每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

一二線城市紛紛拿出壓箱底的好地，放開限價一路狂飆。

2024年一季度（截至3月26日，下同），據(jù)中指研究院，全國300城住宅用地成交3511萬平方米，同比下降10.6%；但土地出讓金達到2180億元，同比增長了10.4%。值得注意的是，300城住宅用地成交樓面均價同比上漲23.5%，溢價率提升至5.6%。

進入2024年，多城市土拍規(guī)則整體延續(xù)寬松態(tài)勢，部分城市繼續(xù)放松土拍條件。上海在今年第二輪土地公告中，優(yōu)化了此前執(zhí)行18年的“70/90”政策，中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%；深圳也于近期取消了“70/90”政策。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析指出：“今年以來，一線城市土拍節(jié)奏相比去年加快。截至3月26日，一線城市住宅用地成交規(guī)劃建面同比增長約88%，出讓金同比增長接近2倍。核心城市住宅用地放量一定程度有利于提振企業(yè)拿地積極性，也有利于帶動土地市場預(yù)期修復。”

住宅用地樓面均價同比漲23.5%

今年以來，全國300城住宅用地供求兩端延續(xù)低溫態(tài)勢，但同比降幅均收窄。從供應(yīng)和成交整體情況來看，在供應(yīng)大幅下降的情況下，成交規(guī)模降幅收窄，并且遠低于供應(yīng)縮減的幅度。

據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計，2024年一季度，全國300城住宅用地推出4030萬平方米，同比下降30.6%；住宅用地成交3511萬平方米，同比下降10.6%，降幅較去年全年收窄10.2個百分點。其中，一線城市同比增長87.8%，二線城市下降13.1%，三四線下降14.9%。

從成交金額來看，300城土地出讓金2180億元，同比增長10.4%，而不同能級城市之間的分化更為明顯：一線城市同比增長198.7%，二線和三四線城市分別下跌18.2%和8.9%。

住宅用地成交樓面均價同比上漲23.5%，溢價率提升至5.6%。今年以來，一二線城市多宗土地拍賣，尤其是一線城市優(yōu)質(zhì)地塊拍地節(jié)奏加快，帶動300城出讓金及樓面均價結(jié)構(gòu)性上升。

各線城市全面分化

各線城市土地市場無論在宅地推出規(guī)模、成交規(guī)模、土地出讓金總額，還是溢價率、流拍率等方面，均出現(xiàn)了分化。

2024年一季度，一線城市推出面積同比降幅超五成，而成交面積、土地出讓金、成交樓面價出現(xiàn)不同程度增長，中指研究院分析其原因時指出，一是2023年上海、廣州第一批次住宅用地多在一季度掛牌、4月份拍賣，而今年一線城市不少地塊已在3月底前完成拍賣，特別是北京，出讓規(guī)模增至152萬平方米，成交面積同比增幅超100%。

另一方面，今年一線城市成交地塊多位于核心區(qū)，成交樓面價整體較高，與去年同期相比差異較大。北京2024年度第一輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單中，有9宗位于中心城區(qū)，占比約四成；廣州第一輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單中，中心四區(qū)地塊數(shù)量占比超四成。

但二線、三四線城市不甚理想，推出、成交面積同比均下降，推出面積降幅均近三成，疊加房企投資信心偏弱，成交面積降幅均超一成。最終反映到成交樓面均價，呈現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性變動，二線城市同比下降5.9%，三四線城市同比上漲6.9%。

重點22城中也產(chǎn)生了分化，北京、上海、杭州土拍情況較穩(wěn)定，推出宗數(shù)占22城的比重約31%，而沈陽、鄭州、武漢推出宗數(shù)均在3宗以下。多重因素影響下，房企投資區(qū)域也發(fā)生了分化，進一步向核心城市聚焦，市場集中度進一步上升。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2019-2023年的四年間，住宅用地出讓金TOP10、TOP20、TOP50城市占全國出讓金的比重普遍逐年提升。2024年一季度在一線城市土拍節(jié)奏加快帶動下，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重提升至六成。22城累計拿地金額中，央國企占比63%，其中北京、廣州、上海央國企拿地金額占比均達八成以上。

對于今年土拍市場趨勢，陳文靜認為：“當前在房企投資審慎及新房銷售尚未企穩(wěn)下，企業(yè)拿地仍聚焦熱點城市或流速有保障的板塊，伴隨著優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量、土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整等，核心城市土拍情緒有望繼續(xù)修復，土拍分化現(xiàn)象或進一步加劇。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