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招商蛇口穩(wěn)健發(fā)展,獲得A股首單回購貸款

2024-10-31 10:06:51

今年以來,盡管政策持續(xù)傾斜,但房地產(chǎn)的恢復(fù)是一個緩慢的過程,樓市仍舊低迷。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1-9月,全國新建商品房銷售面積7.03萬平方米,同比下降17.1%,新建商品房銷售額6.89萬億元,同比下降22.7%。受此影響,TOP100房企前九月銷售總額也同比下降38.8%,僅為2.97萬億元。

但依靠穩(wěn)健經(jīng)營,招商蛇口仍逆勢實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中有進(jìn)”:銷售跑贏大市、財務(wù)水平依舊保持健康、旗下商業(yè)REIT上市、獲得A股首單回購貸款。

10月30日晚,招商蛇口(001979.SZ)發(fā)布三季度業(yè)績報告。三季度末,公司總資產(chǎn)9,188億元;歸母凈資產(chǎn)1,103億元。1-3季度,公司營業(yè)總收入780億元,歸母凈利潤26億元,經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為130億元,同比降幅比半年度大幅減少。

招商蛇口表示,未來將始終堅(jiān)持穩(wěn)健運(yùn)營的理念,踐行高質(zhì)發(fā)展。圍繞開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營、城市服務(wù)三類業(yè)務(wù),建設(shè)“好房子”、運(yùn)營“好資產(chǎn)”、提供“好服務(wù)”,聚力推動高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展。

行業(yè)排名穩(wěn)定,優(yōu)質(zhì)土儲充足

三季報顯示,今年1-9月,招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1451.71億元,累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積642.44萬平方米。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2024年1-9月公司全口徑銷售金額排名第5名。

這是招商蛇口始終堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、城市深耕”戰(zhàn)略,持續(xù)深耕高能級區(qū)域與一二線核心城市的成果。

具體來看,招商蛇口在全國12個城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額TOP5,其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當(dāng)?shù)豑OP1,南京、佛山進(jìn)入TOP3,上海、成都、重慶、蘇州、徐州進(jìn)入TOP5。

前三季度,招商蛇口強(qiáng)化投資管控,堅(jiān)持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資策略。根據(jù)招商蛇口的公告顯示,1-9月招商蛇口共獲取14宗地塊,總計(jì)容建筑面積140萬平方米,總地價289億元。

在深耕核心城市的基礎(chǔ)上,近年來招商蛇口也一直提升“內(nèi)核”,加大在投研、產(chǎn)研和科研體系方面的建設(shè),持續(xù)迭代升級系列產(chǎn)品,不斷提升產(chǎn)品力。

前三季度,為實(shí)現(xiàn)快速、穩(wěn)定地輸出有市場競爭力的產(chǎn)品,招商蛇口推行首席設(shè)計(jì)師制,從機(jī)制保障、產(chǎn)品研發(fā)、條線賦能、人才培養(yǎng)等多維度,全面重塑產(chǎn)品管理體系。長沙天青、杭州璀璨映瀾、佛山華璽、上海臻境等各地新面市的項(xiàng)目呈現(xiàn)效果優(yōu)秀,贏得市場肯定。

持續(xù)提升產(chǎn)品力的同時,招商蛇口還在不斷升級服務(wù)理念。旗下招商積余聚焦服務(wù)力打造,建立起了一套成熟的服務(wù)力建設(shè)模型,從客戶需求分析、產(chǎn)品服務(wù)體系、產(chǎn)品服務(wù)落地策略與路徑等方面,系統(tǒng)地展現(xiàn)招商積余服務(wù)力的打造;從產(chǎn)品力、數(shù)智化、組織、安全四個方面為服務(wù)力提供支撐;通過經(jīng)營業(yè)績、行業(yè)地位等維度的提升,體現(xiàn)服務(wù)力打造成果成效。

憑借堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營的理念,踐行高質(zhì)量發(fā)展,招商蛇口在行業(yè)震蕩期展現(xiàn)出強(qiáng)大的定力與韌性,自2023年以來,無論是在經(jīng)營業(yè)績、市值還是土儲、產(chǎn)品品質(zhì)等方面,招商蛇口已穩(wěn)居行業(yè)前五。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,預(yù)計(jì)在未來一段時間,房地產(chǎn)整體仍將是支持行業(yè)健康發(fā)展的政策為主基調(diào),加上寬松的貨幣環(huán)境,供求關(guān)系健康的一二線核心城市將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。招商蛇口聚焦高能級區(qū)域,不斷打磨產(chǎn)品力,不僅有利于把控風(fēng)險,提升市場占有率,還能為其后續(xù)利潤增長提供持續(xù)動力。

財務(wù)健康,獲得A股首單回購貸款

財務(wù)健康一直是衡量一家企業(yè)抗風(fēng)險能力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo),尤其是在當(dāng)下行業(yè)深度調(diào)整期,財務(wù)穩(wěn)健至關(guān)重要。

從不同維度來看,會有不一樣的考量。比如銷售金額的穩(wěn)定增長,代表著產(chǎn)品在行業(yè)內(nèi)受認(rèn)可;現(xiàn)金流充裕,能夠及時償還短期債務(wù)和利息,表示安全閾值高;財務(wù)結(jié)構(gòu)的多元化,反映其公司在行業(yè)內(nèi)的多維創(chuàng)收能力。

同時,招商蛇口全面落實(shí)降本增效舉措,抓住LPR下行的市場窗口,充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢進(jìn)行高息債務(wù)置換,資金成本顯著降低。2024年半年度綜合資金成本3.25%,較年初降低22個BP。

