每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　此次迪士尼主題樂園及配套設(shè)施區(qū)域的首期規(guī)劃開發(fā)面積，約為4平方公里，其中，占地約1平方公里的主題樂園區(qū)為主要核心區(qū)，投資規(guī)模約為250億元人民幣，預(yù)計(jì)首期開發(fā)建設(shè)工程將耗時(shí)5年至6年。

        昨日上午，上海市人民政府新聞辦公室授權(quán)宣布，上海迪士尼項(xiàng)目的申請(qǐng)報(bào)告，已經(jīng)獲得國(guó)家有關(guān)部門的正式核準(zhǔn)。

        迪士尼“落滬”會(huì)給上海帶來(lái)幾多影響？上海土地市場(chǎng)最先給出了答案。

        不知是巧合還是刻意為之，上海浦東川沙一“迪士尼概念”地塊的競(jìng)拍，竟“巧妙”地安排在上海市政府宣布迪士尼項(xiàng)目落定之后?？們r(jià)11.9億元、折合樓板價(jià)14024元/平方米，該A08-03地塊以較初始掛牌價(jià)溢價(jià)264%的價(jià)格，落入有著國(guó)企背景的開發(fā)商上海象嶼置業(yè)有限公司  （以下簡(jiǎn)稱上海象嶼置業(yè)）手中。

        現(xiàn)場(chǎng)還發(fā)生過戲劇性的場(chǎng)面——由于上海象嶼置業(yè)最后一輪掛牌報(bào)價(jià)達(dá)到了11.9億元，保利等參與企業(yè)“未戰(zhàn)先退”，集體放棄競(jìng)拍，界龍實(shí)業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人稱“價(jià)格已經(jīng)高得離譜”。這一溢價(jià)率已大大超過此前上海趙巷地塊，刷新了上海住宅用地的最高溢價(jià)率。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》還獲悉，此次迪士尼主題樂園及配套設(shè)施區(qū)域的首期規(guī)劃開發(fā)面積，約為4平方公里，其中，占地約1平方公里的主題樂園區(qū)為主要核心區(qū)，投資規(guī)模約為250億元人民幣，預(yù)計(jì)首期開發(fā)建設(shè)工程將耗時(shí)5年至6年。

【回放】

溢價(jià)264%“面粉貴過面包”

        截至前天晚間，上海川沙A08-03地塊的報(bào)價(jià)已升至7億元，折合樓板價(jià)達(dá)8249元/平方米——該地塊的初始掛牌價(jià)僅3.268億元。

        昨日上午8時(shí)30分，上海市政府正式宣布，上海迪士尼樂園項(xiàng)目剛剛獲得國(guó)家有關(guān)部門的批準(zhǔn)。受這一消息刺激，川沙A08-03地塊的掛牌價(jià)格迅速飆升。

        上午10時(shí)，競(jìng)買開始。當(dāng)主持人宣布截至10點(diǎn)的最終掛牌價(jià)為上海象嶼置業(yè)報(bào)出的11.9億元時(shí)，原本摩拳擦掌準(zhǔn)備喊價(jià)的15家競(jìng)買人竟面面相覷。主持人3次報(bào)價(jià)之后，臺(tái)下仍無(wú)一人舉牌加價(jià)，包括保利地產(chǎn)、界龍置業(yè)在內(nèi)的多家開發(fā)商均表現(xiàn)出無(wú)心戀戰(zhàn)的姿態(tài)。于是，上海象嶼置業(yè)以11.9億元的最高掛牌價(jià)成功競(jìng)得該地塊，折合樓板價(jià)14024元/平方米。

        易居中國(guó)分析師薛建雄在得知上述競(jìng)買價(jià)格的第一時(shí)間評(píng)論道，川沙A08-03地塊屬于“面粉貴過面包”，會(huì)導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)過快上漲。

        據(jù)易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)，川沙板塊目前在售項(xiàng)目的均價(jià)位于12000元/平方米左右，最高的是鼎鑫名流苑，售價(jià)達(dá)到約14000元/平方米，價(jià)格較低的主力在售樓盤天和湖濱花園，其成交均價(jià)僅8600元/平方米左右。

        事實(shí)上，迪士尼早在幾年前便已成為當(dāng)?shù)貥鞘袧q價(jià)的“助推器”。2005年，地理位置屬于上海市外環(huán)以外的川沙地區(qū)，便因“迪士尼概念”，賣到了上海中環(huán)區(qū)域樓盤的銷售價(jià)格。在昨天正式拍賣的前一天，川沙A08-03地塊更是在6小時(shí)里掛牌價(jià)格翻了5次，較再前一天上漲1.81億元。

