每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“這次是我自從去年11月底接任集團行政總裁以來，第一次主持業(yè)績發(fā)布會，深感責任重大。”

2月28日晚，在新世界發(fā)展（HK00017，股價4.82港元，市值121.30億港元）2025財年（2024年6月30日~12月31日）中期業(yè)績發(fā)布會上，新世界發(fā)展行政總裁黃少媚在開場時坦言，現(xiàn)在樓市確實面臨不少挑戰(zhàn)，利率依然偏高，公司負債仍然處于較高水平，樓市仍需時間恢復。“多重因素疊加在一起，對我們來說是一個考驗。面對各種挑戰(zhàn)，我們更加需要沉著應對。”

財報顯示，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)核心經(jīng)營溢利44.16億港元，同比下降18%；股東應占虧損66.33億港元；綜合債務凈額約為1246.3億港元，較上一個財年末期（2024年6月30日）增加近10億港元；內(nèi)地整體合約銷售額約75億元人民幣，香港應占合約銷售額約52億港元。

去年下半年以來，無論是短時間內(nèi)兩度更換總裁還是頻頻傳出的利空消息，都讓外界擔憂這家老牌港資房企能否穿越周期。從財務情況看，債務確實是新世界發(fā)展目前面臨最迫切的問題。

黃少媚在業(yè)績會上表示，其目前工作主要有兩大方向：一是持續(xù)開展和推進業(yè)務發(fā)展，專注地產(chǎn)本業(yè)，確保運營正常和穩(wěn)定；二是改善財務狀況?，F(xiàn)在首要任務是降低負債，她提出了七項減債安排，包括積極出售發(fā)展項目、積極出售非核心資產(chǎn)、釋放農(nóng)地價值、提升租務回報、精簡成本、暫停派息和積極進行財務管理等。

一年內(nèi)到期債務達322.09億港元，有合適價錢才會考慮出售

這是黃少媚上任后交出的任期內(nèi)首份財報。

新世界發(fā)展2025財年中期業(yè)績報告顯示，考慮到非現(xiàn)金性質(zhì)的發(fā)展物業(yè)耗蝕虧損及應占耗蝕虧損及投資物業(yè)公平值變動的總額為49.51億港元，公司錄得持續(xù)經(jīng)營業(yè)務的股東應占虧損為66.33億港元。

新世界發(fā)展表示，虧損主要由于過去6個月市場宏觀因素的快速變化，包括但不限于盡管香港和內(nèi)地推出利好樓市政策，減息速度低于預期及消費者在美國新政府政策變化帶來的不確定性中保持謹慎，以致發(fā)展和投資物業(yè)項目市場價值下降。此外，本期虧損也因缺少截至2023年12月31日的6個月內(nèi)固定利率債券贖回和轉(zhuǎn)撥投資物業(yè)的一次性收益，總計19.51億港元。

來源：新世界發(fā)展財報

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展短期債務及總債務較2024年6月30日分別減少94億港元及51億港元；現(xiàn)金及銀行存款（包括有限制銀行存款）較2024年6月30日減少約61億港元至218.58億港元，資產(chǎn)負債率增加2.5個百分點至57.5%。而其一年內(nèi)到期債務較2024年6月30日下降至322億港元，第二年到期債務微升至330億港元。

值得注意的是，2024年12月，曾有市場消息稱，新世界發(fā)展致函銀行機構(gòu)尋求豁免違約貸款契約的責任。彼時，新世界發(fā)展回應稱，得悉網(wǎng)絡上流傳一些關(guān)于公司的不實猜測和謠言，“我們在此重申，公司全面遵守所有披露要求，并向投資者和我們的股東提供及時和適當?shù)南?。我們將一如以往，致力于?zhí)行現(xiàn)有的公司策略”。

