每經(jīng)記者 陳 利每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著9月底降準、降息、降首付、降存量房貸利率等系列利好政策的出臺，以及一線城市接連優(yōu)化房地產(chǎn)政策，購房首付比例及貸款利率已達到歷史較低水平，限購政策也處于自實施以來的相對寬松階段。

這一輪房地產(chǎn)新政實施已滿一個月，多地樓市成交量仍呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢。麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年第四十三周（10月21日~27日），監(jiān)測的重點城市二手房成交量環(huán)比上升7.15%，同比上升26.81%；新房成交量同比和環(huán)比分別上升23.5%和1.89%。

視覺中國圖

據(jù)近日多家機構(gòu)發(fā)布的10月新房、二手房成交數(shù)據(jù)，這一輪房地產(chǎn)新政實施一個月來，多地商品房銷售數(shù)據(jù)和房價數(shù)據(jù)出現(xiàn)積極變化，部分核心城市年內(nèi)成交新高不斷被刷新。中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，重點30城10月新房網(wǎng)簽量約980萬平方米，環(huán)比增長35%；20城二手房網(wǎng)簽量約10萬套，環(huán)比增長18%，核心城市市場呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢。

“整體來看，在一攬子政策的推動下，房地產(chǎn)市場預期及購房者信心有所恢復，10月份樓市活躍度明顯回升，預計短期內(nèi)核心城市銷售回穩(wěn)態(tài)勢有望延續(xù)。”中指研究院分析指出，接下來，若貨幣化安置的100萬套城中村和危舊房改造項目，以及收購存量房和閑置土地的政策能夠落實到位，將有助于加快改善市場供求關(guān)系，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的目標。

一線城市成交紀錄刷新

在系列利好政策持續(xù)推動下，10月多地房地產(chǎn)市場迎來了久違的火熱行情。

據(jù)中指研究院報告，分梯隊來看，截至10月27日，核心二線城市新房銷售面積環(huán)比增長19%，同比下降15%；三四線代表城市新房銷售面積環(huán)比增長48%，同比增長10%。而在四個一線城市，樓市回暖最為明顯，新房銷售面積環(huán)比增長65%，同比增長22%。

以深圳為例，“9·29新政”落地后，吸引了大量外地置業(yè)者涌入，僅在10月就出現(xiàn)了兩個“日光盤”。如10月13日，龍華深業(yè)上城學府推出的332套住宅吸引了744批客戶登記，登記比為1∶2.24，僅在3個半小時內(nèi)便全部售罄，銷售總金額達到約26億元；6天后的10月19日，光明區(qū)中建觀玥開盤90分鐘售罄，現(xiàn)場2047批客戶搶購192套房，成為年內(nèi)深圳登記比最高的住宅項目。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，截至10月27日，深圳新房銷售約30萬平方米，環(huán)比增長96%，同比增長31%。

在上海，10月份同樣出現(xiàn)“日光盤”。10月27日，上海黃浦融創(chuàng)外灘壹號院二期三批次開盤，158套房源當日即售罄，總銷售額達58.82億元，該項目在今年內(nèi)已“三開三罄”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（10月21日至27日）上海新建商品住宅的成交面積為19.98萬平方米，環(huán)比增加57.19%，該成交量創(chuàng)下了近半年來的新高。

而廣州在9月29日全面取消限購政策后，多個樓盤現(xiàn)場人氣旺盛，到訪量大幅上升，市場熱度明顯提升。根據(jù)廣州市住建局披露的最新數(shù)據(jù)，“9·29新政”實施以來（截至10月27日），廣州全市一手住宅成交94.65萬平方米，環(huán)比增長68.9%，同比增長37.4%。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，廣州10月以來（10月1日~27日）新房銷售91.7萬平方米，環(huán)比增長108%，同比增長51%。

10月的北京樓市表現(xiàn)同樣不俗。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月以來北京新房線上咨詢量和案場來訪量明顯增加。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，北京10月（10月1日~27日）新房銷售面積47.6萬平方米，環(huán)比增長48%，同比微降6%。受到近期市場成交趨好的影響，北京不少樓盤已明確提出將收回現(xiàn)有優(yōu)惠措施，更有開發(fā)商開始通過縮短籌資周期來沖刺全年回款任務(wù)。

另據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月，一線城市新建商品住宅成交面積預計將達227萬平方米，環(huán)比增長40%，同比增長2%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析指出：“考慮到‘認購-草簽-網(wǎng)簽’的時間關(guān)系，預計10月份的在途交易將在11月份的網(wǎng)簽系統(tǒng)中得到充分體現(xiàn)。初步預計，11月份一線城市新房交易面積的同比增速有望超過30%，顯示出市場復蘇態(tài)勢積極向好。”

