每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳柯名 陳夢(mèng)妤    

2025年，土地收儲(chǔ)迎來(lái)明顯加速。

2月18日，北京發(fā)行了一批地方政府債券，其中包括462.9億元新增專項(xiàng)債券，募集資金主要用于棚戶區(qū)改造、城中村改造、土地儲(chǔ)備、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境整治、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。

而以廣東為代表的部分省份是推進(jìn)專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地工作的“主力軍”，春節(jié)過(guò)后，廣東省內(nèi)至少15城先后發(fā)布有關(guān)公示。

“收儲(chǔ)會(huì)是2025年土地市場(chǎng)的一大看點(diǎn)，主要是目前土地庫(kù)存規(guī)模較大，很多多年前出讓的地塊，由于規(guī)劃條件不適應(yīng)新形勢(shì)，或地價(jià)下跌，或開發(fā)商沒(méi)有開發(fā)能力，土地庫(kù)存大導(dǎo)致地價(jià)穩(wěn)定的壓力大，不利于開發(fā)商資金鏈好轉(zhuǎn)和房企風(fēng)險(xiǎn)防范，也不利于保交付。此外，土地去庫(kù)存，從源頭上降低庫(kù)存，有利于促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

北京率先重啟百億規(guī)模土儲(chǔ)專項(xiàng)債

市場(chǎng)對(duì)土儲(chǔ)專項(xiàng)債的關(guān)注度持續(xù)升溫。

2月18日，北京率先重啟土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行，募資投向土儲(chǔ)項(xiàng)目規(guī)模超百億元。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，這批專項(xiàng)債中，用于土地儲(chǔ)備的資金規(guī)模為116.87億元，主要將用于舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)環(huán)境整治土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目、房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城拓展東區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目等25個(gè)項(xiàng)目。

來(lái)源：北京市專項(xiàng)債信息披露文件

而廣東2025年開年就有多個(gè)城市集中收儲(chǔ)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2月11日，廣州、佛山、惠州等15座城市發(fā)布土地收儲(chǔ)公告，范圍之廣、力度之大，為全國(guó)其他省份樹立了榜樣。

廣東土地收儲(chǔ)工作的推進(jìn)，也給市場(chǎng)帶來(lái)了不少期待。

每經(jīng)記者注意到，此次收儲(chǔ)的土地類型主要以房地產(chǎn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)地塊為主，住宅用地和商辦用地合計(jì)占比近九成。從出讓時(shí)間看，80%的擬收儲(chǔ)存量地塊是在2020—2024年間出讓的。

而在收儲(chǔ)對(duì)象上，雖然以國(guó)央企地塊為主，但也涵蓋了部分民營(yíng)房企手中的閑置存量地塊。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，近期出爐的收儲(chǔ)案例中，約70%的地塊擬收購(gòu)價(jià)格與成交價(jià)的比值在80%—100%，超40%的地塊比值在90%—100%，13%的地塊比值在70%—80%。

廣東的土地收儲(chǔ)工作不僅范圍廣，而且在執(zhí)行過(guò)程中注重細(xì)節(jié)，充分考慮了企業(yè)利益，使得政策能夠順利推進(jìn)。這種模式不僅為其他地區(qū)提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展注入了信心。

“客觀上需要加大收儲(chǔ)力度，但負(fù)面清單制下專項(xiàng)債用途廣泛，能率先形成實(shí)物工作量的項(xiàng)目可能最先獲得申請(qǐng)，土地如果不馬上開發(fā)，能否申請(qǐng)到還待估量?！崩钣罴翁岬?，收儲(chǔ)以后，如果區(qū)域內(nèi)商品房庫(kù)存大，可能無(wú)法開發(fā)，但債務(wù)要償還，這是個(gè)大問(wèn)題。用作保障房、公共用途，怎么解決長(zhǎng)債資金，也需要考慮?！?/span>

有望帶動(dòng)更多城市一二手房市場(chǎng)

土儲(chǔ)專項(xiàng)債的重啟發(fā)行，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)都有著深遠(yuǎn)影響。

東吳證券在研報(bào)中提到，土儲(chǔ)專項(xiàng)債曾于2017—2019年發(fā)行，用途是為新增土儲(chǔ)前期開發(fā)提供資金，后于2019年叫停，要求專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。

地方債“自審自發(fā)”試點(diǎn)省份 來(lái)源：東吳證券

方正證券表示，專項(xiàng)債回收閑置用地的可行性較高，落地速度有望在全國(guó)范圍內(nèi)加快。被回收的土地可經(jīng)過(guò)調(diào)規(guī)（提高容積率、商轉(zhuǎn)住等）再度出讓，并非僅能用作保障房開發(fā)建設(shè)，地方政府較大程度上可以不被租金收益率與回收成本之間的矛盾影響。

從廣東首批次收儲(chǔ)案例看，回收折扣基本在80%以上，房企接受程度同樣較高，更好的資金平衡意味著專項(xiàng)債回收閑置用地可行性較高。

“隨著更多低成本增量資金將進(jìn)入市場(chǎng)，將有效緩解房企資金壓力，受益房企傳導(dǎo)路徑或?yàn)榈胤匠峭丁胤絿?guó)企→央企→民企?！狈秸C券提到。

此外，從土地資源利用角度，專項(xiàng)債收儲(chǔ)有利于盤活低效利用土地。無(wú)論是住宅用地、商辦用地還是老舊工業(yè)區(qū)，收儲(chǔ)后都可通過(guò)改造優(yōu)化用途，為城市土地的集約化利用騰挪空間。例如，頭部城市的回籠地塊可改造為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的科技園區(qū)或研發(fā)基地，弱二線及三四線城市的地塊可定向改造為適合本地戰(zhàn)略發(fā)展的工業(yè)用地，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

專項(xiàng)債收儲(chǔ)、城中村改造示意圖 來(lái)源：中國(guó)銀河證券

銀河證券在闡述土儲(chǔ)專項(xiàng)債的戰(zhàn)略意義時(shí)提出，去年先后推出的多項(xiàng)房地產(chǎn)和土地政策之間并非孤立存在，土儲(chǔ)專項(xiàng)債、城中村改造、商品房收儲(chǔ)有望實(shí)現(xiàn)地方資源調(diào)控閉環(huán)，以時(shí)間換空間解決住房供需問(wèn)題。

市場(chǎng)對(duì)土儲(chǔ)專項(xiàng)債規(guī)模也有諸多預(yù)測(cè)。

國(guó)海證券預(yù)計(jì)，2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債規(guī)模在10000億元左右，銀河證券則認(rèn)為未來(lái)2—3年內(nèi)每年資金規(guī)模在5000億—7000億元。隨著專項(xiàng)債收儲(chǔ)工作的推進(jìn)，土地市場(chǎng)已經(jīng)顯現(xiàn)出止跌企穩(wěn)征兆，未來(lái)有望帶動(dòng)更多城市的土地市場(chǎng)乃至一二手房市場(chǎng)加速修復(fù)。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜提到，專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措，它不僅解決了當(dāng)前土地庫(kù)存和企業(yè)資金壓力等問(wèn)題，后續(xù)打通各個(gè)收儲(chǔ)堵點(diǎn)，加快收儲(chǔ)節(jié)奏，也或?qū)⑹俏磥?lái)中央與地方政府政策的重要著力點(diǎn)。

記者|陳榮浩?編輯|陳柯名?陳夢(mèng)妤 杜波

校對(duì)|金冥羽

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