每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從5月20日武漢率先執(zhí)行，到5月21日合肥、長(zhǎng)沙跟進(jìn)，再到5月22日西安、濟(jì)南、鄭州、昆明、南昌等多城銀行確認(rèn)實(shí)施，執(zhí)行“首套房首付比例降至15%”新政的城市越來(lái)越多。

此前的5月17日，央行宣布了一系列房地產(chǎn)金融政策：首付比例降至歷史最低（首套房首付款比例不低于15%，二套房首付款比例不低于25%）、取消房貸利率下限、下調(diào)住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“5·17”新政）。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，央行“5·17”新政的發(fā)布，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)金融環(huán)境的重大調(diào)整，“預(yù)計(jì)短期內(nèi)，可以增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度和增加交易量。”

多地執(zhí)行一成五首付

武漢是率先實(shí)施“首套房首付比例降至15%”的城市。據(jù)《證券時(shí)報(bào)》消息，交通銀行、招商銀行等多家銀行的武漢支行確認(rèn)于5月20日已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行“5·17”新政，即首套房首付比例不低于15%，房貸利率為3.25%；二套房首付比例不低于25%，房貸利率為3.35%。

5月21日，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，建設(shè)銀行等銀行的合肥支行宣布，從當(dāng)日起首套住房房貸首付比例最低至15%，房貸利率為3.45%；二套住房房貸首付最低比例為25%，房貸利率為3.65%。不過(guò)，合肥各家銀行的行動(dòng)并不統(tǒng)一，部分銀行表示尚未收到調(diào)整首套房首付比例的相關(guān)通知。

另?yè)?jù)財(cái)聯(lián)社消息，5月21日從長(zhǎng)沙多個(gè)房產(chǎn)中介及銀行個(gè)貸經(jīng)理處獲悉，該地目前首套及二套房首付比例分別為15%、25%。同時(shí)，購(gòu)首套房的房貸利率由3.75%降為3.65%、二套房的房貸利率由4.1%降至3.95%，自當(dāng)日起執(zhí)行。

5月22日，更多城市跟進(jìn)執(zhí)行“首套房首付比例降至15%”新政。

據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，鄭州多家銀行當(dāng)日表示，目前，鄭州已開(kāi)始執(zhí)行央行“5·17”新政，首套房首付比例降至15%，二套房首付比例降至25%；但商貸的房貸利率暫未調(diào)整，首套房的房貸利率仍為3.45%。西安多家銀行表示，目前西安已開(kāi)始執(zhí)行央行“5·17”新政，首套房首付比例降至15%，二套房首付比例降至25%；但房貸利率尚未收到調(diào)整通知，要以具體購(gòu)房簽約時(shí)的政策為準(zhǔn)。

另?yè)?jù)貝殼財(cái)經(jīng)報(bào)道，南昌已有多家銀行執(zhí)行首付比例15%和二套房首付比例25%的新政。目前，南昌首套房的房貸利率普遍為3.65%，二套房的房貸款利率普遍為4.15%。在昆明，多家銀行已開(kāi)始執(zhí)行首套房首付比例15%、二套房首付比例25%的新政。目前，昆明首套房的房貸利率普遍為3.6%，二套房的房貸款利率普遍為4.15%。

此外，廈門(mén)市住房公積金中心發(fā)布通知顯示，申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)本市首套住房的，最低首付款比例為15%；申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)本市第二套住房的，最低首付款比例為25%。政策自2024年5月22日起執(zhí)行。

不過(guò)，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，雖然目前一線(xiàn)城市尚未執(zhí)行房貸首付新政，但已有樓盤(pán)按照首套房首付比例15%進(jìn)行儲(chǔ)客。上周末（5月18日~19日），記者實(shí)地走訪(fǎng)深圳部分樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，已有開(kāi)發(fā)商按照15%首付讓購(gòu)房者提前鎖定房源，如果在一定期限內(nèi)（一般是一個(gè)月）該政策并未落實(shí)，則所繳納首付款項(xiàng)會(huì)按照原路徑退還。

在上海浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)，新楊思·上園項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)一位銷(xiāo)售人員向記者表示，上周末，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)共迎來(lái)100多組購(gòu)房者，“很多人來(lái)咨詢(xún)‘5·17’新政的內(nèi)容，回答最頻繁是關(guān)于首付比例的問(wèn)題”。

