每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“公司每年都會有新的策略調(diào)整，甚至半年也會進(jìn)行一些反思跟調(diào)整。我們的資源準(zhǔn)備能支撐公司形成一個比較大的經(jīng)營規(guī)模，占領(lǐng)比較合理的市場規(guī)模，并在投入的規(guī)模里能夠健康運行。”

在8月26日舉行的建發(fā)國際集團(tuán)（HK01908，股價12.00港元，市值242.06億港元；以下簡稱建發(fā)國際）2024年中期業(yè)績電話會議上，建發(fā)國際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國表示，中長期看，公司在資源上，不管是人力、產(chǎn)品還是財務(wù)資源上都做好準(zhǔn)備，等機會來的時候，能夠及時跟上。

中報顯示，今年上半年，建發(fā)國際實現(xiàn)收入約327.53億元，同比增長約34.5%，其中物業(yè)開發(fā)分部收入約為310.11億元，同比增長約36.4%；權(quán)益持有人應(yīng)占利潤約為8.17億元，與上年同期比較減少約36.4%。

銷售方面，報告期內(nèi)建發(fā)國際連同其合營公司及聯(lián)營公司實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的累計合同銷售金額約508.7億元，對應(yīng)合同銷售總建筑面積約245.9萬平方米，現(xiàn)金回款合計約為979億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，8月22日發(fā)布中報后的三個交易日，建發(fā)國際股價出現(xiàn)小幅波動。8月23日跌幅超2%；8月26日漲近1%；8月27日截至午間收盤，跌幅超5%，股價報12.00港元。

下半年將適當(dāng)放緩拿地

對建發(fā)國際而言，拿地始終是其無法避開的話題，也是當(dāng)天業(yè)績會上被投資者提及頻次最多的問題。

中報顯示，上半年，建發(fā)國際在上海、廈門、杭州等核心城市新獲取14個項目，全口徑拿地金額約420億元，新增項目全口徑貨值約742億元，拿地權(quán)益比例78%。

尤其在杭州，4月16日，建發(fā)國際斥資28.38億元拿下被螞蟻退掉的2宗之江地塊；4月29日，耗資84.95億元摘得未來科技城巨無霸地塊；半個月后，又聯(lián)合杭州東部灣新城建設(shè)以底價19億元競得了杭州東部灣新城低密度地塊??據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年上半年，建發(fā)在杭州拿地總金額達(dá)158億元，超過濱江和綠城，排在杭州房企拿地金額榜首位。

不僅如此，今年3月，建發(fā)國際經(jīng)51輪競價，以溢價率31.9%、總價10.34億元、樓面地價17146元/平方米拿下武漢寶通寺地塊，這也是上半年武漢溢價率最高的地塊；6月14日，又以57.6億元摘得廈門湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)地塊。

“上半年拿地整體考慮了市場情況，把流動性擺在第一位，選擇投資回報周期短的一些項目。”建發(fā)國際管理層表示，公司一直以來庫存就比較小，進(jìn)行補充庫存能夠保持一定的庫存規(guī)模，公司在拿地選擇上會根據(jù)每個城市的容量，結(jié)合公司在當(dāng)?shù)氐母偁幜褪姓悸?，防止在該城市超出自身能力的投資，并重點選擇需求較為可靠、豁免風(fēng)險較小的城市進(jìn)行拓展，加強改善庫存的流動性。“下半年也會在考慮整體庫存能夠滿足銷售需要的基礎(chǔ)上（拿地）放緩一點，但一些城市該補還是會補。”

2020年以來建發(fā)國際中期營收情況 來源：百度股市通

至于所拿地塊利潤情況，林偉國坦言，整體預(yù)期利潤率基本上維持在8%左右。“2022年拿地項目目前去化已經(jīng)達(dá)到了90%以上，利潤略高于當(dāng)初的預(yù)期。但2023年下半年和今年上半年拿地項目，多半比預(yù)期略低。”

