每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

總價(jià)1.07億元，單價(jià)達(dá)38.4萬元/平方米。

近日，京東法拍上架了一套超級(jí)豪宅，位于深圳市南山區(qū)蛇口街道恒裕濱城花園二期的5座A單元40B房源，起拍價(jià)1.07億元，總面積為278.58平方米，將于5月9日起拍。

此次法拍要是成交，將刷新深圳住宅市場(chǎng)法拍總價(jià)紀(jì)錄。

從過往深圳法拍市場(chǎng)的高價(jià)成交情況來看，2020年12月時(shí)，深圳市福田區(qū)香蜜湖香梅路香蜜湖第一生態(tài)苑17棟45房以總價(jià)9191萬元成交；2021年8月，深圳市南山區(qū)海上世界雙璽花園二期3棟A座4501房產(chǎn)以8137萬元成交。

而以“價(jià)格從高到低”翻閱深圳市場(chǎng)法拍房源成交情況可了解到，這些總價(jià)在5000萬元以上的法拍房源，多數(shù)因“無人報(bào)名”而流拍。

38.4萬/平，起拍價(jià)太高了？

此次拍賣的房源，可以說集諸多看點(diǎn)于一身。

恒裕濱城二期在深圳素有最牛豪宅之稱。

目前，恒裕濱城二期業(yè)主實(shí)際掛牌價(jià)普遍在26.5萬元-32.9萬元/平方米。如一套4室2廳88平方米東南朝向房源掛牌價(jià)2900萬元，折合單價(jià)32.9萬元/平方米；一套3室2廳84平方米東南朝向房源業(yè)主掛牌價(jià)2590萬元，折合單價(jià)30.9萬元/平方米。

而此次總價(jià)1.07億元的這套豪宅，單價(jià)達(dá)38.4萬元/平方米。

值得一提的是，恒裕濱城樓盤在2019年時(shí)，還曾因“哄抬”掛牌價(jià)，被監(jiān)管部門點(diǎn)名批評(píng)，并對(duì)參與房價(jià)炒作的業(yè)主和中介采取了房源下架、限制交易等處罰措施。

京東法拍顯示，此次法拍被執(zhí)行人為汪洋、汪峰，名義登記人為汪奕君，案號(hào)為（2022）粵19執(zhí)恢227號(hào)。

根據(jù)東莞市中級(jí)人民法院公布的《關(guān)于深圳市南山區(qū)蛇口街道恒裕濱城花園二期5座A單元40B的拍賣公告》，汪洋、汪峰、汪奕君、中信銀行股份有限公司深圳分行：本院刑事審判第二庭移送執(zhí)行被執(zhí)行人汪洋、汪峰追繳違法所得一案中，決定在京東網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)上公開拍賣登記名義人汪奕君名下位于深圳市南山區(qū)蛇口街道恒裕濱城花園二期5座A單元40B的財(cái)產(chǎn)。

記者循著該線索搜索，能查到的同名人物相關(guān)案由為：據(jù)深圳市人民檢察院消息，2016年12月8日，我院以涉嫌受賄罪，依法對(duì)深圳機(jī)場(chǎng)（集團(tuán)）有限公司董事長、黨委書記汪洋（正局級(jí)），深圳市謎尚化妝品有限公司總經(jīng)理汪峰（汪洋侄子）立案?jìng)刹?。近日，偵查部門已偵查終結(jié)，并依法移送公訴部門審查起訴。

4月17日，深圳南山區(qū)房產(chǎn)中介許銳達(dá)（化名）向記者介紹，“恒裕濱城二期作為深圳的頂級(jí)豪宅，被拍賣的房源很少是因?yàn)槿卞X或者破產(chǎn)拍賣的，一般是（持有人）收了不該收的錢，或者自己進(jìn)去了。”

同日下午，在深圳從事法拍房盡調(diào)工作的謝先生向記者介紹，“我們也關(guān)注到了這套房子被法拍，起拍價(jià)要比小區(qū)多數(shù)業(yè)主掛牌價(jià)高，一拍大概率流拍。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2021年6月22日，該小區(qū)3棟A單元40A房源，建面228平方米，起拍價(jià)5617萬元，最終以6317萬元成交，折合單價(jià)27.62萬元/平方米。

