每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房企拿地規(guī)模同比降幅有所收窄。

11月1日，中指研究院、克而瑞等多家機(jī)構(gòu)發(fā)布了今年前10月房企拿地情況。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1~10月，TOP100企業(yè)拿地總額為10107億元，同比下降10%，降幅較上月收窄7.9個(gè)百分點(diǎn)；TOP100房企拿地門檻值為28億元，較上年同期下降8億元；TOP100房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為52%。

頭部房企仍是拿地主力，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和華潤(rùn)置地前10月的權(quán)益拿地金額和全口徑新增貨值均排名行業(yè)前三位。其中，中海地產(chǎn)全口徑新增貨值2127億元，保利發(fā)展和華潤(rùn)置地分別為1644億元和1551億元。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，“在1~10月推出樓面均價(jià)同比上漲4.4%的情況下，成交樓面均價(jià)同比漲幅達(dá)到14.4%。地方政府相對(duì)于去年推出了更好的地塊，但同時(shí)房企優(yōu)中選優(yōu)，所以成交樓面均價(jià)有了更明顯的上升。前10月300城土地出讓金規(guī)模同比下降了25%。而2022年全年土地出讓金收入約6.7萬億元，以此預(yù)估，2023年全年土地出讓金收入或不足5萬億元。”

頭部房企重倉核心城市

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，房企權(quán)益拿地金額榜和全口徑新增貨值榜排名1~7位的企業(yè)完全相同，分別為中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、招商蛇口和中國鐵建。

其中，拿地金額排在前五位的房企，金額均超500億元。全口徑新增貨值方面，排在前六位的房企均超過千億元。值得一提的是，濱江集團(tuán)盡管未能進(jìn)入拿地金額榜TOP10，但其全口徑新增貨值卻以951億元排在第八位。上海西岸開發(fā)（集團(tuán)）則以744億元闖入全口徑新增貨值榜前10位，未來或成為房企銷售榜的有力競(jìng)爭(zhēng)者。

克而瑞統(tǒng)計(jì)則顯示，1~10月份，TOP10房企新增貨值為TOP100房企的63%，較上月減少3個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于個(gè)別位于10強(qiáng)以外房企10月新增拿地較多導(dǎo)致。整體來看，新增貨值高度集中的趨勢(shì)并未有改變，且后50強(qiáng)房企的新增貨值占比為6%，較上月繼續(xù)減少1個(gè)百分點(diǎn)。

2023年1~10月房企拿地金額TOP10 來源：中指研究院此外，從1~10月頭部房企主要拿地的城市分布來看，北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、蘇州、天津、寧波、武漢等核心熱點(diǎn)城市最受青睞，而頭部房企在這些城市的土地布局占比極高。從出現(xiàn)頻次看，一線城市中上海和北京出現(xiàn)次數(shù)較多，分別為10次和6次；二線城市中，杭州、南京、西安分別出現(xiàn)7次、7次和8次。

10家頭部房企中，有7家房企在十大核心熱點(diǎn)城市的拿地金額占比超過95%。其中，金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、中國金茂在主要城市的土地布局占比達(dá)到100%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，頭部房企基本都提出了投資聚焦核心城市的策略。如華潤(rùn)置地、招商蛇口、金地集團(tuán)、越秀等多家房企，還提出“以銷定產(chǎn)、量入為出”的拿地原則，以保持投資效率和經(jīng)營穩(wěn)健。

今年以來，全國土地市場(chǎng)繼續(xù)低溫運(yùn)行，雖然多地新政之后部分地塊引發(fā)企業(yè)參拍積極性高漲，但城市之間、地塊與地塊之間分化明顯，土拍整體改善并不明顯。

在部分城市核心地區(qū)高總價(jià)地塊成交的影響下，疊加上月低基數(shù)影響，10月份50家代表房企拿地總額環(huán)比增長(zhǎng)59.6%。例如北京、上海、南京、廣州等城市，均在10月份拍出高總價(jià)地塊。特別是上海徐匯區(qū)龍華街道地塊成交價(jià)高達(dá)240億元，由中海聯(lián)合體競(jìng)得，也是2021年集中供地以來起價(jià)最高的地塊。