值得注意的是，在“5·17”新政發(fā)布的當(dāng)日下午，河南省省直機(jī)關(guān)住房資金管理中心及省內(nèi)多地相關(guān)部門(mén)就宣布下調(diào)公積金貸款利率。首套個(gè)人住房公積金貸款利率：5年期以下（含5年）由現(xiàn)行的2.6%下調(diào)至2.35%，5年期以上由現(xiàn)行的3.1%下調(diào)至2.85%；第二套個(gè)人住房公積金貸款利率：5年期以下（含5年）由現(xiàn)行的3.025%下調(diào)至2.775%，5年期以上由現(xiàn)行的3.575%下調(diào)至3.325%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前包括北京、上海、廣州、深圳，這4個(gè)一線(xiàn)城市，合肥、成都、蘇州、重慶等二線(xiàn)城市，以及江西、河南等省，已同步下調(diào)公積金貸款利率。

購(gòu)房總負(fù)擔(dān)率降低

“最低首付比例優(yōu)化后，可降低居民購(gòu)房門(mén)檻，有助于提振住房消費(fèi)。”在5月17日舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示，住房貸款最低首付比例調(diào)整后，地方政府仍可據(jù)此進(jìn)行因城施策。在政府確定的首付比例下限基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況自主決定具體的首付比例。

針對(duì)多地開(kāi)始執(zhí)行房貸首付比例和貸款利率新政，業(yè)內(nèi)普遍表示，接下來(lái)大部分城市將跟進(jìn)，普通二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市或優(yōu)先進(jìn)行政策調(diào)整。

“商品房市場(chǎng)一直存在‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’現(xiàn)象，若直接降低房?jī)r(jià)會(huì)影響潛在購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期，從而延緩入市。降低首付比例和房貸利率、放開(kāi)限購(gòu)等措施都是降低購(gòu)房門(mén)檻，可以新增市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。”建誠(chéng)晟業(yè)總經(jīng)理苑承建向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從市場(chǎng)整體來(lái)看，未來(lái)還可能會(huì)繼續(xù)降低房屋流轉(zhuǎn)成本和門(mén)檻，比如取消個(gè)稅、出售時(shí)限等，主要目的是讓市場(chǎng)更加順暢運(yùn)轉(zhuǎn)，從而進(jìn)一步提高消費(fèi)者的信心。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，多地將首付比例調(diào)整至15%，這一舉措對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好，降低了購(gòu)房者的首付門(mén)檻，對(duì)樓市影響是積極的，可以增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度和增加交易量。“目前，多數(shù)政策表現(xiàn)為降首付、降利率、放開(kāi)限購(gòu)等，多數(shù)城市對(duì)新房限價(jià)仍較為嚴(yán)苛，這是因?yàn)橄迌r(jià)是政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，避免出現(xiàn)大漲大跌而采取的措施。”

“購(gòu)房總負(fù)擔(dān)率降至歷史最低。”據(jù)廣發(fā)證券研報(bào)推測(cè)，設(shè)房屋總價(jià)不變（100萬(wàn)元），對(duì)于限購(gòu)城市來(lái)說(shuō)，首付+前5年/30年貸款還款金額的總負(fù)擔(dān)，從2021年9月的54.5萬(wàn)元下降至2024年5月的38.2萬(wàn)元，累計(jì)下降幅度為30%；若按揭利率進(jìn)一步下降40個(gè)基點(diǎn)，累計(jì)下降幅度將達(dá)32%，降首付及利率對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力的提升作用明顯。

“考慮房?jī)r(jià)、收入的影響后，衡量購(gòu)房總負(fù)擔(dān)率（首付/收入+前5年還款/收入）降至3.0倍，低于2008年周期底部（3.2倍）。利好因素的疊加，量變引發(fā)質(zhì)變，行業(yè)量?jī)r(jià)有望企穩(wěn)復(fù)蘇。”廣發(fā)證券在研報(bào)中表示，這個(gè)比率下降意味著相對(duì)于家庭年收入，購(gòu)房的初期成本（首付加上未來(lái)5年內(nèi)預(yù)期的還款額）占家庭年收入的比例減輕了，從2008年周期底部的3.2倍降到了現(xiàn)在的3.0倍。