每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

回顧萬(wàn)科的2024年，一定少不了的關(guān)鍵詞就是“償債”。而面對(duì)即將到來(lái)的償債高峰期，這一關(guān)鍵詞也將繼續(xù)伴隨萬(wàn)科闖關(guān)2025年。

要償債，無(wú)非是開(kāi)源節(jié)流。在開(kāi)源上，2024年以來(lái)，萬(wàn)科一方面積極推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，另一方面也通過(guò)項(xiàng)目公司及旗下資產(chǎn)的抵押擔(dān)保集中獲得了大量銀行貸款。截至去年三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)新增融資和再融資超770億元。

同時(shí)，萬(wàn)科也推出了“瘦身健體”一攬子方案，除綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三項(xiàng)主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。

在當(dāng)期銷售上，雖然較2023年有所下滑，但萬(wàn)科仍然保持了2000億元以上的銷售規(guī)模。變化最明顯的在于拿地，2024年萬(wàn)科拿地金額從2023年的861億元滑落至103.3億元，排名也從TOP5降至TOP24。

拿地金額縮減至103億元，已累計(jì)盤(pán)活產(chǎn)能474億元

整體來(lái)看，2024年無(wú)論是央國(guó)企還是民營(yíng)房企，絕大多數(shù)的銷售規(guī)模較2023年都有不同程度下滑?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，2024年TOP100房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻降低31.6%至75.5億元，全口徑千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少至11家，回到2016年水平。

2024年1～12月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1810.7萬(wàn)平方米，銷售額2460.2億元。而2023年萬(wàn)科的銷售金額為3761.2億元，同比下降約34.6%。

在克而瑞2024年房企銷售榜中，萬(wàn)科全口徑金額和權(quán)益金額均位列第四名，而2023年全年銷售榜上，萬(wàn)科這兩項(xiàng)統(tǒng)計(jì)排名分別是第二位、第三位。

相比之下，萬(wàn)科在拿地榜上的變化更為明顯。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科去年新增土地價(jià)值僅103.3億元，為T(mén)OP24。而2023年同期，萬(wàn)科以861億元新增土地價(jià)值居TOP5。

在拿地大幅減少的同時(shí)，萬(wàn)科為實(shí)現(xiàn)存量閑置產(chǎn)能的有效轉(zhuǎn)化，也在積極借助政府存量資源盤(pán)活支持政策，通過(guò)商改住、資源置換等多種方式全力實(shí)現(xiàn)難點(diǎn)項(xiàng)目的盤(pán)活?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，2023年至今，萬(wàn)科已累計(jì)盤(pán)活項(xiàng)目36個(gè)，盤(pán)活產(chǎn)能474億元。

去年12月，萬(wàn)科獲得的廣州南站商務(wù)區(qū)三宗宅地，本來(lái)就由其持有，但后因軌道交通建設(shè)原因而停滯開(kāi)發(fā)。此次，先是萬(wàn)科進(jìn)行退地并獲得貨幣返還，后官方對(duì)這三宗地塊更改規(guī)劃，萬(wàn)科再收入囊中，并未因此支付額外資金。

業(yè)績(jī)承壓下，萬(wàn)科首先要考慮的就回款和化債。截至2024年前三季度，萬(wàn)科累計(jì)營(yíng)業(yè)收入2198.9億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損179.4億元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為1384.2萬(wàn)平方米，貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1732.3億元。

關(guān)于此次業(yè)績(jī)虧損，萬(wàn)科也坦承，主要是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑、計(jì)提減值、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損，以及部分資產(chǎn)和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值等。

去年境內(nèi)外公開(kāi)債完成兌付，今年將“全力以赴”迎高峰

2024年第三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持為正，1～9月回款金額超過(guò)1800億元，回款率超100%；債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，境外負(fù)債占比降低至16.1%，加權(quán)平均債務(wù)期限延長(zhǎng)至5.4年；繼續(xù)獲得金融機(jī)構(gòu)積極支持，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)新增融資、再融資超770億元，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸落地超250億元，同時(shí)融資成本保持低位，新增融資綜合成本3.58%，較中期進(jìn)一步下降。

此外，萬(wàn)科也積極推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，去年前三季度簽約超200億元。通過(guò)2024年以來(lái)的全力行動(dòng)，萬(wàn)科持續(xù)降解存量債務(wù)，2024年1～9月償還有息負(fù)債約700億元，三季度后2024年內(nèi)已無(wú)境內(nèi)外公開(kāi)債。

不過(guò)邁入2025年，萬(wàn)科在債券市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)頻繁波動(dòng)，今年如何度過(guò)償債高峰期再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

據(jù)東方財(cái)富Choice，萬(wàn)科今年境內(nèi)累計(jì)公開(kāi)債券到期規(guī)模為215.9億元，涉及9只債券。其中，僅今年一季度到期的境內(nèi)公開(kāi)債券就有4只，合計(jì)約88.9億元。

圖源：Choice

1月9日，就2025年到期債務(wù)問(wèn)題，萬(wàn)科回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，針對(duì)2025年將要到期的公開(kāi)債務(wù)，公司會(huì)全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營(yíng)端和融資端等多方面籌集資金。萬(wàn)科表示，將通過(guò)積極銷售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭(zhēng)取融資資源等方式，應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)兌付。

同日，萬(wàn)科公告稱，控股子公司武漢譽(yù)天興業(yè)置地有限公司前期通過(guò)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃形式向新華資產(chǎn)管理股份有限公司融資20.4億元，并由萬(wàn)科提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

該筆融資原定于近期到期，經(jīng)協(xié)商后調(diào)整至2026年12月31日，萬(wàn)科繼續(xù)為該融資提供無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保金額為20.4億元，期限為全部債務(wù)履行完畢之日起2年。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