據(jù)彼時(shí)澎湃新聞報(bào)道，該房源的被執(zhí)行人為廣州市中級(jí)人民法院公開宣判的海南省委原常委、海口市委原書記張琦。

4月17日下午，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“法拍豪宅屬于深圳豪宅市場(chǎng)中一種非常特殊的物業(yè)，在深圳市場(chǎng)表現(xiàn)總體不錯(cuò)，從實(shí)際交易的溢價(jià)率來說，基本上會(huì)是起拍價(jià)50%以上水平。”

溢價(jià)率89%，部分法拍豪宅遭“哄搶”

深圳豪宅法拍市場(chǎng)一直保持著較高關(guān)注度，部分優(yōu)質(zhì)房源還能保持著高溢價(jià)成交。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在阿里法拍和京東法拍，過往深圳市場(chǎng)上總價(jià)5000萬元以上的整體成交比例并不算高。

在阿里法拍，截至4月17日，總價(jià)在5000萬元以上的房源總計(jì)88套，累計(jì)拍賣成交29套，成交占比約33%。

在深圳法拍市場(chǎng)，總價(jià)5000萬元以上的房源雖整體成交比例并不算大，但仍有不少房源被“哄搶”。

比如2020年4月成交的新湖路壹方商業(yè)中心一期1棟3座1702房源，面積為199.91平方米，吸引了3.2萬人圍觀，最終15人參與報(bào)名，經(jīng)過88輪加價(jià)，最終以5012萬元成交，比起拍價(jià)3002萬元高出2000多萬元，溢價(jià)率達(dá)67%，折合單價(jià)25.07萬元/平方米。

再如2020年9月成交的福田區(qū)香蜜湖香梅路香蜜湖第一生態(tài)苑2棟華日閣25A房源，面積為241.81平方米，吸引了1.75萬人圍觀，7人報(bào)名，最終經(jīng)過106次出價(jià)，以4568萬元成交，溢價(jià)率40.6%，折合單價(jià)18.89萬元/平方米。

就在10天前的4月7日，一套位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）199平方米四房大平層，以總價(jià)4499.98萬元成交，折合單價(jià)22.5萬元/平方米。該房源吸引了3.07萬人圍觀，共計(jì)18人報(bào)名，經(jīng)過107次出價(jià)后，以4500萬元成交，比最開始的報(bào)價(jià)2376萬元高出了2124萬元，溢價(jià)率高達(dá)89%。

此外，記者梳理深圳豪宅法拍市場(chǎng)房源了解到，近期還有不少法拍房源上線待拍，比如市場(chǎng)比較熟知的招商領(lǐng)璽、曦灣天馥、寶能城等代表性小區(qū)。

比如4月19日，寶能城14套房源即將起拍，總價(jià)在1698萬-2320萬元不等；位于后海的天馥名苑，4月18日2537萬元起拍，面積183.76平方米，折合單價(jià)13.8萬元/平方米；招商領(lǐng)璽家園1446萬元起拍，面積120.53平方米，折合單價(jià)11.99萬元/平方米。

嚴(yán)躍進(jìn)提到，法拍市場(chǎng)的成交與大城市豪宅交易市場(chǎng)有關(guān)系。深圳的豪宅市場(chǎng)或者說此類地段的二手房投資優(yōu)勢(shì)很大，所以其實(shí)也是投資者對(duì)于此類物業(yè)投資價(jià)值的認(rèn)可。鑒于過去兩年法拍房市場(chǎng)比較冷，預(yù)計(jì)今年一些重點(diǎn)城市的法拍豪宅市場(chǎng)會(huì)有一波升溫。

“從交易策略來看，不排除中間有哄抬價(jià)格的可能。畢竟今年普通的二手房掛牌量也比較多，購房者本身也不至于去搶法拍房項(xiàng)目，但部分法拍房或存在故意抬價(jià)吸引投資者入市的可能。”