每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

上海樓市還在持續(xù)回暖。

“我們門店11月成交了10套二手房，算是很不錯(cuò)的業(yè)績(jī)了。”12月2日，中介姚天昊（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。他的客戶因?yàn)?0萬(wàn)元價(jià)差沒(méi)談攏，猶豫了一晚，第二天決心要買的時(shí)候，已經(jīng)被其他買家搶先一步下定金搶走了。

而新房市場(chǎng)不僅屢現(xiàn)開盤“日光”，更有新房認(rèn)購(gòu)率突破700%。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為：“供應(yīng)增加為11月保持良好的交易節(jié)奏創(chuàng)造條件，交易稅費(fèi)減免以及普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)的取消，降低了交易成本；70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)，給市場(chǎng)提供了很強(qiáng)的心理暗示。這些為樓市交易持續(xù)穩(wěn)定向上做好了充分鋪墊，最后一個(gè)月是房企做全年業(yè)績(jī)的時(shí)期，也會(huì)借助市場(chǎng)溫度加快銷售節(jié)奏，預(yù)計(jì)12月還會(huì)延續(xù)此前節(jié)奏，有望實(shí)現(xiàn)翹尾收官。”

看房要提前一天預(yù)約，還要200萬(wàn)元驗(yàn)資

11月上海新房市場(chǎng)供應(yīng)放量。

據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，徐匯濱江板塊中海領(lǐng)邸·玖章開盤選房，552套房源認(rèn)購(gòu)率約282%，再度觸發(fā)積分，并刷新上海今年單次認(rèn)購(gòu)人數(shù)紀(jì)錄。開盤日光，銷售額達(dá)到85億元，也是該項(xiàng)目第四次實(shí)現(xiàn)開盤售罄；上海黃浦區(qū)露香園·天譽(yù)開盤，開盤當(dāng)日即創(chuàng)下約78億元銷售成績(jī)。

不僅如此，認(rèn)購(gòu)階段的項(xiàng)目也表現(xiàn)亮眼。從各認(rèn)購(gòu)小程序?qū)崟r(shí)數(shù)據(jù)看，內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)129000元/平方米的保利外灘序認(rèn)購(gòu)率創(chuàng)新高，達(dá)到727%，觸發(fā)積分；單價(jià)169800元/平方米的陸家嘴太古源·源邸認(rèn)購(gòu)率達(dá)249%。

有的新盤干脆通過(guò)微信告知潛在客戶：“即日起售樓處及樣板房都采用‘提前一天預(yù)約+驗(yàn)資建檔’的服務(wù)形式，預(yù)約材料包括至少200萬(wàn)元的資產(chǎn)截圖、建檔證明文件等。”

據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月上海新建商品住宅成交面積78.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增加21.9%，同比增加48.8%。

從全月成交區(qū)域來(lái)看，城市外圍區(qū)域的交易保持穩(wěn)定性，一些中高端改善區(qū)域成交的活躍度也開始提升，比如徐匯區(qū)成交超過(guò)7萬(wàn)平方米。

而11月最后一周，成交前十榜單呈現(xiàn)“兩頭熱”。一方面，前期持續(xù)活躍的“10萬(wàn)元+”項(xiàng)目繼續(xù)保持交易節(jié)奏；另一方面，“4萬(wàn)元+”“5萬(wàn)元+”首次改善項(xiàng)目有5個(gè)項(xiàng)目，占據(jù)一半席位，這部分項(xiàng)目起到了支撐交易量的作用。

此外，值得關(guān)注的是，榜單中網(wǎng)簽數(shù)量過(guò)百套的樓盤出現(xiàn)了4個(gè)，也是近期少見(jiàn)的現(xiàn)象。

差10萬(wàn)塊沒(méi)談攏結(jié)果被截胡

據(jù)安居客上海統(tǒng)計(jì)，11月最后一天，上海二手房“毫無(wú)懸念”地再次破千，成交1227套，全月二手房成交總量成達(dá)到27050套（含商業(yè)），月內(nèi)每個(gè)周六、周日成交量均在千套之上。

但分化和“以價(jià)換量”仍然是繞不開的話題。

“現(xiàn)在我們后臺(tái)二手房掛牌房源超過(guò)18萬(wàn)套，按照誠(chéng)意掛牌占1/4來(lái)算，也有4.5萬(wàn)套，這個(gè)月市場(chǎng)消化才兩萬(wàn)多套，價(jià)格肯定上不去。”上海鏈家置業(yè)顧問(wèn)徐元（化名）對(duì)每經(jīng)記者說(shuō)。

市場(chǎng)回暖后，主動(dòng)出擊的中介小哥也開始變多了。

一位中介在楊浦區(qū)中環(huán)間小區(qū)較密集的街道“外擺”，房源信息板上寫著“中原地產(chǎn)”字樣，他坦言：“走過(guò)路過(guò)的看房人不少，只不過(guò)在‘以價(jià)換量’和‘止跌回穩(wěn)’之間，促成交變難了，因?yàn)殡p方的心態(tài)也在悄然改變。”

“一位房東掛牌730萬(wàn)元，客戶還價(jià)到700萬(wàn)元，雙方其實(shí)當(dāng)時(shí)面談了一次，差10萬(wàn)塊錢沒(méi)談攏，客戶想著回去比比價(jià)格，第二天又約繼續(xù)談，但第二天早上被其他買家截胡了。”

“目前這位客戶還在繼續(xù)找房子，盡管心理價(jià)位已經(jīng)調(diào)整到730萬(wàn)元左右，但同類型房源掛牌770萬(wàn)-780萬(wàn)元，強(qiáng)行還價(jià)到730萬(wàn)元幾乎不可能，這樣雙方就很難成交了。”

對(duì)于這種現(xiàn)象，盧文曦說(shuō)：“二手房市場(chǎng)先于新房市場(chǎng)好起來(lái)。進(jìn)入11月，這類情況越來(lái)越明顯，雙方的價(jià)格拉鋸，其實(shí)10月就已經(jīng)有了苗頭。調(diào)價(jià)的人會(huì)越來(lái)越多，所以在價(jià)格上無(wú)法達(dá)成一致很常見(jiàn)。”

“現(xiàn)在最容易成交的就是需求彼此匹配的客戶。”姚天昊說(shuō)：“11月我就在這里擺著牌子駐守，路過(guò)的客戶大致提了一下需求，我?guī)退伊艘惶赘鞣矫娑挤纤蟮姆吭?，雙方談了幾次價(jià)格，房東心態(tài)比較穩(wěn)定，誠(chéng)意賣房，很快就成交了。但這一片十多年房齡的商品房，今年的價(jià)格明顯比去年低不少。”

二手房?jī)r(jià)格何時(shí)能夠“止跌回穩(wěn)”？

盧文曦分析：“‘止跌回穩(wěn)’在成交量層面已經(jīng)很明顯，但量?jī)r(jià)齊漲不現(xiàn)實(shí)。一定是交易量先放出來(lái)，消化掉部分二手房掛牌量，才能出現(xiàn)價(jià)格上漲?，F(xiàn)階段房?jī)r(jià)只能叫‘止跌’或‘跌幅收窄’。好在目前成交量連續(xù)兩個(gè)月2萬(wàn)多套，如果連續(xù)一個(gè)季度都守在2萬(wàn)套以上，市場(chǎng)的信心都回來(lái)了，到時(shí)候才能討論價(jià)格是否會(huì)漲。”

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