在本次財報中，新世界發(fā)展表示，已獲得貸款方豁免遵守截至2024年12月31日的若干財務契約。公司正與貸款方積極對話，商討若干銀行及其他借款的再融資，包括重新審視財務契約。根據(jù)管理層準備的現(xiàn)金流量預測，可能需要在必要時申請財務契約豁免。預計貸款方將根據(jù)目前討論的再融資計劃，繼續(xù)豁免財務契約。

在黃少媚的“七招減債”計劃中，會繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)和業(yè)務套現(xiàn)。“加上賣樓，我們的目標在2025財年做到（回籠資金）260億港元。我們會繼續(xù)和各大銀行商討再融資安排，并善用已經(jīng)進入的減息周期，降低利息支出。”

去年，市場曾屢次傳出新世界發(fā)展將出售其位于香港尖沙咀的核心項目——K11 ART MALL，但遲遲沒有具體落地。

對此，黃少媚在業(yè)績會上解釋稱，公司經(jīng)常會收到很多潛在買家對相關(guān)資產(chǎn)的詢問，截至目前，集團對于這一資產(chǎn)還沒有簽訂任何有約束力的協(xié)議。在出售非核心資產(chǎn)方面，公司已經(jīng)完成了不少大宗交易，“我們以改善公司現(xiàn)金流、降低負債為首要任務，只有在價格合適的情況下，才會考慮出售資產(chǎn)”。

香港K11銷售額下滑13%，“有信心駕馭香港和內(nèi)地的地產(chǎn)市場”

香港K11商場是新世界發(fā)展的標志性物業(yè)之一，也是新世界發(fā)展非執(zhí)行董事、曾長期擔任行政總裁的鄭志剛的得意之作。財報顯示，香港K11商場整體客流量雖然維持穩(wěn)定，但由于本地消費減少，導致銷售額按年下跌13%，主要受市民出境旅游、市場需求疲弱以及港元匯率高企所致。

在本次財報中，新世界發(fā)展明確K11中國內(nèi)地的首個旗艦項目——K11 ECOAST將于今年4月28日正式開業(yè)。該項目位于深圳前海蛇口太子灣，總建筑面積為22.85萬平方米。

新世界發(fā)展旗下深圳K11ECOAST項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

今年1月，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪K11 ECOAST時看到，該項目主體部分基本完工，外立面已裝修完畢，商場內(nèi)部和外圍地面尚在施工。據(jù)新世界發(fā)展此前多次公布的消息，K11 ECOAST的預計開業(yè)時間原本是2024年年底。

從當期的合約銷售情況看，在約75億元的內(nèi)地整體合約銷售額中，以大灣區(qū)為首的南部地區(qū)貢獻最大，接近60%，約為43.36億元，較上一個財年同期減少約7億元；長三角地區(qū)從上一個財年同期的11億元減少至3.44億元；北部地區(qū)則大幅增長至16.41億元。

黃少媚在業(yè)績會上表示，雖然外部環(huán)境存在一些不明朗因素，但現(xiàn)在已經(jīng)進入減息周期，即便步伐有所放緩，至少利率開始穩(wěn)定了。內(nèi)地也出臺了利好樓市的措施，市場表現(xiàn)顯示，特別是在一線城市的核心地段，已經(jīng)止跌回穩(wěn)。“我相信我們有足夠的實力把握時機，我有能力也有信心駕馭香港和內(nèi)地的地產(chǎn)市場。”

“未來，我們在香港和內(nèi)地都將陸續(xù)推出物業(yè)發(fā)展項目。如香港有粉嶺馬適路、九龍?zhí)撩倒褰值软椖?，即將?月動工。此外，我們也會積極參與北部都會區(qū)的發(fā)展。在內(nèi)地，我們有深圳西麗、龍崗以及杭州二期項目，還有上海淮海中路等項目。”

黃少媚表示：“總體戰(zhàn)略上，我們會一如既往地維持優(yōu)質(zhì)的品牌定位，保證日常運營，堅持高質(zhì)量發(fā)展，繼續(xù)改善公司現(xiàn)金流，降低整體負債仍是我們的首要目標。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