每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

憑借位于朝陽(yáng)區(qū)的兩個(gè)熱銷項(xiàng)目，保利發(fā)展北京公司（以下簡(jiǎn)稱保利北京）的銷售額逐步上升，在今年前11月北京房企銷售榜上逼近前三。

近日，多家機(jī)構(gòu)公布了今年前11月北京房企銷售業(yè)績(jī)排行榜。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，保利發(fā)展（SH600048，股價(jià)10.16元，市值1216億元）以225.1億元排在北京房企銷售榜第四位。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，據(jù)克而瑞12月9日發(fā)布的《2024年1—11月北京樓盤銷售金額排行榜》，保利發(fā)展旗下的保利·天匯和保利·朝央和煦兩項(xiàng)目進(jìn)入榜單前十，銷售金額分別為45.44億元和40.57億元。

不過(guò)，保利北京也有部分項(xiàng)目的銷售并不理想；有的項(xiàng)目雖然銷售不錯(cuò)，但凈利率卻表現(xiàn)欠佳。保利發(fā)展近日披露的《關(guān)于保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券申請(qǐng)文件的審核問(wèn)詢函》（以下簡(jiǎn)稱公告）顯示，位于北京順義區(qū)的保利頤璟和煦項(xiàng)目于今年4月首次開(kāi)盤，目前的簽約銷售比例僅約30%；而位于朝陽(yáng)區(qū)的保利天匯項(xiàng)目簽約銷售率超過(guò)80%，但銷售凈利率也只有7.96%。

保利發(fā)展兩項(xiàng)目進(jìn)入北京今年前11月項(xiàng)目銷售榜前十 來(lái)源：克而瑞

北京項(xiàng)目銷售分化

公告顯示，保利發(fā)展此次向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，擬募集金額95億元，專項(xiàng)用于15個(gè)在建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金，項(xiàng)目均為普通住宅項(xiàng)目。募集資金中，擬向保利頤璟和煦項(xiàng)目投入金額9億元，向保利天匯項(xiàng)目投入7億元。

根據(jù)公告披露，保利頤璟和煦于今年3月開(kāi)工，已累計(jì)投入21.76億元，由于相關(guān)收入與成本尚未結(jié)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目公司今年上半年?duì)I業(yè)收入為零，凈利潤(rùn)-790.41萬(wàn)元。

由于該項(xiàng)目處在北京近郊板塊，項(xiàng)目銷售受市場(chǎng)波動(dòng)影響大，且項(xiàng)目所在地的商品房庫(kù)存量較大，銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售費(fèi)用預(yù)留高，導(dǎo)致該項(xiàng)目的銷售凈利率僅為4.60%。

每經(jīng)記者注意到，保利頤璟和煦的全盤平均銷售單價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米，周邊競(jìng)品和錦華宸、順義臻瓏府的平均售價(jià)在3.8萬(wàn)—3.92萬(wàn)元/平方米。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，該項(xiàng)目在書房、多功能用房、家政間以及一個(gè)約12.9米的南向三面寬大陽(yáng)臺(tái)累計(jì)贈(zèng)送面積超過(guò)30平方米，得房率超過(guò)100%。

盡管售價(jià)較周邊競(jìng)品低，又通過(guò)贈(zèng)送面積讓利，但保利頤璟和煦的銷售進(jìn)展仍難言樂(lè)觀。據(jù)保利發(fā)展公告，該項(xiàng)目今年4月首次開(kāi)盤，目前的簽約銷售比例僅約30%。而北京市住建委官網(wǎng)則顯示，保利頤璟和煦在今年4月和6月兩次推盤，入市房源共927套。截至12月11日，已簽約套數(shù)194套，去化率約21%。

保利頤璟和煦項(xiàng)目簽約情況 來(lái)源:北京市住建委官網(wǎng)

再看位于朝陽(yáng)區(qū)的保利天匯項(xiàng)目。該項(xiàng)目于去年9月開(kāi)工，累計(jì)投入63.42億元，項(xiàng)目公司今年上半年凈利潤(rùn)-2189.23萬(wàn)元。據(jù)保利發(fā)展公告，該項(xiàng)目的簽約銷售比例達(dá)到83%，但銷售凈利率只有7.96%。

保利發(fā)展方面表示，按揭貸款需在主體結(jié)構(gòu)封頂后放款。截至今年9月底，保利天匯預(yù)售資金37.74億元，預(yù)售回籠金額占總銷售額的比例為44.28%，預(yù)售資金余額3.99億元。

