每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2023年，是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的一年，樓市政策環(huán)境已接近十年來最寬松階段。

這一年，整個市場經(jīng)歷了先熱后冷再熱的曲線變化。在第一季度迎來開門紅后，第二季度迅速降溫，并一直持續(xù)到10月，此后熱度重新回升，最終呈現(xiàn)“翹尾行情”。

同時，各城市之間的商品房成交情況也在日益分化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，一線城市新建商品住宅成交面積同比增長約4%，二線、三四線代表城市累計成交面積同比分別下降4%、12%。

價格方面，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年全國百城新房價格累計漲幅0.27%。得益于8月多地出臺樓市優(yōu)化舉措、“金九銀十”部分改善型項目入市，從9月起，百城新房價格環(huán)比呈微幅上漲態(tài)勢。但相比新房，二手房市場雖然出現(xiàn)多城成交量同比上升，但價格卻面臨下滑壓力，2023年百城二手房價格累計下跌3.53%。

新房市場復(fù)蘇持續(xù)性不足

“復(fù)蘇持續(xù)性不足”是2023年新房市場的重要特征之一。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年全國商品房銷售面積111735萬平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額116622億元，同比下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

另據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2023年120個重點城市樓市呈現(xiàn)“脈沖式”復(fù)蘇：先是3~4月政策調(diào)整帶來了一波剛性需求、剛性改善需求集中釋放；而后9~10月，隨著“認房不認貸”、核心一二線城市松綁限購等政策落地，市場又迎來一輪短暫復(fù)蘇。

然而，不同能級城市的表現(xiàn)不盡相同。中指研究院報告顯示，2023年1月~11月，一線城市新建商品住宅累計銷售面積同比增長，二線、三四線城市均同比下降。一線城市新建商品住宅月均成交67萬平方米，同比增長約3%，其中上海、廣州累計銷售面積同比增長10.9%和1.3%，北京、深圳累計銷售面積下降，深圳同比下降11.1%；二線城市月均成交面積46萬平方米，同比下降2.3%；三四線城市月均成交面積16萬平方米，同比下降約10%。

此外，房企供貨能力、供貨意愿不足。據(jù)中指研究院監(jiān)測，50個代表城市2023年商品住宅批準上市面積同比下降超10%，月均批準上市面積約1600萬平方米，同比下降約11%，供給端表現(xiàn)整體偏弱。而在供需均走弱的背景下，重點50城整體表現(xiàn)供小于求。據(jù)初步統(tǒng)計，2023年，50個代表城市商品住宅月均新增供應(yīng)約1600萬平方米，同期月均成交面積為1955萬平方米，銷供比為1.22，高于2022年水平。

不過需要指出的是，2023年狹義庫存持續(xù)回落，四季度小幅微增但仍處于階段性底部。據(jù)克而瑞監(jiān)測，截至2023年11月末，百城商品住宅庫存量達51852萬平方米，環(huán)比微增2%，同比下降13%。從去化周期變動來看，一線城市達18.8個月環(huán)比持平；二線城市環(huán)比下降；三四線去化周期已突破36個月，創(chuàng)2019年以來新高，去化風(fēng)險顯現(xiàn)。

價格方面，受改善性購房需求支撐的一線和強二三線城市房價相對穩(wěn)定，而內(nèi)陸弱二三線城市房價出現(xiàn)較大回調(diào)。

具體來看，一線城市及長三角、珠三角城市占據(jù)房價高點。如上海商品住宅成交均價超過6萬元/平方米，同比上漲5%；北京、廈門、東莞、蘇州等居民改善性購房需求依舊旺盛的城市，房價同比均有不同幅度上漲。而深圳、杭州、南京等受推盤結(jié)構(gòu)和成交轉(zhuǎn)淡等影響，房價出現(xiàn)下跌。

