每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月11日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱《通知》）明確，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地，收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。

多位房地產(chǎn)分析人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）表示，運用專項債收購存量閑置土地細(xì)則的落地，是為了規(guī)范各地在土地收儲方面的融資行為，有利于改善土地供求關(guān)系，增強(qiáng)地方政府和開發(fā)企業(yè)的資金流動性，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

來源：自然資源部官網(wǎng)

進(jìn)一步規(guī)范各地土地收儲融資行為

《通知》顯示，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。各地主動擔(dān)當(dāng)作為，積極做好地塊篩選和項目儲備，推動專項債券資金加快落地。

使用專項債券資金用于收回收購?fù)恋?，?yīng)該由納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)具體實施。專項債券對應(yīng)的土地儲備項目中的儲備地塊，必須在全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中有儲備地塊標(biāo)識碼。

符合條件但尚未納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2024年12月底前在系統(tǒng)“土地儲備機(jī)構(gòu)”模塊中填報單位信息及證明材料，部將按程序及時審核并動態(tài)更新名錄。

根據(jù)《通知》，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購范圍。

市、縣自然資源主管部門要依托土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中的處置存量閑置土地清單摸清底數(shù)，根據(jù)需要向社會發(fā)布收回收購?fù)恋卣骷?，綜合考慮企業(yè)意愿、市場需求、地塊條件等因素，確定擬收回收購意向地塊和時序安排，分批納入土地儲備計劃，優(yōu)先申報使用專項債券。

土地儲備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價機(jī)構(gòu)，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價格。

《通知》強(qiáng)調(diào)，收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)，確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實施供應(yīng)，在落實“五類調(diào)控”的同時，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%。收回收購?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實體經(jīng)濟(jì)項目的，不受上述限制。

從源頭上推動房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”

“本次《通知》落地標(biāo)志著專項債用于土地儲備正式重啟，鼓勵地方政府利用專項債收回收購存量閑置土地，且不限定收回的土地用于保障性住房建設(shè)，擴(kuò)大了專項債使用范圍，明確收購目的、收購標(biāo)的物范圍、收購價格要求等多個方面，并指出要摸清底數(shù)，確定好時序安排，為各地提供了政策指導(dǎo)。”

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對每經(jīng)記者表示，《通知》落地也意味著更多低成本的增量資金將進(jìn)入市場，對于房企來說，應(yīng)抓住機(jī)會出售存量土地，緩解資金壓力，或進(jìn)一步改善土儲結(jié)構(gòu)；對于地方政府來說，專項債券用于收購存量土地，也能夠增強(qiáng)地方政府的資金流動性，緩解地方政府的資金壓力，支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障民生。

“對于市場而言，收回收購存量閑置土地有助于改善市場供求關(guān)系，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措?？梢姡脤ｍ梻栈厥召彺媪块e置土地可以取得一舉多得的效果。”陳文靜補(bǔ)充道。

事實上，早在2016年1月1日，自然資源部就發(fā)文要求“各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲備貸款。土地儲備機(jī)構(gòu)新增土地儲備項目所需資金，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定納入政府性基金預(yù)算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分在國家核定的債務(wù)限額內(nèi)通過省級政府代發(fā)地方政府債券籌集資金解決。”

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對每經(jīng)記者分析，土地收儲只能用地方自有資金或走地方債權(quán)融資的正規(guī)渠道。此次《通知》要求用地方專項債收回收購存量閑置土地，是陽光化舉債、走正規(guī)渠道進(jìn)行土地收回收儲的體現(xiàn)，也是專項債權(quán)使用范圍的又一次擴(kuò)圍，靠的是土地出讓收入和政府性基金來償還。

“目前，房地產(chǎn)市場難以止跌回穩(wěn)，重要原因是源頭上的閑置低效未開發(fā)土地較多，開發(fā)商為緩解資金鏈、保交房，不得不低價‘割肉’出售資產(chǎn)和股權(quán)，金融機(jī)構(gòu)為了保障債權(quán)也要拍賣土地房產(chǎn)，導(dǎo)致土地價格持續(xù)低迷。通過發(fā)行專項債，地方政府有了定向托底土地市場的資金，對于緩解房地產(chǎn)源頭上的供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)有重要意義。”李宇嘉表示。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