每經(jīng)編輯 盧祥勇    

呼聲已久的存量房貸利率，終于即將迎來調(diào)降。

中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦發(fā)布會(huì)上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

廣大貸款人關(guān)心，存量房貸利率降低后，一個(gè)月能少還多少錢？現(xiàn)在能辦理了嗎？

銀行需要時(shí)間進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備

國務(wù)院新聞辦公室于2024年9月24日上午9時(shí)舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國人民銀行行長潘功勝、國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)主席吳清介紹金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況。

現(xiàn)場，路透社記者提問：盡管中國政府出臺(tái)了許多政策吸引購房者，并減少房主的貸款負(fù)擔(dān)，但中國的房價(jià)仍在持續(xù)下跌，部分城市房價(jià)總價(jià)出現(xiàn)兩位數(shù)跌幅。請問，中國金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)是否認(rèn)為已經(jīng)到了貨幣政策出臺(tái)的節(jié)點(diǎn)？

中國人民銀行行長潘功勝表示，這是個(gè)非常好的問題，也是社會(huì)普遍關(guān)注的一個(gè)問題。“我們主要是基于自身的職責(zé)，從金融的角度支持房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)化解和健康發(fā)展。最近幾年來，人民銀行不斷完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策，從供需兩端綜合施策，多次調(diào)降個(gè)人住房貸款的最低首付比例、降低貸款利率、取消利率政策下限，設(shè)立保障性住房再貸款支持收購存量商品房等系列政策。”

潘功勝 來源：國新網(wǎng)

潘功勝表示，為落實(shí)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，這次人民銀行會(huì)同金融監(jiān)管總局出臺(tái)了五項(xiàng)房地產(chǎn)金融的新政策。第一項(xiàng)政策就是引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率。

潘功勝表示，去年8月份，人民銀行推動(dòng)商業(yè)銀行有序降低存量房貸利率，效果是比較好的。今年5月17日，全國房貸利率的政策下限放開之后，原來對按揭貸款是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)，全國是有一個(gè)政策下限的，在5月17日那一次房貸新政中，把這個(gè)下限給取消了，新發(fā)放貸款利率在市場報(bào)價(jià)利率基礎(chǔ)上減點(diǎn)幅度擴(kuò)大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。尤其是在北京、上海、深圳、廣州這些大城市，原來的加點(diǎn)幅度比較高，那次調(diào)整之后，新發(fā)放按揭貸款和原來存量按揭貸款之間的利差更大。

對此，人民銀行擬指導(dǎo)銀行對存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均下降幅度在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。之所以說是平均，因?yàn)橘J款在不同時(shí)期放的，不同時(shí)期、不同地區(qū)、不同銀行，發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣，預(yù)測下降的幅度是一個(gè)預(yù)期的平均數(shù)。銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右，這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

潘功勝透露，“我們近期會(huì)正式發(fā)布這個(gè)文件。因?yàn)樯婕暗慕杩钊撕芏啵?strong>銀行也需要有一定的時(shí)間進(jìn)行必要的技術(shù)準(zhǔn)備，估計(jì)銀行很難馬上給你辦這個(gè)事情，所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。下一步，我們也在考慮將指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價(jià)機(jī)制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。”

據(jù)南方日報(bào)報(bào)道，9月24日，有媒體報(bào)道存量房貸利率調(diào)整預(yù)計(jì)本周內(nèi)在廣州落地。記者從接近監(jiān)管的人士處了解到，目前中國人民銀行總行尚未發(fā)布存量房貸調(diào)降正式文件，方案和調(diào)整方式有待明確。

另據(jù)海報(bào)新聞報(bào)道，多家銀行的房貸相關(guān)工作人員表示，目前，銀行已關(guān)注到最新存量房貸新政策，還未接到相關(guān)調(diào)整通知，屆時(shí)將自動(dòng)統(tǒng)一調(diào)整。

另外，據(jù)金融時(shí)報(bào)報(bào)道，關(guān)于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭的問題，潘功勝9月24日表示，初期會(huì)先在（商業(yè)銀行）本行行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否有機(jī)會(huì)（允許）跨行轉(zhuǎn)按揭。

月供能省多少？

利率下調(diào)對廣大存量房貸用戶而言無疑是期盼已久的利好消息。

根據(jù)多家市場機(jī)構(gòu)測算的數(shù)據(jù)，當(dāng)前存量房貸平均利率約在4%。央行此前披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第二季度末，全國新發(fā)房貸利率已降至3.45%。新發(fā)房貸與存量房貸相差大約在50個(gè)基點(diǎn)。按此計(jì)算，若以商貸100萬元、貸款30年等額本息還款方式計(jì)算，每月月供大約減少312元，30年大約可以減少利息支出共11萬元。

此次為存量房貸利率第二輪下調(diào)。去年9月，存量首套房貸利率已經(jīng)歷了一波下調(diào)，央行此前發(fā)布的《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）》提到，政策實(shí)施以來，超過23萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，每年減少借款人利息支出約1700億元，對減少提前還貸、拉動(dòng)消費(fèi)增長起到顯著作用。

今年以來，央行兩次下調(diào)5年期以上LPR合計(jì)35BP至3.85%，同時(shí)取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，房貸款利率持續(xù)走低，部分城市房貸利率已進(jìn)入“2時(shí)代”，當(dāng)前新舊房貸利率面臨著與去年同樣差距較大的局面。

在此背景下，現(xiàn)階段提前還貸潮現(xiàn)象依然明顯，6月RMBS（住房按揭貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）平均早償率達(dá)到19.3%，要明顯高于去年同期的12.9%。從六大行的中報(bào)數(shù)據(jù)來看，上半年，個(gè)人住房貸款余額合計(jì)減少3118.92億元。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行分別減少1230.92億元、1006.68億元、764.66億元、336.11億元、16.73億元，其中工商銀行、建設(shè)銀行降幅與去年全年較為接近。

對銀行而言，居民較大規(guī)模提前償還房貸，意味著高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)流失，特別是在當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)普遍面臨“資產(chǎn)荒”的背景下，這會(huì)對銀行利潤形成較為嚴(yán)重的侵蝕。

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，接下來監(jiān)管層將通過引導(dǎo)商業(yè)銀行有序下調(diào)存款利率的方式，緩解銀行凈息差壓力。截至6月末，商業(yè)銀行各項(xiàng)存款余額為296.5萬億?！斑@意味著若存款利率平均下調(diào)6.4個(gè)基點(diǎn)，即可彌補(bǔ)存量房貸利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)對銀行利潤帶來的影響。這能夠在減輕房貸居民家庭負(fù)擔(dān)的同時(shí)，緩解對銀行利潤的擠壓?！?/span>

編輯|盧祥勇 蓋源源

校對|段煉

封面圖來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

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