每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍

在經(jīng)歷了連續(xù)多日的上漲之后，公募REITs在上周迎來(lái)了調(diào)整。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上周中證REITs全收益指數(shù)環(huán)比下跌0.08%，收于969.62點(diǎn)，年初至今REITs全收益指數(shù)累計(jì)上漲12.52%。其中產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs下跌0.5%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs上漲0. 3%，所有REITs子板塊中，高速公路REITs漲0.5%幅領(lǐng)跑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs跌幅最大，周跌1.6%。

上周華安百聯(lián)消費(fèi)REIT上市交易，全市場(chǎng)已經(jīng)上市的產(chǎn)品達(dá)到41只。其中，環(huán)比上漲的共有18只，除去上周五剛剛上市的華安百聯(lián)消費(fèi)REIT，漲幅最大的3只產(chǎn)品分別是華夏北京保障房REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT和嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，周內(nèi)漲幅分別為2.42%、1.84%和1.72%。環(huán)比下跌的REITs數(shù)量則大幅增加至22只，華夏深國(guó)際REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT和中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT領(lǐng)跌，上周跌幅分別為3.3%、3.19%和2.87%。

政策和行業(yè)方面也有重要?jiǎng)討B(tài)。近日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），支持符合條件的新能源、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等綠色轉(zhuǎn)型相關(guān)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。此外，第41只公募REIT——華安百聯(lián)消費(fèi)REIT 正式在上交所上市，招商科創(chuàng)孵化器封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金也對(duì)上交所的反饋意見(jiàn)進(jìn)行了回復(fù)。

公募REITs二級(jí)市場(chǎng)迎來(lái)回調(diào)

在經(jīng)歷了多日的連續(xù)上漲之后，公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)回調(diào)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至上周末，中證REITs全收益指數(shù)收于969.62點(diǎn)，周內(nèi)環(huán)比下跌0.08%，年初至今REITs全收益指數(shù)累計(jì)上漲12.52%。

據(jù)國(guó)金證券，從REITs持有的底層資產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)來(lái)看，上周產(chǎn)權(quán)類(lèi)下跌0.8%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)上漲0.36%。從持有項(xiàng)目的行業(yè)類(lèi)型來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)周內(nèi)下跌1.7%，倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)下跌0.02%，生態(tài)環(huán)保類(lèi)上漲0.25%，高速公路類(lèi)上漲0.59%，能源類(lèi)下跌0.16%，保租房類(lèi)上漲0.21%，消費(fèi)類(lèi)下跌0.57%；周度收益表現(xiàn)由高到低排序依次為：高速公路類(lèi)>生態(tài)環(huán)保類(lèi)>保租房類(lèi)>倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)>能源類(lèi)>消費(fèi)類(lèi)>產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)。

從具體產(chǎn)品來(lái)看，截至8月16日，全市場(chǎng)已上市的41只產(chǎn)品中環(huán)比上漲的達(dá)到18只。除去8月16日當(dāng)天剛剛上市的華安百聯(lián)消費(fèi)REIT，漲幅排名前三的REITs分別是華夏北京保障房REIT（2.42%）、平安廣州廣河REIT（1.84%）和嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT（1.72%）。

環(huán)比下跌的則從前一周的1只大幅增加至22只，其中華夏深國(guó)際REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT和中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT領(lǐng)跌，周內(nèi)跌幅分別為3.3%、3.19%和2.87%。

成交量方面，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT上周成交量靠前，分別是0.38億份、0.35億份、0.33億份。

換手率方面，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰江蘇交控REIT周內(nèi)換手率較高，分別是11.96%、11.4%、10.28%。

再來(lái)看看二級(jí)市場(chǎng)估值情況，截至上周五內(nèi)部收益率（IRR）排名前三的產(chǎn)品是華夏中國(guó)交建REIT、中金安徽交控REIT和平安廣州廣河REIT，對(duì)應(yīng)IRR分別為11.75%、10.75%和9.45%。 

又有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，還有產(chǎn)品發(fā)售熱度創(chuàng)新高

公募REITs近期在政策和行業(yè)層面也有多項(xiàng)重磅動(dòng)態(tài)。

首先，近日中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《意見(jiàn)》，對(duì)加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型進(jìn)行系統(tǒng)部署。其中，《意見(jiàn)》圍繞優(yōu)化綠色轉(zhuǎn)型投資機(jī)制提出，支持符合條件的新能源、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等綠色轉(zhuǎn)型相關(guān)項(xiàng)目發(fā)行REITs。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此指出，通過(guò)REITs產(chǎn)品引導(dǎo)可以動(dòng)員更多的社會(huì)資本參與到清潔能源項(xiàng)目的投資和建設(shè)中，加速能源結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和低碳技術(shù)的推廣應(yīng)用。

另外，8月13日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT揭曉了發(fā)售結(jié)果。根據(jù)公告，華夏首創(chuàng)奧萊REIT公眾發(fā)售配售比例為4.298%，此次發(fā)行累計(jì)認(rèn)購(gòu)70.785億元。此外，在網(wǎng)下詢(xún)價(jià)階段，華夏首創(chuàng)奧萊REIT擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和88210萬(wàn)份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的6.3倍，刷新了消費(fèi)REITs詢(xún)價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)紀(jì)錄。

就在同一天，萬(wàn)科宣布已與中信金石、中證投資及泰康人壽簽署合作協(xié)議，共同設(shè)立中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT基金，投資萬(wàn)科旗下深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)、北京舊宮萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目。公告顯示，此次Pre-REIT基金總規(guī)模為22.34億元，其中泰康人壽認(rèn)繳35%，中證投資及中信金石認(rèn)繳8.95%，萬(wàn)科集團(tuán)暫認(rèn)繳56.05%，后續(xù)將把36.05%的認(rèn)繳份額轉(zhuǎn)讓給其他機(jī)構(gòu)。

8月15日，招商科創(chuàng)孵化器REIT對(duì)上交所的反饋意見(jiàn)進(jìn)行了回復(fù)，項(xiàng)目估值下調(diào)15.29%。此次回復(fù)函內(nèi)容就基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及估值方面，對(duì)出租率、資本性支出假設(shè)等評(píng)估參數(shù)進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。項(xiàng)目估值由11.837億元調(diào)整為10.027億元，下降1.81億元（下調(diào)15.29%）。

8月16日，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT正式在上交所敲鐘上市，成為第41只上市公募REITs。截至上周五，今年共有12只REITs完成募集上市。

開(kāi)源證券在研報(bào)中指出，債券市場(chǎng)利率中樞下行壓力下，“資產(chǎn)荒”邏輯將繼續(xù)演繹。REITs作為高分紅、中低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，在政策力度加強(qiáng)以及社保金和養(yǎng)老金入市預(yù)期下，將持續(xù)提升配置性?xún)r(jià)比，板塊具備較好的投資機(jī)會(huì)。

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