不只是新房市場表現(xiàn)火熱，一線城市二手房市場在10月表現(xiàn)同樣亮眼。

截至10月27日，深圳10月二手房成交量接近5000套，環(huán)比增長63%，同比增長高達97%，該成交量創(chuàng)下了自2021年4月以來的月度新高；北京二手房成交13156套，環(huán)比增長16%，同比增長46%，預計10月二手房成交有望突破1.6萬套，或創(chuàng)去年4月以來的新高；上海二手房成交已突破2萬套，環(huán)比增長55%，最近一周（10月21日~27日）二手房成交6745套，創(chuàng)年內(nèi)周度成交新高，政策效果超過“5·27”新政。另據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，10月前4周，廣州累計二手住宅網(wǎng)簽超過9000宗，其中國慶黃金周后一周的成交量達到3120宗，創(chuàng)下近19個月新高。

值得一提的是，樂有家研究中心認為，深圳10月新房交易量已達到“繁榮線”水平，而二手房交易量也正在向“繁榮線”靠近。上海10月（截至10月26日）二手房成交量超過20000套，根據(jù)以往經(jīng)驗，市場人士普遍認為18000套是上海二手房交易的“繁榮線”。

二線城市樓市出現(xiàn)分化

除了一線城市，10月熱點二線城市的新房、二手房銷售均有明顯恢復。

以杭州為例，據(jù)中指研究院監(jiān)測，杭州“10·9新政”后，周均成交量較9月前三周增長70.6%，若剔除國慶假期影響，增幅超90%。杭州樓市“10·9新政”實施后，高端改善型項目的搖號熱度更高，房價30000元/平方米以下的典型剛需和改善型項目去化行情也明顯好轉(zhuǎn)，成交均價由此結(jié)構(gòu)性下跌。

二手房方面，新政后杭州二手房成交量頻創(chuàng)新高，周均成交量較9月前三周增長54.0%。剔除國慶假期影響，增幅達84.5%，市場活躍度高。尤其是杭州“10·9”樓市新政出臺當周，帶看量超16萬人次，創(chuàng)下歷史峰值。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月，二線城市新房成交面積盡管同比仍下降了19.04%，但環(huán)比上漲了6.05%。其中，武漢、南寧和蘇州的成交面積環(huán)比漲幅尤為突出，武漢以77.05%的漲幅位居榜首，南寧漲幅為76.56%緊隨其后。

三四線城市樓市同樣表現(xiàn)出回暖跡象。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月三四線城市新房成交面積環(huán)比上漲43.23%，漲幅僅次于一線城市，同比上漲17.51%，在各線城市中漲幅最大。在三四線城市中，除了遵義、舟山和濰坊之外，其他城市的新房成交面積均環(huán)比上漲，其中泰安以95.98%的漲幅位居首位。

需要指出的是，盡管10月樓市整體處于升溫狀態(tài)，但各城之間仍存在分化行情。如溫州、青島、寧波和濟南等二線城市出現(xiàn)了環(huán)比下跌的情況，其中溫州的環(huán)比跌幅達40.30%。

與此同時，二手房市場依然延續(xù)了“以價換量”的態(tài)勢。麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月份100個重點城市的二手住宅市場均價為14183元/平方米，環(huán)比下跌了0.18%，同比下跌了6.81%。不過，同比和環(huán)比的降幅相比上月分別收窄了0.18和0.09個百分點。

“各項利好政策效應(yīng)在10月持續(xù)釋放，市場對價格的預期也有所改善，二手房價格總體雖仍在下行，但環(huán)比降幅連續(xù)3個月收窄，同比降幅連續(xù)2個月收窄。房價端初步釋放了一定積極信號，10月似乎成為價格進入邊際改善階段的關(guān)鍵節(jié)點。”麟評居住大數(shù)據(jù)研究院分析指出，短期來看，房價止跌仍需要時間，靜待供求關(guān)系的逐步改善以引導價格企穩(wěn)。

記者注意到，10月成交量的回升使得多城市樓市庫存出現(xiàn)明顯下降。據(jù)中指研究院監(jiān)測，7個代表城市（北京、深圳、上海、廣州、溫州、蘇州、杭州）10月庫存面積環(huán)比整體下降了1.91%。其中，深圳庫存降幅最大，達到了6.76%，廣州降幅為5.25%居第二位。而溫州的庫存則出現(xiàn)了小幅上漲，環(huán)比上升了0.82%。

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