保利天匯項(xiàng)目銷售中心 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

相較而言，保利和光煦境項(xiàng)目則是保利發(fā)展位于北京朝陽(yáng)區(qū)的熱銷樓盤，該項(xiàng)目去年4月開(kāi)盤入市303套房源，累計(jì)銷售288套，成交均價(jià)為8.37萬(wàn)元/平方米左右。

值得一提的是，彼時(shí)保利北京方面提出保價(jià)承諾，后續(xù)房源降價(jià)幅度不得超過(guò)8%，價(jià)格以8.5萬(wàn)元/平方米為指導(dǎo)價(jià)。不過(guò)，據(jù)北京市住建委官網(wǎng)，保利和光煦境已銷售簽約301套房源，成交均價(jià)為8.36萬(wàn)元/平方米。對(duì)此，有購(gòu)房者抱怨開(kāi)發(fā)商悄悄降價(jià)，有房源更是下降約8000元/平方米，跌穿了購(gòu)房時(shí)的保價(jià)承諾。

保利頤璟和煦

區(qū)域排名有所提升

今年以來(lái)，保利北京的銷售額處于上升趨勢(shì)，在北京房企銷售排行榜上也較去年同期有所提升。

據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024年1—11月北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP20》，保利發(fā)展以225.1億元排在第四位，僅次于中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和北京城建，與第三位的北京城建僅相差1.9億元。

而去年前11月，保利發(fā)展以202.1億元排在北京房企銷售榜第五位，排在前四位的房企銷售額均超過(guò)300億元。

保利發(fā)展在今年前11月北京房企銷售榜上據(jù)第四位 來(lái)源：中指研究院

今年以來(lái)，北京樓市陸續(xù)出臺(tái)政策，對(duì)土地供應(yīng)、資格放寬、首付比例、稅率等方面進(jìn)行調(diào)整。9月30日，北京大幅度放寬限購(gòu)及降低首付、降低利率等，帶動(dòng)10月北京樓市走強(qiáng)。此后利好政策繼續(xù)補(bǔ)位，11月18日北京宣布取消普通住宅和非普通住宅的劃分界限，并對(duì)相關(guān)個(gè)人住房的交易稅收進(jìn)行了調(diào)整。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，11月份，北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）新增供應(yīng)1410套，環(huán)比下跌38.6%，同比下跌70.4%；成交4536套，環(huán)比上漲7.8%，同比上漲33.3%；成交均價(jià)57168元/平方米，環(huán)比微跌0.1%，同比下跌3.0%。今年前11月，北京新建商品住宅新增供應(yīng)30418套，同比下跌14.5%；成交32690套，同比下跌28.4%。

公開(kāi)資料顯示，在保利北京公司2023年度工作總結(jié)會(huì)議上，時(shí)任主持公司工作的副總經(jīng)理劉喜濤提出，從“雙平臺(tái)發(fā)展戰(zhàn)略”角度部署2024年發(fā)展目標(biāo)，要拿出“第三次創(chuàng)業(yè)”的決心。

近日，據(jù)市場(chǎng)消息，劉喜濤已被調(diào)離保利北京公司，出任保利河南公司總經(jīng)理。營(yíng)銷出身的劉喜濤被調(diào)離之余，保利北京公司多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)維權(quán)投訴。

來(lái)源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板

每經(jīng)記者注意到，日前，有北京保利綠城·和錦誠(chéng)園的業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴稱，項(xiàng)目存在嚴(yán)重的施工質(zhì)量問(wèn)題，交房一年多，出現(xiàn)房屋漏水、窗戶漏雨、地庫(kù)漏雨、地庫(kù)地板反水、地庫(kù)底板開(kāi)裂、窗戶透風(fēng)、樓板不隔音、分戶墻不隔音、電梯井道沒(méi)做隔音措施、甲醛超標(biāo)、墻體開(kāi)裂等問(wèn)題。該業(yè)主同時(shí)表示，項(xiàng)目公司拒絕維修，問(wèn)題一直得不到解決，嚴(yán)重影響了正常生活。

11月27日，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)回復(fù)表示，經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)局核實(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)局約談開(kāi)發(fā)商了解相關(guān)情況，第一時(shí)間督促開(kāi)發(fā)商切實(shí)履行質(zhì)量主體責(zé)任，暢通溝通渠道，及時(shí)對(duì)市民反映的問(wèn)題進(jìn)行排查維修。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