每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“價格戰(zhàn)”“降價跑量”“去庫存”……這是近日在深圳某房產(chǎn)中介平臺舉行的年度分享會上，與會者對2023年深圳樓市的關(guān)鍵詞總結(jié)。

從數(shù)據(jù)上可以更直觀地感受到，過去一年深圳新房市場呈現(xiàn)出了較為明顯的“供應(yīng)增加，成交下滑”分化態(tài)勢，2023年共成交31621套一手住宅，創(chuàng)下近五年低點。

與此同時，據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，深圳去年新增一手住宅582.7萬平方米，同比上漲28%；年末庫存面積突破500萬平方米，達到517.88萬平方米，創(chuàng)下歷史新高，較2022年年末增加28%。據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年深圳約有253個新房住宅項目入市，其中一手商品房186個，保障房67個。

視覺中國圖

進入2024年以來，深圳新房成交并未出現(xiàn)明顯回暖，但市場降價促銷的現(xiàn)象依然廣泛存在。深圳當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介小劉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年以來深圳新房的折扣比去年年底時低了不少。“現(xiàn)在有折扣的新盤，對購房者來說還是比較好的上車時機。”

庫存增速全國第二

在易居研究院最新發(fā)布的2023年底全國100城新建商品住宅庫存面積同比增速排序中，深圳以33%的增速排在第二位。

新建商品住宅庫存面積的快速增速，一定程度上反映出深圳新房市場的去化難。用通俗一點的話來說就是“蓋房子的速度快于賣房子的速度”。

據(jù)深圳樂有家研究中心數(shù)據(jù)，以近6個月的平均銷售面積來計算去化周期，深圳新房市場的去化壓力從去年下半年以來逐步走高。最低值是2023年7月的14.1 個月，最高則是去年12月的20.2個月。

整體來看，深圳新房的成交量仍然維持在低位，2023年12月，深圳新房住宅的成交量為2554套。

而進入2024年以來，深圳新房成交情況并未出現(xiàn)顯著回暖。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，2024年1月1日~23日，深圳一手房的成交套數(shù)僅1280套。而在同時間段，深圳二手房的成交套數(shù)達到2782套。

據(jù)樂有家研究中心不完全統(tǒng)計，2024年深圳約有253個新房住宅項目入市，其中一手商品房186個，保障房67個。從數(shù)量上看，2024年深圳入市新盤將超過2023年（拿到預(yù)售證新盤為178個），其中寶安、龍崗、南山最多。保障房預(yù)計將超4.1萬套房源，都處于未售、在建或擬建狀態(tài)，其中龍崗、寶安及光明供應(yīng)量最大。

另據(jù)深圳市住房和建設(shè)局公示數(shù)據(jù)，今年一季度，深圳確定入市和計劃入市的商品房項目19個，預(yù)計供應(yīng)房源面積為1175005.96平方米，12386套，其中住宅為11318套。

“現(xiàn)在深圳的房地產(chǎn)市場，其實已經(jīng)開始逐步進入存量市場。”在中介小劉看來，新房市場整體回暖速度較慢，一是去年深圳市場推出不少人才房項目分流了部分剛需客戶；二是在市場下行期，新房動輒2~3年后的交房期，使得購房者在選擇時也更為謹(jǐn)慎。

據(jù)小劉介紹，進入2024年以來，深圳新房的折扣比去年年底時要低了不少。比如在去年11月~12月，市場上還能找到不少八五折到八七折的新盤。“現(xiàn)在雖然新盤也有折扣，但折扣力度已經(jīng)比去年底時要低了，多數(shù)新盤的折扣收到了九折以上。”

從小劉提供給《每日經(jīng)濟新聞》記者的部分樓盤宣傳海報可以看到，“新春安家”“新年沖刺”“優(yōu)惠限時購”等字樣依舊顯眼。如位于龍崗永湖站地鐵附近的一新盤項目，原本銷售均價為3.8萬元/平方米，現(xiàn)推出6套特價房，其中89.05平方米戶型總價為309萬元，折合單價僅3.55萬元/平方米。

一位深圳房企人士告訴記者，一般區(qū)域內(nèi)新盤的折扣力度情況，會根據(jù)樓盤的去化情況、市場冷熱情況及項目銷售團隊的策略作出調(diào)整，比如多數(shù)盤都是在剛開盤時折扣力度會大一點，達到一定去化后就會開始逐步收回折扣。“也存在樓盤在可售樓盤不多時，會加大折扣力度賣完，然后讓銷售團隊轉(zhuǎn)到其他項目。”

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，過去一年深圳西部新房市場比東部要好。各區(qū)成交中，寶安網(wǎng)簽8891套，以絕對的領(lǐng)先優(yōu)勢占據(jù)冠軍寶座，同比上漲37.5%；排第二的龍華網(wǎng)簽5795套，同比上漲15.3%；龍崗及光明網(wǎng)簽量均超4000套，但同比均呈現(xiàn)跌幅。

業(yè)內(nèi)期待進一步放寬限購

事實上，過去一年的深圳也出臺了不少樓市支持政策，包括“雙證合一”“取消750豪宅線”“二套房首付四成”“認房不認貸”等。

在上述政策實施后，短期內(nèi)對市場起到了一定激勵作用。比如在“認房不認貸”“二套首付四成”“取消750豪宅線”政策出臺后的兩周時間里，深圳新房市場的帶看量和成交量均出現(xiàn)明顯回升。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，在2023年8月30日深圳“認房不認貸”政策官宣后的首個周末，門店成交量創(chuàng)下了去年3月中至9月初周末最高峰。其中，去年9月1日~5日的門店成交量較8月同期上漲80%。

盡管去年深圳樓市出臺了不少重磅政策，而且開發(fā)商的讓利幅度也明顯加大，但新房成交依舊低迷。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2023年深圳新房市場銷售套數(shù)破千套的樓盤僅有兩個，分別為鴻榮源珈譽府和超核中心潤府。銷售套數(shù)排在前列的其他樓盤還有深業(yè)云海灣、萬科金域?qū)W府、招商會展灣雍境花園等項目。

從土地市場來看，2023年深圳共發(fā)布了3批宅地出讓清單，分6次出讓。其中掛牌的17宗宅地中有14宗成交，累計收金約312.47 億元，較 2022 年（約737.27億元）下降58%，房企拿地的積極性仍不高。

或許正是因為當(dāng)前新房去化不及預(yù)期，部分業(yè)內(nèi)人士認為，當(dāng)下深圳可以進一步出臺樓市支持政策。

新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚近日就表示：“當(dāng)前深圳限購政策調(diào)整力度過小，僅是放開深汕合作區(qū)的限購，這對于剛需、剛改人群存在誤傷。盡管深圳對熱錢吸引力較強，限購政策的調(diào)整要相對謹(jǐn)慎，但是就當(dāng)下形勢而言，除了投資屬性較強的幾個核心區(qū)域外，寶安、龍崗、龍華部分區(qū)域，以及光明、坪山、大鵬、鹽田這些居住屬性更強、庫存壓力大的區(qū)域都具備研究優(yōu)化放開限購的條件。”

樂有家營銷總裁賀玲則認為，深圳樓市是否會繼續(xù)出臺支持政策，很大程度上取決于市場成交的回暖情況，因為過去一年深圳的二手房成交是在回暖的，這有可能帶動新房市場的成交。“如果新房月成交量能維持在4000套左右，政策可能會出得比較慢；如果成交量僅在3000套左右的水平，政策加碼的可能性會更高。”

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