每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍    

上周，公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）市場再迎重磅消息。10月26日，證監(jiān)會和滬深交易所官網(wǎng)顯示，共4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品已正式提交申報(bào)材料，項(xiàng)目狀態(tài)顯示為已受理，資產(chǎn)類型包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等，這也意味著離首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式和投資者見面又更近一步。

有專業(yè)投資者指出，消費(fèi)REITs的推進(jìn)一方面可提升市場關(guān)注度，為投資者提供更為豐富的選擇空間；另一方面REITs的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能將釋放原始權(quán)益人資產(chǎn)的價(jià)值重估潛力，提升一級市場交易活躍度，一二級聯(lián)動促進(jìn)REITs市場多層次發(fā)展。

二級市場表現(xiàn)方面，上周也出現(xiàn)明顯的回暖趨勢。Wind（萬得）數(shù)據(jù)顯示，全市場已上市的29只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的有10只，其中華夏北京保障房REIT、中金安徽交控REIT和國金中國鐵建高速REIT領(lǐng)漲，漲幅分別為3.1%、1.4%和1.33%；環(huán)比下跌的則為17只，其中華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT、華安張江光大園REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT領(lǐng)跌，跌幅分別為2.86%、1.87%和1.41%；還有2只產(chǎn)品與前一周表現(xiàn)持平。

行業(yè)方面，10月27日，在證監(jiān)會指導(dǎo)下，滬深兩市交易所發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第5號——臨時(shí)報(bào)告（試行）》（以下簡稱《臨時(shí)報(bào)告指引》），主要從壓實(shí)主體披露責(zé)任、突出穿透式監(jiān)管特色、強(qiáng)化運(yùn)作管理職責(zé)等三方面，對REIT項(xiàng)目的臨時(shí)報(bào)告進(jìn)行了規(guī)范化指引，也引發(fā)行業(yè)廣泛關(guān)注與熱議。

二級市場表現(xiàn)快速回溫

經(jīng)歷幾周大幅調(diào)整，上周公募REITs在二級市場的表現(xiàn)終于出現(xiàn)回暖趨勢。

首先是中金山東高速REIT于10月27日開始上市交易，因此全市場上市產(chǎn)品增加至29只。Wind數(shù)據(jù)顯示，這29只產(chǎn)品中環(huán)比上漲的有10只，其中華夏北京保障房REIT、中金安徽交控REIT和國金中國鐵建高速REIT領(lǐng)漲，漲幅分別為3.1%、1.4%和1.33%。相比之下，上周環(huán)比下跌的有17只，跌幅也有所收窄。其中華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT、華安張江光大園REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT領(lǐng)跌，跌幅分別為2.86%、1.87%和1.41%。

流動性方面，上周公募REITs總體成交活躍度上行。

德邦證券報(bào)告顯示，上周REITs總成交額為2.78億元，環(huán)比上升22.3%；其中產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交額分別為1.58億元和1.2億元，環(huán)比分別增加了14.1%和35.1%。細(xì)分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs上周的成交額分別為0.89億、0.4億、0.34億、0.21億、0.18億、0.76億元，環(huán)比分別變化了5%、80.4%、44.7%、-15.8%、93%、21.5%。

其中，上周成交額最大的REITs類型是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，占比達(dá)到32%。

換手率方面，上周REITs換手率為4.3%，環(huán)比上升了12.5%，顯示出市場活躍度的增加。其中，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)換手率分別為4.5%和3.8%，環(huán)比分別增加了13.3%和44.3%。

商業(yè)地產(chǎn)存量市場龐大

上周最受市場關(guān)注的消息莫過于首批4單消費(fèi)REITS獲受理。

10月20日，為進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)資產(chǎn)范圍，證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。

僅不到一周，國內(nèi)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs即完成申報(bào)，意味著首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目已箭在弦上。

公開資料顯示，這4只消費(fèi)REITs分別是嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT和中金印力消費(fèi)REIT。底層資產(chǎn)包括3個(gè)購物中心（印力REIT、華潤REIT、金茂REIT）和4個(gè)以超市為主力店的社區(qū)商業(yè)物業(yè)（物美REIT）。

據(jù)各基金公告，首批4只消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)合計(jì)評估價(jià)值為143億元，預(yù)計(jì)募資127億元。

中信建投指出，首批4單消費(fèi)REITS獲受理，意味著自3月發(fā)改委及證監(jiān)會提出研究支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REIT后推進(jìn)迅速，即將形成成果。消費(fèi)REITs的推進(jìn)一方面可提升市場關(guān)注度，為投資者提供更為豐富的選擇空間；另一方面REITs的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能將釋放原始權(quán)益人資產(chǎn)的價(jià)值重估潛力，提升一級市場交易活躍度，一二級聯(lián)動促進(jìn)REITs市場多層次發(fā)展。

國金證券也在報(bào)告中表示，我國商業(yè)地產(chǎn)存量市場龐大，商業(yè)地產(chǎn)REITs的落地能夠盤活存量資產(chǎn)，還能實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)回籠，為房企注入流動性；同時(shí)信號意義重大，政策支持資本市場助力盤活商業(yè)地產(chǎn)，改善流動性，提振了后續(xù)企業(yè)的發(fā)行信心；還能為開發(fā)商轉(zhuǎn)型成為不動產(chǎn)運(yùn)營商提供途徑，助力房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。