長(zhǎng)三角領(lǐng)跑土拍市場(chǎng)

房企方面，以綠城為例，繼8月份在上海連續(xù)摘得3宗宅地之后，又在10月份南京土拍中，以總價(jià)69億元、樓面價(jià)43473元/平方米拿下主城區(qū)G55號(hào)地塊。該地塊位于南京建鄴區(qū)河西中，吸引了招商蛇口、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、象嶼、國貿(mào)、越秀、建發(fā)、葛洲壩、華發(fā)、偉星等房企競(jìng)拍，開拍后僅1分14秒競(jìng)價(jià)已達(dá)21輪，火速觸達(dá)地價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終被綠城收入囊中。

分企業(yè)來看，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中國鐵建等央企拿地規(guī)模較高，10月單月的拿地金額均超90億元，綠城、龍湖、大家等混合所有制企業(yè)和民企亦有所斬獲。

“受到各地政策調(diào)整影響，如陜西省國資委發(fā)文嚴(yán)禁下屬企業(yè)舉債購地托市等，使得地方國資拿地金額占比有明顯下降，22城均值僅5%。具體來看，南京、武漢、青島、鄭州、無錫等城市地方國資拿地金額占比偏高，杭州、合肥等長(zhǎng)三角城市仍然是民企拿地的重點(diǎn)區(qū)域。而央國企拿地金額占比接近80%，”張凱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出。

從各城市群TOP10企業(yè)拿地金額來看，長(zhǎng)三角地區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑全國。

1~10月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額為2683億元，居四大城市群之首。其中，綠城中國拿地金額為435億元，位居長(zhǎng)三角企業(yè)拿地金額榜首；建發(fā)房產(chǎn)在長(zhǎng)三角的以375億元拿地金額位居第二，中海則以40億元之差居第三名。今年以來，頭部房企幾乎沒有缺席長(zhǎng)三角的土地爭(zhēng)奪。

值得注意的是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額為967億元，反超粵港澳大灣區(qū)位列第二；粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額為903億元，位列第三。從拿地面積來看，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地面積以1242萬平方米位居四大城市群首位。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，近期已有成都、濟(jì)南、合肥、廈門等地實(shí)際落實(shí)“取消土地限價(jià)”的土拍政策。10月30日，濟(jì)南迎來取消土地最高限價(jià)后的首次土拍，10宗地塊總成交面積約29.6萬平方米，其中4宗溢價(jià)成交，6宗底價(jià)成交。其中屬鳳凰北路以西、商貿(mào)城路以南組團(tuán)地塊吸引了中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利置業(yè)、瑞馬、建發(fā)、中電建、海信、保盛等8家企業(yè)報(bào)名，最終經(jīng)過241輪競(jìng)拍，被中電建以總價(jià)6.95億元收入囊中，溢價(jià)率達(dá)53.1%。

“此時(shí)取消土地地價(jià)上限，預(yù)計(jì)將對(duì)土地市場(chǎng)情緒產(chǎn)生一定積極影響。”中指研究院分析認(rèn)為，首先是熱點(diǎn)城市的核心地塊熱度或升溫，但地王恐難頻現(xiàn)。土拍恢復(fù)至價(jià)高者得，意味著除限價(jià)之外，部分城市競(jìng)自持、競(jìng)配建、競(jìng)現(xiàn)房等環(huán)節(jié)均有望相繼退出，溢價(jià)率或?qū)⒊^15%，但在房企投資布局仍審慎下，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊普遍競(jìng)拍出地王概率較?。涣硪环矫?，核心城市中小房企拿地壓力加大，資金實(shí)力較好的央企國企拿地機(jī)會(huì)增加；第三，多數(shù)城市土拍延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，這些城市或區(qū)域的土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，土拍規(guī)則調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)效果或有限。