中指研究院預(yù)計，2024年一線城市新房銷售面積或繼續(xù)穩(wěn)中有增，不同二線城市之間將會有不同的市場表現(xiàn)。杭州、成都、西安等城市新房銷售規(guī)模有望保持高位；南昌、武漢、鄭州等城市庫存去化承壓，短期市場走出底部或仍需要時間；福州、天津等城市庫存去化壓力較大，市場調(diào)整態(tài)勢短期內(nèi)尚難改善；三四線城市新房銷售規(guī)模將延續(xù)下行態(tài)勢。

不過，在克而瑞看來，2024年樓市成交總量規(guī)模仍將回落，預(yù)期延續(xù)筑底。“從全年走勢來看，大概率延續(xù)2023年脈沖式復(fù)蘇，傳統(tǒng)的‘金三銀四’‘金九銀十’或?qū)⒂瓉硇〔ǘ蜗蚝眯星?，但持續(xù)性不足。”

多城二手房成交量創(chuàng)新高

相較于新房市場成交量的下降，二手房則是另一番景象。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計顯示，2023年重點10城二手住宅成交約 77.43 萬 套 ，同 比 上 漲31.47%，創(chuàng)近五年新高。其中，佛山二手房成交量同比上漲高達69.18%，而青島、成都、南京、無錫、深圳、大連等城市同比上漲幅度也超過了30%，成交熱度遠超去2022年。

此外，2023年二手房成交金額及成交套數(shù)TOP20城市中，上海、北京、成都占據(jù)成交量及成交金額雙榜單前三，上海、北京分別以9570.7億元、8737.8億元排前兩位，分別較上年上漲23.6%、16.2%；成都以3743.8億元排在第三，成交套數(shù)上則位于榜首，二手房市場延續(xù)活躍狀態(tài)。

具體來看，來自成都住建局的公開數(shù)據(jù)顯示，2023年成都二手房成交量首次超過20萬套，達到22.1萬套，同比增長68%。二手房與新房市場的份額差距進一步擴大，新房占比僅約39.8%。這已是成都二手房成交量連續(xù)兩年超過新房。

“剛需客群是成都二手房購買的主力。”貝殼研究院成都分院指出，2023年成都二手房成交平均面積為92平方米，相比2022年僅上漲了2.22%，新房、二手房總價差首次突破百萬元，“買新”更加依賴于“賣舊”，而交易結(jié)構(gòu)也從局部存量轉(zhuǎn)到全面存量化時代。

盡管成都二手房成交量創(chuàng)下了新高，但價格卻在一路下行。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，12月成都二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.5%，這已是成都二手房價連續(xù)6個月下跌。但與2022年同期相比，仍有0.5%的增長，成為全國70個城市中二手房價格唯一同比上漲的城市。

“‘認房不認貸’新政以及首付比例、房貸利率下調(diào)促進購房需求釋放，由于部分新房存在交付風(fēng)險，更多購房者將目光轉(zhuǎn)向二手房，因而二手房成交比重進一步上升。”諸葛找房分析指出，二手房成交規(guī)?？壳暗闹饕獮橹攸c一二線城市，并且多數(shù)城市的二手房成交量同比呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。 不過，也有二線城市的二手房成交增長動力相對不足。如廈門2023年二手房成交套數(shù)及成交金額雙雙下滑，同比降幅分別為10.1%、41.7%。

事實上，在2023年上半年全國多個城市二手房市場回暖之際，廈門的二手房市場就一直處于較為低迷的狀態(tài)。據(jù)廈門市住房保障和房屋管理局數(shù)據(jù)，2023上半年廈門二手房成交12000套，不到2021年上半年成交量的一半，排近五年倒數(shù)第二位。

而根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立的市場情緒指數(shù)模型，廈門二手房市場情緒指數(shù)2023年以來幾乎呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢，自9月份起進入市場低迷區(qū)間，10月情緒指數(shù)降至-0.88，市場情緒有待提振。盡管去年廈門也在逐漸對局部限購限售政策進行松綁，二手房成交量隨之有一定上升，但整體情況仍不及2022年同期成交水平。

城市間房地產(chǎn)投資分化

在投資端，從中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測來看，2023年全國300城宅地市場仍然偏冷。

