每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

帶資200萬元競聘豪宅小區(qū)物管，卻最終在投票環(huán)節(jié)被淘汰。

近日，據市場消息，南京一豪宅小區(qū)公開選聘物業(yè)服務企業(yè)，其中一家參與競聘的企業(yè)承諾：自愿投資200萬元，無須業(yè)主歸還。其中，進場啟動資金150萬元，于合同簽訂后，一次性打到物業(yè)公司與選聘人共同開設的共管賬戶中；另外50萬元為小區(qū)品質保障基金。

11月7日，南京當地一位房地產業(yè)內人士向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）介紹，該小區(qū)是位于南京建鄴區(qū)海玥花園（又名“海玥萬物”），在今年7月下旬召開業(yè)主大會后，決定終止與原有物業(yè)公司的合同，公開選聘新的物業(yè)服務團隊。

據每經記者了解，在海玥花園業(yè)主委員會在組織下，保利物業(yè)、華潤物業(yè)和萬科物業(yè)等9家物業(yè)服務企業(yè)報名競聘，“自愿投資200萬元”即是保利物業(yè)在競聘過程中打出的標語。不過，最終經過業(yè)主大會投票后，保利物業(yè)未能入選。

帶資200萬元入場卻遭淘汰

海玥花園是南京知名的豪宅小區(qū)之一。公開資料顯示，該小區(qū)的基礎物業(yè)費、能耗費、特約服務費、科技系統(tǒng)服務費等合計約11元/平方米/月。

今年7月下旬，海玥花園召開了今年第一次臨時業(yè)主大會，就是否續(xù)聘選聘物業(yè)、科技系統(tǒng)服務公司向全小區(qū)業(yè)主發(fā)起投票表決。投票表決后，小區(qū)對外發(fā)出選聘物業(yè)服務企業(yè)及科技系統(tǒng)服務企業(yè)公告。

來源： 海玥花園業(yè)委會微信公眾號

據海玥花園的業(yè)主介紹，在經過篩選后，最終保利物業(yè)和華潤物業(yè)兩家公司進入最終的選擇環(huán)節(jié)。

為了搶下這一標的，華潤物業(yè)旗下的萬象服務品牌團隊，開著咖啡車進海玥花園小區(qū)，擺攤送下午茶，在顯眼的位置擺放巨幅海報，舉行業(yè)主見面會介紹項目述標方案。保利物業(yè)旗下的高端物業(yè)服務體系“東方禮遇”則在小區(qū)內展示了智能環(huán)衛(wèi)機器人，同時提出了對車庫星空頂、門廳大堂、涼亭和水景等公共區(qū)域的改造計劃。

值得一提的是，保利物業(yè)在現場展示牌上明確寫道：自愿投資200萬元，無須業(yè)主歸還。其中，進場啟動資金150萬元，于合同簽訂后，一次性打到物業(yè)公司與選聘人共同開設的共管賬戶中，并接受選聘人與物業(yè)公司的共同監(jiān)管；小區(qū)品質保障基金預計50萬元，按照每年實際總收入的2.1%，收費率100%的情況，預計16.67萬元/年，三年合計50萬元，每年一次性打到物業(yè)公司與選聘人共同開設的共管賬戶中。

海玥花園業(yè)委會此前發(fā)布的選聘公告顯示，選聘采取區(qū)間報價的方式，競聘企業(yè)根據小區(qū)的實際情況自行測算，分別報價，超過區(qū)間報價的為無效競聘。

其中，公共物業(yè)服務費為1.9~2.6元/平方米·月，增值和特約服務費為1.0~1.4元/平方米·月，產權車位80元/平方米·月。公共收益的30%歸物業(yè)服務企業(yè)所有，70%歸全體業(yè)主所有，每半年結算一次。擬簽物業(yè)服務合同期限為3年。

在海玥花園2024年第二次臨時業(yè)主大會會議表決結果中，保利物業(yè)服務股份有限公司敗北，華潤物業(yè)旗下的潤嘉物業(yè)管理（北京）有限公司的述標方案贏得了超過90%的票數。

華潤萬象生活物業(yè)南京公司在一份致海玥花園業(yè)主的信中表示，期待與業(yè)主建設社區(qū)家園，并且就該小區(qū)的詳細踏勘及現場風險評估，結合公司管理體系及經驗，提出定制化服務方案。

海玥花園是上海建工房產在南京開發(fā)的網紅盤項目，2021年開盤時均價將近7萬元/平方米，由于當時登記的買房人太多，售樓處要求首付八成，并且驗資1000萬元。原物業(yè)公司為南京海玥物業(yè)管理有限公司，該公司由上海建工房產旗下的振新物業(yè)和南京紫竹物業(yè)分別持股51%和49%。

南京海玥花園項目實景 來源：上海建工房產有限公司微信公眾號

為何沒有接受“帶資進場”？

海玥花園小區(qū)的物業(yè)競聘結果讓不少人大呼“沒有想到”，上述南京房地產業(yè)內人士就表示“很意外，不清楚具體情況”。

中物智庫高級研究員宋子謙對每經記者分析表示，目前市場上很多小區(qū)業(yè)委會偏愛帶資進場，主要原因是小區(qū)內會存在一些歷史遺留問題，需要新物業(yè)公司通過墊資或帶資的方式先把問題解決掉。而南京海玥花園剛交付兩年，又是高端住宅項目，從業(yè)委會的角度來說，對物業(yè)公司并沒有帶資進場的需求，更多地還是看重高品質服務。

據宋子謙測算，從并購的角度來看，前些年物業(yè)企業(yè)估值高的時候，并購的PE（市盈率）在15倍左右，這兩年下降后基本在5~10倍左右。上述南京海玥花園項目，物業(yè)公司一年的收入在794萬元左右，若按照10%的凈利率計算，一年的凈利潤在80萬元左右，項目的估值在400萬~800萬元之間。“所以，從并購的邏輯看，物業(yè)公司付出200萬元拿下項目，成本并不高。”

中報顯示，今年上半年，保利物業(yè)實現收入78.71億元，同比增長10.2%；毛利為16.10億元，同比增長6.5%；毛利率20.46%，較去年同期下降0.71個百分點；溢利為8.55億元，同比增長10.0%。其中，物業(yè)管理服務收入約為55.93億元，同比增長16.1%；非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務收入分別約為10.28億元和12.50億元，同比分別減少2.1%和1.8%。

保利物業(yè)管理層在今年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，上半年除了拓展外均達成年初設定的增長10％預期目標；下半年，預期目標為實現收入、歸母凈利潤及拓展均同比增長10%。

據保利物業(yè)官方微信號11月4日披露，近期，保利物業(yè)接連進駐上海航融盛通大廈、武漢新長江傳媒大廈、虎牙四城職場內服、廣聯(lián)達集團廣州辦公樓四個商辦項目。

此前的10月24日，保利物業(yè)還在上海正式發(fā)布“東方禮遇”服務體系，對原先的高端物業(yè)服務進行煥新升級。

“高端小區(qū)的物業(yè)需要用高品質的服務贏得業(yè)主的認同，而不是高價的高質量服務。畢竟帶資進場的錢從哪兒來，各方都清楚。若因為接受前期的帶資方式而影響后期的服務質量，是業(yè)主們不想看到的。”宋子謙分析道。

針對在南京海玥花園競標失利的相關情況，每經記者11月8日向保利物業(yè)方面提出采訪請求，但截至發(fā)稿，暫未收到相關回應。

封面圖片來源：上海建工房產有限公司微信公眾號