資金的申請手續(xù)，最終每戶退還了3000多元錢。“但這個過程差不多用了快兩年時間。”

“現(xiàn)行住宅專項維修資金的使用和監(jiān)管難度都很大。雖然我國住房專項維修資金制度已有26年歷史，但維修資金的籌集難、使用難仍是普遍現(xiàn)象。特別是業(yè)主數(shù)量比較大的社區(qū)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項里面，涉及維修資金的籌集和使用屬于特殊事項，必須經(jīng)過2/3業(yè)主表決、3/4同意，程序執(zhí)行的時間成本和表決難度都是比較高的，很有可能第一關(guān)就卡在了業(yè)主這里。”溫婷表示，據(jù)不完整統(tǒng)計，現(xiàn)行的維修資金制度（《住宅專項維修資金管理辦法》）只有44條，卻涉及12個不同的法律主體，參與主體眾多，勢必增加了協(xié)調(diào)成本，降低了工作效率，加大了監(jiān)管難度。如果要申請動用一筆錢，須住建、財政、街道、銀行、業(yè)主大會等多個主體簽字，十分復(fù)雜。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時表示：“按照既有的提取-使用規(guī)則，專項維修資金用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，仍然存在程序冗長、提取和使用難，導(dǎo)致一邊是資金睡大覺，一邊是需要大修大補(bǔ)而不得、不及時，從而損害一個物業(yè)管理區(qū)域（一個賬戶）全體業(yè)主的權(quán)益。” 

房屋養(yǎng)老金公共賬戶推進(jìn)有哪些難點？

從時間上看，維修資金制度基本覆蓋了自1999年后的商品住房，但在此之前的房屋就面臨著住宅維修基金的缺失問題。

不過據(jù)新華社報道，8月26日，住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時明確表示，房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

該負(fù)責(zé)人說，公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負(fù)擔(dān)、不減損個人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補(bǔ)一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負(fù)擔(dān)。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)分析指出，房屋養(yǎng)老金公共賬戶推進(jìn)的難點在于資金來源的界定，盡管目前可以統(tǒng)籌，但各個資金來源還存在著一系列不確定性。未來一旦整個住房保險大賬戶建立之后，由誰來監(jiān)管、誰來執(zhí)行也是一個大問題，住房養(yǎng)老金監(jiān)管制度是該制度落地執(zhí)行成功的一個重要保障。

此外，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂：一些修建超過30年的老房子，不僅沒有維修資金賬戶，甚至連開發(fā)商都已找不到。還有一些曾經(jīng)的單位共有產(chǎn)權(quán)房等，如何進(jìn)行房屋養(yǎng)老金的繳納、支取，也將面臨不少問題。

不僅如此，若小區(qū)已收取的維修資金使用完后，后續(xù)資金來源在哪里？

“真正的物業(yè)管理還是要回到物的管理。房子沒有了，物業(yè)管理也就沒有了。物業(yè)管理的專業(yè)本質(zhì)應(yīng)該首先追求業(yè)主共有資產(chǎn)的風(fēng)險最小化。根據(jù)‘業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)’法理基礎(chǔ)，房屋養(yǎng)老金終究還是要回到‘誰的房子誰負(fù)責(zé)’上來。”

一央企物業(yè)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者指出：“這部分錢不能交由物業(yè)來收取，僅從當(dāng)前物業(yè)費繳納情況來看，整體并不理想，好一點的城市物業(yè)費收繳率能達(dá)到90%以上，差一點的可能就70%左右，我們甚至希望物業(yè)費都不要由物業(yè)公司收。若實施房屋養(yǎng)老資金，更希望物業(yè)公司只負(fù)責(zé)提供專業(yè)的房屋維修方案，業(yè)主同意了就能把錢花出去。”

在該負(fù)責(zé)人看來，相對來說這一點深圳做得比較好。深圳一直堅持執(zhí)行首期歸集和日常歸集兩種模式，并與業(yè)主共有資金管理形成管理體系。其在深圳的房子日常歸集由業(yè)主每個月跟著物業(yè)費一起上交，“80平方米的房子，每個月交十幾塊錢，占物業(yè)費總額的12%左右。”根據(jù)《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》辦法第十三條規(guī)定：“除物業(yè)專項維修資金以外，業(yè)主大會可以在一定金額范圍內(nèi)授權(quán)業(yè)主委員會決定業(yè)主共有資金的使用。”可以看出，在物業(yè)專項維修資金的使用上，還是必須堅持業(yè)主大會表決程序，房屋養(yǎng)老金的使用仍然非常謹(jǐn)慎。

事實上，外界的擔(dān)心也不無道理，當(dāng)前部分城市維修基金繳納標(biāo)準(zhǔn)已執(zhí)行多年未變。以成都為例，當(dāng)前維修資金繳納標(biāo)準(zhǔn)，電梯商品房，開發(fā)商按每平方米建筑面積成本價的3.5%繳存，業(yè)主按每平方米建筑面積成本價的2.5%繳存；步梯房開發(fā)商按每平方米建筑面積成本價的3%繳存，業(yè)主按每平方米建筑面積成本價的2%繳存。

而每平方米建筑面積成本價按照1100元/平方米計算。粗略計算下來，相當(dāng)于業(yè)主繳納的維修資金：電梯房27.5元/平方米，步梯房為22元/平方米。但1100元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)則早在2004年定下后至今未變。

中物智庫研究員宋子謙指出，當(dāng)前亟待解決的問題除使用機(jī)制外，還有三個問題需要解決：一是專項維修資金制度實施之前建成的房子如何覆蓋。目前，這類房子恰恰是維修需求和頻率最高的房子。二是續(xù)籌機(jī)制如何完善。絕大部分業(yè)主，在及時、足額續(xù)交維修資金這件事上，沒有主動性和積極性。三是資金收益率，如何建立資金保值增值的長效機(jī)制。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前我國住宅專項維修資金平均年收益率僅為2%。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