值得一提的是,招商蛇口已于10月20日獲得招商銀行深圳分行股票回購專項(xiàng)貸款額度,這也是A股首單股票回購專項(xiàng)貸款。

公告顯示,招商蛇口與招商銀行深圳分行簽署《合作協(xié)議》,并獲得《貸款承諾函》。根據(jù)協(xié)議,招商銀行深圳分行將為公司提供不超過7.02億元的貸款額度,用于公司股票回購項(xiàng)目。貸款期限為12個月,利率不超過2.25%,且不高于市場利率。

這不僅體現(xiàn)了招商蛇口積極響應(yīng)國家政策號召,維護(hù)資本市場穩(wěn)定運(yùn)行,助力鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢的堅(jiān)定決心,也顯示出上市公司及其控股股東對招商蛇口未來發(fā)展的強(qiáng)大信心。

多元賽道并行,發(fā)力新業(yè)績增長點(diǎn)

近年來,行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本變化,不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型,尋找自己的“第二曲線”。

招商蛇口也一直在發(fā)力提升資產(chǎn)運(yùn)營等非開發(fā)業(yè)務(wù)在收入及利潤中的占比,著力形成穩(wěn)健均衡多元的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

上半年,公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入36億元,同比上漲15%,EBITDA實(shí)現(xiàn)18.95億元,同比上漲14%。公司強(qiáng)化精益運(yùn)營管理降本增效,持續(xù)提升資產(chǎn)投資回報水平。報告期內(nèi),公司開業(yè)三年以上穩(wěn)定期項(xiàng)目EBITDA回報率達(dá)6.34%,同比提升0.2個百分點(diǎn)。

而其運(yùn)營收入多數(shù)來自企業(yè)商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓、酒店等業(yè)態(tài)的運(yùn)營。其中,最值得一提的便是,招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)。目前的產(chǎn)業(yè)園布局國內(nèi)核心一二線17個城市,產(chǎn)品線包括網(wǎng)谷(科創(chuàng)園)、意庫(文創(chuàng)園)和智慧城(智造園)等。

據(jù)了解,目前蛇口產(chǎn)園REIT運(yùn)營穩(wěn)健,并在2023年6月16日完成擴(kuò)募收購資產(chǎn),進(jìn)一步擴(kuò)大了在大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)布局。

除基礎(chǔ)設(shè)施REITs外,作為原始權(quán)益人的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡稱“招商蛇口租賃住房REIT”)在8月30日獲得證監(jiān)會注冊批文,并于10月23日,在深交所正式上市,成為保障性租賃住房類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的又一支新生力量。

自此,招商局集團(tuán)迎來第三單公募REITs獲批,成為國內(nèi)首個獲批三單公募REITs的央企。此前,招商局旗下招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs已經(jīng)成功發(fā)行,招商公路公募REITs也已成功獲批。

這也是繼招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT后,招商蛇口的第三個REITs平臺,同時也將完成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中商業(yè)、長租公寓”三大資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)主要板塊資產(chǎn)上市平臺的構(gòu)建,進(jìn)一步打通招商蛇口“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制,完成“投融建管退”商業(yè)閉環(huán)的構(gòu)建。

對此,招商蛇口方面表示,本次招商蛇口租賃住房REIT上市,是招商蛇口秉持承載美好生活初心,為城市青年人才及家庭悉心打造的“壹棧”人才租賃住房正式亮相資本市場。招商蛇口將持續(xù)貫徹落實(shí)國家發(fā)展政策,致力于打造租賃住房標(biāo)桿品牌,持續(xù)打造多元美好生活空間,滿足多層次客群的居住需求,為國家產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展引入血液、注入活力。

據(jù)悉,招商蛇口租賃住房REIT運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)由招商蛇口全資子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司(簡稱“招商伊敦”)擔(dān)任,招商伊敦成立于2020年,負(fù)責(zé)招商蛇口旗下的酒店及公寓業(yè)務(wù)的運(yùn)營管理,旗下?lián)碛?ldquo;壹間公寓”“壹棠服務(wù)公寓”“壹棧人才公寓”三大產(chǎn)品線,近年來發(fā)展迅速。曾榮獲“2024年度影響力住房租賃運(yùn)營服務(wù)企業(yè)”五強(qiáng)、“2024中國住房租賃企業(yè)綜合實(shí)力”前五、“2024住房租賃企業(yè)盈利能力卓越表現(xiàn)”榜前三,蟬聯(lián)2023-2024中國住房租賃企業(yè)綜合實(shí)力TOP10,品牌影響力持續(xù)領(lǐng)跑。

招商蛇口管理層表示,未來將繼續(xù)錨定行業(yè)“五強(qiáng)”目標(biāo),堅(jiān)定“四三二一”戰(zhàn)略定力,時刻保持緊迫感,向市場要效益,向管理要效率,在新形勢中尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會,開拓進(jìn)取,謀求企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士分析稱,內(nèi)部穩(wěn)健經(jīng)營的理念和清晰的發(fā)展目標(biāo),為招商蛇口的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),增加了強(qiáng)大的內(nèi)生動力;外部環(huán)境的改善與利好,則為其提供了更佳的發(fā)展環(huán)境與發(fā)展新機(jī)遇。通過內(nèi)外共振,招商蛇口未來發(fā)展可期。

(本文不構(gòu)成任何投資建議,信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作,風(fēng)險自擔(dān)。)

責(zé)編 蒲禎

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