        “該地塊價(jià)格太高了，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出風(fēng)險(xiǎn)警戒線。”方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川指出，盡管迪士尼落戶川沙已成為事實(shí)，但這個(gè)全球聞名的主題樂園究竟能給上海川沙帶來(lái)怎樣的變化，目前尚不明確；迪士尼對(duì)于當(dāng)?shù)刈≌挠绊憰?huì)是怎樣，他也“還沒想好”。

【聲音】

競(jìng)得者：非為迪士尼而來(lái)

        盡管在開拍前最后時(shí)刻，掛出了11.9億元的驚人競(jìng)價(jià)，但上海象嶼置業(yè)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人陳敏在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，買地時(shí)并沒有考慮到迪士尼樂園“落滬”的因素，僅僅是因?yàn)榭春么ㄉ车貐^(qū)住宅市場(chǎng)，才花了高價(jià)購(gòu)買土地。

        陳敏表示，上述價(jià)格僅是目前土地市場(chǎng)行情的延續(xù)。此前大部分拍賣的住宅用地價(jià)格都已經(jīng)高出周邊的二手房?jī)r(jià)格，且大部分地塊并不會(huì)立即投入到開發(fā)和建設(shè)中，而在此期間，價(jià)格便可能有較大幅度上漲。

　　至于川沙A08-03地塊的未來(lái)開發(fā)方向，陳敏表示，目前尚沒有詳細(xì)的計(jì)劃和方案，尚需結(jié)合地塊的容積率要求、周圍配套等特點(diǎn)，制作最有利于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

        一位熟知上海象嶼置業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這是今年又一個(gè)“國(guó)企地王”的代表。早在2002年就來(lái)到上海的象嶼置業(yè)，是全國(guó)500強(qiáng)、大型國(guó)有企業(yè)廈門象嶼集團(tuán)的全資子公司，注冊(cè)資本3億元，總資產(chǎn)10多億元，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，在上海及江蘇有多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

        事實(shí)上，上海象嶼置業(yè)天價(jià)拍地行為的最大受益者，是在川沙擁有300畝土地的界龍實(shí)業(yè)。昨日，界龍實(shí)業(yè)旗下的界龍置業(yè)也參與了競(jìng)拍，但最終的競(jìng)價(jià)結(jié)果卻讓公司現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人驚呼“價(jià)格高得有些離譜”。

        界龍實(shí)業(yè)投資者關(guān)系部相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，界龍置業(yè)參與競(jìng)拍是為了解行情，并尋找合適的開發(fā)機(jī)會(huì)。界龍實(shí)業(yè)目前并沒有如何利用旗下高價(jià)值土地資源的方案。

【效應(yīng)】

周邊地塊遭瘋搶溢價(jià)427%

        同在昨天下午，當(dāng)人們還在感慨上午的住宅地塊以天價(jià)成交時(shí)，另一塊具有“迪士尼概念”的商用地塊，位于浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)的B03-13A地塊也開始競(jìng)拍。最終，浦東新區(qū)房地產(chǎn)綜合服務(wù)有限公司以4950萬(wàn)的總價(jià)，將該地塊收入囊中。

        據(jù)悉，B03-13A地塊所處位置相比之前的住宅地塊離傳言的迪士尼選址稍遠(yuǎn)，但靠近川沙新市鎮(zhèn)。共有18家企業(yè)申請(qǐng)參與該地塊競(jìng)拍，現(xiàn)場(chǎng)有14家企業(yè)舉牌，場(chǎng)面激烈。經(jīng)過39輪競(jìng)價(jià)，該地塊最終的成交價(jià)比起拍價(jià)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)427%。

        薛建雄認(rèn)為，迪士尼樂園落戶和周圍土地賣出天價(jià)，會(huì)形成對(duì)上海樓價(jià)拉動(dòng)的“雙驅(qū)動(dòng)”。在他看來(lái)，10月中旬之后，上海國(guó)際貿(mào)易中心規(guī)劃的上報(bào)、大虹橋商圈開發(fā)的啟動(dòng)、三季度漂亮的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)良好預(yù)期等利好信息不斷傳出，使得本已處在降溫過程中的上海樓市，在10月中旬以后重新火熱，排隊(duì)“搶”房的場(chǎng)景再度出現(xiàn)。

        此外，迪士尼項(xiàng)目落定和新溢價(jià)率“地王”誕生的消息，有可能再度推高已經(jīng)過熱的樓市，使得房?jī)r(jià)漲勢(shì)難于控制，更增加了明年世博后房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定性。

        佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟則表示，上述天價(jià)拍地對(duì)上海樓市的影響應(yīng)該更多表現(xiàn)在心理上的。從長(zhǎng)期來(lái)看，迪士尼項(xiàng)目還有很多不確定因素存在，開發(fā)商拿到這塊地后不可能快速開發(fā)，應(yīng)該會(huì)“捂著”等待迪士尼樂園的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。



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