需要注意的是，在部分存貨的囤積下，建發(fā)國際過去幾年高溢價拿地帶來的影響正在顯現(xiàn)。今年上半年，公司錄得收入327.53億元，歸母凈利潤8.17億元，同比分別增長34.5%、-36.4%。

對此，公司管理層表示，歸母利潤同比大幅下跌，主要由于期內(nèi)毛利潤率同比下降至11.9%，以及上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目的平均權(quán)益同比相應(yīng)降低兩個原因?qū)е隆?/p>

據(jù)介紹，在上半年的結(jié)轉(zhuǎn)項目中，94%結(jié)轉(zhuǎn)項目為2020年至2021年期間拿下的項目，在計提資產(chǎn)減值下，毛利率整體偏低。上半年，建發(fā)國際毛利率為11.9%，盡管同比提升了0.8個百分點，但依然低于部分頭部房企。

“處于12.0%左右，屬于比較正常、穩(wěn)定的水平。”林偉國解釋稱，近幾年建發(fā)國際的毛利率將基本維持在10%到15%之間，主要與市場房價的波動有關(guān)，但毛利率的浮動不會過大。

2020年以來建發(fā)國際中期凈利潤情況 來源：百度股市通

優(yōu)先考慮去化周期和風(fēng)險

與眾多房企一樣，建發(fā)國際也在加緊去庫存。

截至2024年上半年，建發(fā)國際在國內(nèi)共有334個項目，土地儲備可供銷售總建筑面積達(dá)1444.8萬平方米，其中2022年及之后拿地的“新庫存”占比77%。建發(fā)國際管理層表示，將采取靈活的銷售與經(jīng)營策略，確保項目所在市場流速合理，爭取有序、逐步清掉。

記者注意到，上半年多城新房價格下降，打折促銷成了房企“普遍選擇”。“確實有一些項目針對銷售會有靈活的定價，如一個樓盤樓層比較差、戶型比較不好的進(jìn)行差異化定價調(diào)整，但大面積的打折，公司毛利也承受不了。”建發(fā)國際管理層表示。

需要注意的是，在傳統(tǒng)銷售淡季7月和8月，建發(fā)國際并沒有推出新盤。“9月開始集團(tuán)會新增一些供貨，從銷售端出發(fā)，盡量以維持市場占有率來開展銷售工作，但目前還沒有辦法預(yù)期下半年銷售情況是否會有很大的反轉(zhuǎn)，將優(yōu)先考慮去化周期和風(fēng)險，加強改善庫存的流動性。”

在債務(wù)方面，截至2024年6月末，建發(fā)國際存量有息負(fù)債的平均融資成本約3.65%，較2023年末的3.75%繼續(xù)下降10個BP。

“公司融資結(jié)構(gòu)主要是銀行貸款，原來的債務(wù)結(jié)構(gòu)期限都比較長，發(fā)債的利率雖然在當(dāng)時比較低，現(xiàn)在來看就比較高，但必須得到期還了后再發(fā)，今后公司也將持續(xù)將債務(wù)水平向下降低。”林偉國指出。

中報顯示，截至2024年6月底，建發(fā)國際凈負(fù)債權(quán)益比為45.7%，相較去年末33.64%有所上漲；銀行及手頭現(xiàn)金共492.2億元。由于期內(nèi)計息借款及來自間接控股公司的貸款增加，建發(fā)國際的負(fù)債比率增至約96.9%。另在借款總額中，約98.18億元須于一年內(nèi)償還，約830.50億元須于一年后、五年內(nèi)償還。

對于下半年市場，建發(fā)國際管理層表示，從七八月的情況來看，目前并沒有感受到環(huán)比或同比明顯好轉(zhuǎn)的信號，整個市場波動比較大，每時每月每季度的變化都很大，二手房整體供應(yīng)量很大，行業(yè)量、價存在較大壓力。“公司銷售端將盡量按照維持行業(yè)一定市場地位來開展，將應(yīng)勢而變、順勢而為，堅持用正確的經(jīng)營邏輯進(jìn)行價值導(dǎo)向，努力實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。”

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