每經(jīng)編輯 歐陽捷    

歐陽捷（新城控股高級(jí)副總裁）

中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中提出：“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”。

這個(gè)意見的大方向無疑是正確的。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家也都是這樣做的，開放式街區(qū)可以增加交通道路，城市道路雖然不寬，但路網(wǎng)密集，交通通暢，避免車輛與行人擁擠在干道十字路口等待穿越，可以極大提高大城市的通勤效率，進(jìn)而提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，甚至多出來的車道可以在夜間轉(zhuǎn)為停車泊位，或者改造為自行車道或步行道，創(chuàng)造一種健康城市的生活理念。

小區(qū)和大院開放，不但可以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市土地的節(jié)約利用，還可以提供更多的停車泊位，小區(qū)和大院綠地也可以成為公共綠地，變相增加更多的公共設(shè)施。

但是，知易行難。有三個(gè)重要問題需要在落地中加以考量。

首先，需要從法律層面完善道路與綠地所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和補(bǔ)償。

比如住宅小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)土地所有權(quán)屬于全體業(yè)主，包括道路和綠地，未建的住宅可以將道路和綠地的土地剝離，但已建的住宅道路和綠地的使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主，如果要開放，勢(shì)必要解決使用權(quán)和收益權(quán)問題。

住宅小區(qū)開放后，小區(qū)道路和綠地都變成公共設(shè)施。對(duì)于新建住宅小區(qū)，當(dāng)然可以僅限定住宅樓部分土地用于出讓，而原來住宅小區(qū)概念的道路和綠地都作為公共設(shè)施用地，但這樣會(huì)大幅度減少土地出讓面積和土地出讓金。

對(duì)于已建成住宅小區(qū)，《物權(quán)法》在第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中明確規(guī)定，“第七十三條　建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”。“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”。“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。“第七十四條　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。

當(dāng)然，道路和綠地也可以由政府收回道路和綠地所有權(quán)，但按照《物權(quán)法》規(guī)定“第三十九條　所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。“第一百四十八條　建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金”，需要給予業(yè)主相應(yīng)補(bǔ)償，不但衡量補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不易，而且眾口難調(diào)、難度不亞于拆遷。

如果不采用政府收回的辦法，就必須按照收益權(quán)歸屬全體業(yè)主的原則，確定道路和綠地和收益分配模式，這無疑又是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)性工程。

其次，需要從管理主體和費(fèi)用歸屬明確開放式街區(qū)的公共設(shè)施管理維護(hù)責(zé)任。

已建住宅小區(qū)開放后，物業(yè)公司必然撤銷，當(dāng)然也沒有物業(yè)費(fèi)了。大家首先擔(dān)心的是原住宅小區(qū)的安全管理，雖然可以增加監(jiān)控?cái)z像頭全域監(jiān)控，不過監(jiān)控室肯定不是小區(qū)的了，也應(yīng)當(dāng)集中管理，變成政府的一項(xiàng)公共服務(wù)，現(xiàn)有監(jiān)控設(shè)施的改造也需要一定的費(fèi)用支出，看來都需要政府承擔(dān)。

道路和綠地顯然可以變成公共設(shè)施，但小區(qū)地下管網(wǎng)、配電房、垃圾房等的責(zé)任主體尚需明確，未來沒有物業(yè)公司代表業(yè)委會(huì)行使管理責(zé)任，除了住宅樓內(nèi)維修可以由社會(huì)化服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施、業(yè)主自行或公共維修基金承擔(dān)費(fèi)用外，原小區(qū)內(nèi)的地下管網(wǎng)等則需要政府市政部門重新劃定管理邊界和管理責(zé)任以及費(fèi)用承擔(dān)。畢竟如果道路和綠地變成公共設(shè)施，開膛破肚維修其地下管網(wǎng)都不是業(yè)主所能承擔(dān)的。

另外，很多小區(qū)內(nèi)部的道路是不規(guī)整的，比如新城湖畔春秋的道路是環(huán)繞小區(qū)所有別墅的，新城首府高層住宅的瀑布景觀在小區(qū)中央，小區(qū)內(nèi)道路與小區(qū)外并行，如果開放小區(qū)作為公共道路通行，必須要經(jīng)過相應(yīng)的改造，包括拆除圍墻、景觀，都需要改造費(fèi)用，承擔(dān)主體也需要明確。

第三，需要從規(guī)則上明確地下停車庫的使用權(quán)、收益權(quán)、分配權(quán)及管理責(zé)任。

住宅小區(qū)地下停車庫一般占用住宅樓與小區(qū)道路和綠地地下空間，用于業(yè)主停車，通過刷卡進(jìn)入，刷卡設(shè)施由物業(yè)公司管理并收費(fèi)。

住宅小區(qū)開放后，社會(huì)車輛進(jìn)入如何管理？地下車庫以及刷卡設(shè)施由誰管理、維護(hù)？地下停車是否收費(fèi)？收費(fèi)權(quán)益如何分配？

雖然可以由業(yè)委會(huì)聘人管理、維護(hù)，管理維護(hù)成本不低，而且也需要與政府分享地下空間利用收益。

改革的關(guān)鍵是要落地，要有人真正沉下心來，認(rèn)真研究和解決這些問題，好經(jīng)需要大和尚。