每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 葉峰    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲悉，上周公募REITs二級(jí)市場(chǎng)延續(xù)了大幅下挫的趨勢(shì)，甚至多只產(chǎn)品因連續(xù)下跌而相繼發(fā)布停牌公告，引發(fā)市場(chǎng)和投資者關(guān)注。

Wind數(shù)據(jù)顯示，上周全市場(chǎng)已上市的30只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的僅有5只，其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和中金山高集團(tuán)高速公路REIT以5.88%和4.84%的漲幅領(lǐng)漲。相比之下，環(huán)比下跌的產(chǎn)品不僅數(shù)量多并且跌幅較大。

其中，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-15.52%、-15.07%、-12.51%。除了這3只產(chǎn)品，還有3只公募REITs周內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)跌幅超過10%，并且這6只產(chǎn)品都是產(chǎn)權(quán)REITs。

事實(shí)上，從子板塊來看，上周環(huán)保、能源REITs板塊是環(huán)比上漲的，分別上漲了1.44%和0.33%；其他板塊則環(huán)比下跌，其中跌幅最大的是物流倉(cāng)儲(chǔ)、下跌了13.90%，其次是產(chǎn)業(yè)園板塊、下跌7.67%，此外保障房板塊也下跌了5.89%。

在二級(jí)市場(chǎng)“跌跌不休”的背景下，各REITs積極增持等動(dòng)作頻頻，一系列風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施提振市場(chǎng)信心，情況已有所好轉(zhuǎn)。

有公募基金公司分析指出，整體來看，公募REITs自年初以來的持續(xù)調(diào)整主要受基本面短期擾動(dòng)以及市場(chǎng)流動(dòng)性問題的影響。但“公募REITs估值已跌至合理區(qū)間，長(zhǎng)期高比例的穩(wěn)定分紅角度下REITs已具備長(zhǎng)期配置價(jià)值”。

行業(yè)方面，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT上周在上交所上市。項(xiàng)目募集規(guī)模30.50億元，是市場(chǎng)上發(fā)行規(guī)模最大的保租房REITs，也是長(zhǎng)三角區(qū)域企業(yè)首單保租房REITs項(xiàng)目。

二級(jí)市場(chǎng)延續(xù)大幅下挫，多只產(chǎn)品跌幅超10%

上周，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)延續(xù)了大幅下挫的趨勢(shì)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，上周全市場(chǎng)已上市的30只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的僅有5只。其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和中金山高集團(tuán)高速公路REIT領(lǐng)漲，漲幅分別為5.88%和4.84%。

而環(huán)比下跌的產(chǎn)品不僅數(shù)量多達(dá)25只，并且跌幅較大。領(lǐng)跌的是嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、中金普洛斯REIT和華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT，漲跌幅分別為-15.52%、-15.07%和-12.51%。除了這3只產(chǎn)品，還有3只公募REITs的周內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)跌幅超過10%，并且這6只產(chǎn)品都是產(chǎn)權(quán)REITs。此外還有8只產(chǎn)品的跌幅超過5%。

從大的類型上來看，產(chǎn)權(quán)REITs與經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs分化明顯，產(chǎn)權(quán)REITs周內(nèi)流通市值加權(quán)總回報(bào)為-9.70%，經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs流通市值加權(quán)總回報(bào)則為-0.51%。

而從子板塊來看，上周環(huán)保、能源REITs板塊環(huán)比上漲，分別上漲了1.44%和0.33%；其他板塊則環(huán)比下跌，跌幅最大的是物流倉(cāng)儲(chǔ)，下跌了13.90%，其次是產(chǎn)業(yè)園板塊，下跌7.67%，此外保障房板塊也下跌了5.89%。

把時(shí)間維度拉長(zhǎng)，可以發(fā)現(xiàn)2024年剛剛過去幾個(gè)交易日，就有多只公募REITs因?yàn)檫B續(xù)下跌而相繼發(fā)布停牌公告，還有產(chǎn)品短短幾天時(shí)間內(nèi)停牌的次數(shù)就多達(dá)兩三次。

