2023年，全球局勢(shì)波譎云詭，對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，科技飛速發(fā)展則為經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)大動(dòng)力。 回首這一年，有些重大事件或?qū)⒓て饸v史的回響，有些則將照亮未來的道路。無論如何，它們都曾在某一刻深沉地撞擊過我們的眼光，值得我們?nèi)ャ懹洝? 讓我們帶著過去的囑托，擁抱未來的希望。 ——銘記2023 2023年，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的態(tài)勢(shì)。 這一年，市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，政策支持力度持續(xù)加大，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展成為了主基調(diào)。 這一年，房地產(chǎn)調(diào)控定位于滿足居民剛性和改善性住房需求，加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，提振房地產(chǎn)市場活躍度和投資力度成為市場風(fēng)向標(biāo)。 這一年，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，市場下跌走勢(shì)和觀望情緒導(dǎo)致商品房投資開發(fā)與成交量下降，而融資和銷售等問題也給房企帶來空前壓力。 我們梳理了今年以來房地產(chǎn)市場發(fā)生的重大事件，遴選出2023年房地產(chǎn)行業(yè)十大新聞，映射這一年房地產(chǎn)市場的整體變化及未來走向。 No.1中央政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化 2023年7月24日召開的中共中央政治局會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。 12月11日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 No.2多個(gè)城市全面取消限購，一線城市松綁樓市 2023年8月25日，浙江嘉興率先宣布全面取消限購限售政策。隨后，東莞、佛山、沈陽、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、無錫、武漢等城市全面取消限購政策。 8月30日，廣州和深圳實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月1日，上海和北京先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。至此，一線城市全部落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。 11月，廣州、深圳再出臺(tái)多項(xiàng)樓市政策，涉及降低二套房首付比例、調(diào)整豪宅標(biāo)準(zhǔn)、上調(diào)公積金貸款比例、土拍限價(jià)放松等。12月14日，北京和上海同步調(diào)整樓市新政，涉及優(yōu)化普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購房首付比例下調(diào)、調(diào)整房貸利率下限。至此，一線城市均已調(diào)整優(yōu)化樓市調(diào)控政策。 No.3“保交樓”工作深入推進(jìn)，完成交付超165萬套 自2022年7月中共中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓”工作任務(wù)以來，“保交樓”成為2023年各地方穩(wěn)樓市的關(guān)鍵詞、房企的重點(diǎn)任務(wù)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部消息，“保交樓”專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過165萬套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過60%。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，通過“保交樓”工作的順利推進(jìn)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工進(jìn)度加快，有效防范了商品住房逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，提振購房者信心，穩(wěn)定了市場預(yù)期。 No.4上市房企“批量”退市 截至2023年12月中旬，滬深港股房企中共計(jì)有11家上市房企退市。 其中，A股房企中ST陽光城、ST泰禾、*ST嘉凱、*ST宋都、ST粵泰、ST美置、*ST中天和*ST藍(lán)光8家因?yàn)椤斑B續(xù)二十個(gè)交易日收盤價(jià)均低于1元”觸及股票終止上市情形退市。 港股方面，根據(jù)聯(lián)交所規(guī)定，若上市公司持續(xù)停牌18個(gè)月便有權(quán)將股份除牌，新力控股、南海控股和嘉年華國際3家房企因此退市。 No.5許家印涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施 2023年9月28日，中國恒大公告稱，公司執(zhí)行董事及董事會(huì)主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強(qiáng)制措施。 早在2021年12月3日，恒大宣布違約并收到要求履行擔(dān)保義務(wù)的通知。當(dāng)時(shí)，廣東省人民政府立即約談了許家印，并派出工作組督促企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置工作。從許家印被約談到被采取強(qiáng)制措施，共歷時(shí)600多天。 據(jù)恒大最近的公告，恒大地產(chǎn)集團(tuán)涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆?wù)累計(jì)約3013.63億元，發(fā)行人逾期商票累計(jì)約2059.33億元。 No.6房價(jià)下降城市數(shù)量持續(xù)增加，房價(jià)呈普跌態(tài)勢(shì) 2023年，多地房價(jià)下降趨勢(shì)明顯。