盡管在2023年的最后一個月全國土地市場出現(xiàn)積極變化，當月宅地成交規(guī)劃建筑面積14710.76萬平方米，環(huán)比增加141%，出現(xiàn)“翹尾”行情。但從全年情況來看，2023年全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積62805.62萬平方米，同比下降19.61%；共成交住宅用地規(guī)劃建筑面積49384.95萬平方米，同比下降20.82%，成交絕對規(guī)模為近十年最低位。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6%；其中，住宅投資83820億元，下降9.3%。

具體到城市，中指研究院監(jiān)測顯示，在300城中，2023年宅地成交金額排名前10的城市是上海、杭州、北京、廣州、成都、南京、西安、蘇州、武漢和常州，分別約為2202億元、1780億元、1741億元、1180億元、1136億元、1134億元、937億元、909億元、800億元和650億元。除北京外，其余9城的宅地成交金額均有不同程度下降。宅地成交金額破千億元的有上海、杭州、北京、廣州、成都和南京等6座城市。而2022年，宅地成交金額破千億元的有7城，還包括西安。

雖然2023年西安土地市場延續(xù)上一年度態(tài)勢，成交量價規(guī)模持續(xù)下滑。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年西安共推出199宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)劃建面共計2208.94萬平方米，同比下降27.66%；其中143宗住宅用地，規(guī)劃建面共計1779.26萬平方米，同比下降21.45%，成交139宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積共計1686.74萬平方米，同比下滑7.09%。

為了進一步刺激土地市場，2023年西安施行了預(yù)出讓清單、逐步取消了地價上限等限制，但仍然出現(xiàn)區(qū)域分化現(xiàn)象，房企在熱點區(qū)域爭搶地塊的趨勢越發(fā)明顯。

事實上，不僅是西安，2023年多個重點城市也針對土拍政策和規(guī)則進行了優(yōu)化。

如重點城市推出擬出讓地塊清單公布制度，土地出讓更加靈活，出讓頻次增加，供地節(jié)奏更加常態(tài)化，為房企提供了更多摸排和研判時間。同時，多地陸續(xù)跟進取消地價上限，截至目前，22個集中供地城市中已有18個城市落實相關(guān)政策。

取消地價上限后，部分城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫，包括濟南、合肥、成都、廣州等熱點城市的核心地塊先后拍出高溢價。如2023年10月30日，濟南成交的10宗土地中就有3宗溢價率超50%；2023年11月2日，合肥一宗地塊溢價率達45%，成交樓面價18716元/平方米，刷新城市單價最高紀錄；2023年12月29日，廣州成功出讓的1宗地成交溢價率達59%，成交樓面價75760元/平方米，同樣刷新當?shù)貑蝺r最高紀錄。

對此，中指研究院分析師孟新增向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，高溢價率或高樓面價地塊僅是少數(shù)。“一方面解除地價上限后，部分城市競自持、競配建、競現(xiàn)房等環(huán)節(jié)亦相繼退出，地塊優(yōu)質(zhì)度較之前有所提高；另一方面，當前房企拿地普遍采取‘精準投資’策略，核心地塊競拍意愿強。”

不過，2023年各線城市供應(yīng)和成交規(guī)模都有不同程度下降，其中三四線城市降幅最為明顯。具體來看，一線城市、二線城市和三四線城市宅地供應(yīng)面積同比分別下降13.2%、16.69%和21.64%；成交面積同比分別下降21.75%、15.03%和23.93%。

“2023年，一線、二線、三四線城市熱度分化明顯，房企投資繼續(xù)向核心優(yōu)勢城市聚集，重點城市供地計劃完成率相較于2022年明顯提高，在八成左右。”

中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱分析認為，2024年土拍市場整體仍將縮量，而其中大部分減量將由三四線城市承擔(dān)，核心城市仍能維持當前的規(guī)模。同時，市場分化仍將加劇，房企對于北京、上海市場判斷高度一致，下沉市場只有結(jié)構(gòu)性拿地機會。“由于絕大部分核心城市放開了土拍溢價率上限，2024年土拍出價能力將嚴重依賴于房企的產(chǎn)品力和成本力。”