為此，基金管理人與運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)迅速采取措施，各REITs積極增持等動(dòng)作頻頻。中信建投指出，嘉實(shí)京東REIT先后公告原始權(quán)益人及管理人分別擬增持不超過1800萬、1000萬元，武漢項(xiàng)目租金差額1821.8萬元由運(yùn)管機(jī)構(gòu)承擔(dān)，重慶與廊坊項(xiàng)目將提前談判等一系列風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，以提振市場(chǎng)信心；同時(shí)上海城投控股擬增持城投寬庭保租房REIT不超過3.6億元，均有利于市場(chǎng)筑底回升。

流動(dòng)性方面，上周REITs總體成交活躍度下降。成交額方面，周內(nèi)總成交額為3.72億元，環(huán)比下降10.2%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)成交額分別為2.5和1.21億元，環(huán)比分別變化了-3.8%和-21.0%。

細(xì)分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的周內(nèi)成交額分別為1.23億元、0.48億元、0.62億元、0.44億元、0.26億元、0.67億元，環(huán)比分別變化了-10.7%、-6.7%、-3.3%、20.4%、-18.1%、-25.9%，其中成交額最大的REITs類型是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，占比33.2%。

機(jī)構(gòu)投資者：公募REITs估值已跌至合理區(qū)間，具備長(zhǎng)期配置價(jià)值

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已上市公募REITs數(shù)量達(dá)到30只，總市值約800億元。截至1月12日收盤，中證REIT（收盤）指數(shù)收于698.73點(diǎn)，今年以來下跌7.63%。

如果按照資產(chǎn)類別劃分，產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保租房、環(huán)保、清潔能源、高速公路類公募REITs平均跌幅分別為12.66%、21.55%、7.33%、1.65%、3.42%、1.14%，其中產(chǎn)權(quán)類公募REITs跌幅相對(duì)較大。

華夏基金在近日的撰文中指出，整體來看，公募REITs自年初以來的持續(xù)調(diào)整，主要受基本面短期擾動(dòng)以及市場(chǎng)流動(dòng)性問題的影響。

一方面，部分產(chǎn)品基本面表現(xiàn)不佳，修復(fù)進(jìn)度也未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，或出現(xiàn)了突發(fā)性的短期利空因素；另一方面，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境流動(dòng)性較弱，疊加機(jī)構(gòu)年初的調(diào)倉(cāng)動(dòng)作，階段性引發(fā)盤面負(fù)反饋，因此出現(xiàn)單邊下跌。

“我們有充分的理由相信，市場(chǎng)充分計(jì)價(jià)了悲觀預(yù)期，公募REITs估值已跌至合理區(qū)間，長(zhǎng)期高比例的穩(wěn)定分紅角度下REITs已具備長(zhǎng)期配置價(jià)值。”

具體而言，首先，2023年REITs的經(jīng)營(yíng)狀況表現(xiàn)出周期性的特征和結(jié)構(gòu)上的分化，但整體來看已處在逐步復(fù)蘇中；隨著持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)釋放，當(dāng)前絕對(duì)估值已然偏低，安全邊際不斷增厚；此外，高股息類資產(chǎn)是當(dāng)前市場(chǎng)青睞的香餑餑，相較而言長(zhǎng)期高比例穩(wěn)定分紅的REITs是錯(cuò)殺的遺珠。

行業(yè)層面，還有一則消息也引起了每經(jīng)記者的注意，那就是國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT上周上市。該項(xiàng)目募集規(guī)模30.50億元，是市場(chǎng)上發(fā)行規(guī)模最大的保租房REITs，也是長(zhǎng)三角區(qū)域企業(yè)首單保租房REITs項(xiàng)目，底層資產(chǎn)是上海市中心城區(qū)楊浦區(qū)的江灣社區(qū)和光華社區(qū)。

1月12日上市當(dāng)天，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT即跌破發(fā)行價(jià)，當(dāng)日收盤價(jià)報(bào)3.048元；1月15日，該產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)下跌，最新收盤價(jià)2.822元、單日下跌7.41%。