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1月份70城新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有33個(gè)和57個(gè)，11月份環(huán)比下降城市分別增加至59個(gè)和69個(gè)。 另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，11月全國100城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為43個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為99個(gè)，下跌城市已連續(xù)6個(gè)月超90城，房價(jià)普跌態(tài)勢(shì)延續(xù)。 No.7降低存量房貸利率工作基本完成 2023年11月6日，中國人民銀行貨幣政策司發(fā)文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億-1700億元，戶均每年減少3200元。 9月25日起，銀行開始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平。10月25日起，存量房貸利率批量調(diào)整開啟，多家銀行陸續(xù)對(duì)符合條件的房貸借款人進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整。 No.818個(gè)城市取消土地最高限價(jià) 2023年10月份以來，22個(gè)實(shí)行集中供地的城市中，已有18個(gè)城市取消限價(jià)、恢復(fù)“價(jià)高者得”，其中包括一線城市廣州。 取消土地最高限價(jià)的新政落地后，不少熱點(diǎn)地塊房企競價(jià)盛況再現(xiàn)。11月初，合肥土拍刷新了當(dāng)?shù)刈罡叱山粏蝺r(jià)紀(jì)錄，成都、福州等城市的土拍也相繼出現(xiàn)樓面價(jià)新高。 不過，土拍市場整體仍處于相對(duì)低位，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，11月土地市場的整體溢價(jià)率為3.7%，為2023年以來第二低點(diǎn)。 No.9多家民營房企債務(wù)重組獲重大進(jìn)展 歷時(shí)18個(gè)月，融創(chuàng)境外債重組于2023年11月20日宣告成功，融創(chuàng)成為又一家完成境內(nèi)境外債務(wù)重組所有流程的大型房企。今年以來，多家房企在債務(wù)重組方面取得新進(jìn)展。 11月29日，中國奧園宣布境外重組方案已獲得債權(quán)人投票通過，待相關(guān)法院聆訊裁決后正式生效。截至11月21日，中梁控股持有計(jì)劃債務(wù)未償還本金總額約92%的同意債權(quán)人已加入重組支持協(xié)議。 11月14日，旭輝集團(tuán)完成年內(nèi)所有到期境內(nèi)債券的展期工作，合計(jì)展期金額約71.8億元。10月10日，碧桂園宣布將積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施，此前其本金共計(jì)約147億元的9筆境內(nèi)債已全部成功展期。 No.10深圳國資委力挺萬科 2023年10月下旬，萬科債券出現(xiàn)非理性波動(dòng)。萬科與境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)于11月6日舉行三季度業(yè)績說明會(huì)，深圳國資委在會(huì)上表態(tài)，如有需要或遭遇極端情況，將通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對(duì)。 萬科大股東深圳地鐵也表示，將堅(jiān)定與萬科站在一起，已準(zhǔn)備好豐富的“工具箱”，將根據(jù)市場情況進(jìn)行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項(xiàng)目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動(dòng)性，交易金額預(yù)計(jì)超過100億元。 房地產(chǎn)十大新聞專家點(diǎn)評(píng) 趙秀池 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》評(píng)選的十大新聞具有較強(qiáng)的代表性，都是房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，反映了2023年房地產(chǎn)市場變化和房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。通過十大新聞可以很好地回顧和凝練2023年的樓市特征。 “中央政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”作為2023年房地產(chǎn)十大新聞之首，當(dāng)之無愧。在樓市低迷情況下，準(zhǔn)確把脈市場現(xiàn)狀，才能對(duì)癥下藥，給出救治良方。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的判斷，為房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向指明了方向。房地產(chǎn)市場的供求雙方、各級(jí)政府都要適應(yīng)這種供求關(guān)系的變化，不斷調(diào)整過時(shí)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)換和房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。 其他新聞都是緊緊圍繞“供求關(guān)系發(fā)生重大改變”展開的?！胺績r(jià)下降城市數(shù)量持續(xù)增加，房價(jià)呈普跌態(tài)勢(shì)”，就是對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大改變的寫照。供求關(guān)系決定房價(jià)走勢(shì)，供不應(yīng)求房價(jià)上漲，供過于求房價(jià)下跌。房價(jià)普跌說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)供過于求。 “多個(gè)城市全面取消限購，一線城市松綁樓市”，正是各城市針對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的實(shí)際情況，也是及時(shí)調(diào)整過時(shí)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要舉措。取消限購可以釋放一部分住房需求，起到平衡過去關(guān)系的作用。 資金是房地產(chǎn)業(yè)的閘門，不管對(duì)于開發(fā)商，還是對(duì)于消費(fèi)者，低成本融資至關(guān)重要?！敖档痛媪糠抠J利率工作基本完成”是調(diào)整過時(shí)房貸政策的一種體現(xiàn)。在2023年，不少城市不僅降低了新房貸款利率，也降低了存量房貸利率。 “18個(gè)城市取消土地最高限價(jià)”是調(diào)整過時(shí)限價(jià)政策的重要舉措。地價(jià)是房價(jià)的重要構(gòu)成，取消土地最高限價(jià)，意味著讓商品房回歸商品屬性，讓市場起決定作用，又向前邁進(jìn)了可喜的一步。 “上市房企‘批量’退市”“許家印涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施”，這兩條新聞是當(dāng)前樓市現(xiàn)狀的一種寫照，說明當(dāng)前樓市低迷，不少房企舉步維艱，不能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 “多家民營房企債務(wù)重組獲重大進(jìn)展”“深圳國資委力挺萬科”“‘保交樓’工作深入推進(jìn)，完成交付超165萬套”，這三個(gè)新聞?wù)f明在樓市低迷下，各地政府在通過各種舉措促進(jìn)“保交樓”，各房地產(chǎn)企業(yè)也在想辦法自救，通過房企重組等使房地產(chǎn)企業(yè)能夠“活下去”，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)應(yīng)有的支柱作用。 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員 2023年，是我國房地產(chǎn)市場化改革25周年，而這一年也是房地產(chǎn)市場變化最大的一年，不僅是市場量價(jià)發(fā)生明顯波動(dòng)，同時(shí)政策、企業(yè)、市場等都發(fā)生了巨變，而且是趨勢(shì)性的、根本性的變化。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》評(píng)選的2023房地產(chǎn)行業(yè)十大新聞非常有代表性，能夠準(zhǔn)確地映射出整個(gè)房地產(chǎn)市場的變化。十大新聞里，我認(rèn)為排在第一的就是中央政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。而這種變化，除了供求關(guān)系以外，還有居民的預(yù)期和需求的趨勢(shì)性變化，即不再相信房價(jià)單邊上漲，或者說，從過去的單邊上漲轉(zhuǎn)入到風(fēng)險(xiǎn)釋放的下半場。 所以，我們看到房價(jià)下降城市數(shù)量持續(xù)增加，房價(jià)呈普跌態(tài)勢(shì)，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量達(dá)99個(gè)，下跌城市已連續(xù)6個(gè)月超90城，創(chuàng)歷史新高；11月70城二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)為0，而上次出現(xiàn)0上漲城市數(shù)，還是在2014年9月份；下跌城市數(shù)69個(gè)，同樣創(chuàng)下新高。 既然是上下半場的切換，那么影響最大的就是居民的購房行為。所以，2023年11月6日，中國人民銀行貨幣政策司發(fā)文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)。這種降息，一方面是房價(jià)上漲預(yù)期驅(qū)動(dòng)的買房結(jié)束，需要下調(diào)利率。還有更重要的，就是無風(fēng)險(xiǎn)利率下行，與房貸利率倒掛。居民支付高利率買價(jià)格不再明顯上漲的資產(chǎn)，這種積極性沒有了，需要降低利率。 除了降低存量利率以外，政策也出現(xiàn)了重大的趨勢(shì)性挑戰(zhàn)，也就是2016年以來布局的新一輪緊縮性的政策全面退出，包括多個(gè)城市全面取消限購，一線城市松綁樓市，18個(gè)城市取消土地最高限價(jià)。隨著12月14日京滬松動(dòng)限貸政策，調(diào)整普通住房優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)示著上一輪布局的緊縮性政策正在全面退出。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，投資性購房、非理性購房沒有了，也不再需要這樣的政策了。 供求關(guān)系發(fā)生重大變化，加上房地產(chǎn)要告別舊模式，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展和新發(fā)展模式，回歸民生屬性和居住屬性，一攬子長效機(jī)制落地，包括杜絕挪用預(yù)售資金、“三道紅線”和資金穿透式監(jiān)管以定向去杠桿，還有資管新規(guī)打擊影子銀行等，導(dǎo)致三高的舊模式難以為繼，直接影響就是開發(fā)商層面風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。 所以，我們看到，將三高舊模式演繹到極致的恒大，許家印涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施。同時(shí)，政府也在極力阻止風(fēng)險(xiǎn)蔓延，比如深圳國資委力挺萬科，多家民營房企債務(wù)重組獲重大進(jìn)展。另外，“保交樓”是底線和原則。資不抵債的企業(yè)要退出，但“保交樓”是一定要完成的。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部消息，“保交樓”專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過165萬套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過60%。 未來的風(fēng)險(xiǎn)處置，也是這樣的思路。