每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在上周舉行的上海三批次首輪土拍中，象嶼地產(chǎn)共參與了三宗熱門(mén)地塊的競(jìng)拍，最終以總價(jià)16.9億元、10%封頂溢價(jià)率奪得奉賢新城9.33萬(wàn)平方米的宅地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年前9月，土地市場(chǎng)整體降溫明顯，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅0.19，投資意愿依然疲弱。但象嶼地產(chǎn)在四季度開(kāi)局后仍斥資16.93億元在上海拿地，擴(kuò)張意圖極為明顯。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前9月，象嶼新增土地價(jià)值達(dá)到67.9億元、新增貨值131億元，分別排在行業(yè)第33位、35位；全口徑銷售額達(dá)到355.3億元，排在行業(yè)第34名，其中權(quán)益銷售額為201.3億元，排在行業(yè)第43位。

不過(guò)，在業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的背后，象嶼地產(chǎn)仍要面對(duì)擴(kuò)張期利潤(rùn)下滑甚至虧損的難題。象嶼地產(chǎn)2023年債券中期報(bào)告顯示，今年上半年，其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)從2022年中期的3.2億元下滑至-2.65億元，凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別為-2.25億元和-2.83億元。

但總體來(lái)看，今年上半年，象嶼地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)與債券中期報(bào)告中“象嶼地產(chǎn)在廈門(mén)象嶼集團(tuán)內(nèi)定位為利潤(rùn)中心，對(duì)于規(guī)模的考量較少，主要考量盈利情況”的表述略有不符。

象嶼地產(chǎn)在今年1-9月房企銷售榜上的排名（左為全口徑銷售額，右為權(quán)益銷售額） 圖片來(lái)源：中指研究院

持續(xù)重倉(cāng)上海市場(chǎng)

聚焦一二線城市是當(dāng)下行業(yè)共識(shí)。對(duì)于地方國(guó)企而言，更需要保持較優(yōu)的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。

作為大型國(guó)企廈門(mén)象嶼集團(tuán)有限公司的全資子公司，成立于1993年的象嶼地產(chǎn)曾透露，2023年將持續(xù)堅(jiān)持“3+X”戰(zhàn)略布局，深耕長(zhǎng)三角、海西、成渝等核心都市圈，聚焦以上海為核心的長(zhǎng)三角市場(chǎng)，業(yè)務(wù)版圖覆蓋福建、上海、江蘇、浙江、重慶、天津、河北等區(qū)域。

從近年來(lái)的擴(kuò)張表現(xiàn)來(lái)看，象嶼地產(chǎn)對(duì)上海的偏愛(ài)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越大本營(yíng)和其他省市。2022年，象嶼地產(chǎn)在上海拿下6宗地塊，全口徑拿地金額接近超過(guò)167億元，僅次于招商蛇口和保利發(fā)展，排在行業(yè)第三。

在今年初的上海一批次土拍中，象嶼地產(chǎn)就報(bào)名了多宗地塊，最終成功拿下了普陀桃浦地塊和浦東新場(chǎng)地塊。

今年上半年，象嶼地產(chǎn)在上海就有青浦蟠龍府二期、寶山萃湖臻境、閔行象嶼招商公園1872、嘉定虹橋嘉悅府、嘉定都滙云境等項(xiàng)目在售，同一時(shí)期5盤(pán)齊開(kāi)。

其中，象嶼招商公園1872項(xiàng)目今年以來(lái)累計(jì)銷售額達(dá)106.47億元，高居榜首，也成為今年截至目前上海唯一的百億大盤(pán)；象嶼招商蟠龍府項(xiàng)目的銷售額也達(dá)到82.2億元，排在第8位。憑借203.27億元的銷售戰(zhàn)績(jī)，象嶼地產(chǎn)在今年1-9月上海房企銷售榜上排在第四位。

2023年1-9月上海商品住宅銷售額TOP10 來(lái)源：中指研究院

每經(jīng)記者注意到，上周象嶼地產(chǎn)以封頂溢價(jià)摘得的奉賢地塊，周邊配套成熟，已開(kāi)業(yè)的龍湖天街位于地塊東面，周圍除了朗詩(shī)、龍湖、保利等開(kāi)發(fā)的多個(gè)樓盤(pán)，象嶼濱江悅府也僅一河之隔。不過(guò)，該地塊距市中心直線距離約28公里，加之距離地鐵站較遠(yuǎn)，剛需通勤仍有不便。

此外，奉賢地塊所在的天街西板塊以次新房為主，龍湖春江天璽在今年上半年的成交單價(jià)為41000元/平方米左右，與奉賢地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)仍然存在一定的倒掛。但當(dāng)前市場(chǎng)恢復(fù)力度不足，地塊位置處于遠(yuǎn)郊，未來(lái)項(xiàng)目入市能否再現(xiàn)熱銷還需時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。

合作開(kāi)發(fā)加速擴(kuò)張

事實(shí)上，在上海拿地對(duì)于非頭部房企而言并非易事。和大多數(shù)地方國(guó)資房企一樣，象嶼地產(chǎn)選擇了合作開(kāi)發(fā)。

如象嶼地產(chǎn)在今年初在上海一批次土拍中獲得的兩宗宅地，其中桃浦地塊位于熱點(diǎn)概念的桃浦智創(chuàng)城板塊，由象嶼地產(chǎn)和浙江交投聯(lián)合體經(jīng)歷了55輪報(bào)價(jià)后以37.78億元競(jìng)得；而浦東新場(chǎng)地塊則由象嶼地產(chǎn)和招商蛇口聯(lián)合體以16.24億元競(jìng)得。

此外，招商象嶼•星耀翠灣、象嶼交控•中環(huán)云悅府、國(guó)貿(mào)象嶼龍湖•星璟原、天安象嶼•西江悅、天安象嶼萃湖臻境等項(xiàng)目，都能看到合作伙伴的身影。

顯然，象嶼地產(chǎn)以抱團(tuán)合作方式重倉(cāng)上海，在近兩年行業(yè)下行中抓住了全國(guó)最有韌性的市場(chǎng)。

2020-2022年，象嶼成為排名上升幅度最大的房企之一。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，象嶼地產(chǎn)2021年的全國(guó)銷售額排名上升了30名，2022年的排名上升了71位。截至2022年末，象嶼地產(chǎn)排在銷售百?gòu)?qiáng)榜第56位，2023年9月又再次上升到34位。

最近三年，象嶼地產(chǎn)新增拿地總數(shù)為26塊。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前9月，象嶼新增土地價(jià)值達(dá)到67.9億元、新增貨值131億元，分別排在行業(yè)第33位、35位。

象嶼地產(chǎn)2023年房企新增貨值榜上排在第35位 來(lái)源：中指研究院

 

象嶼地產(chǎn)在債券半年報(bào)中表示，“根據(jù)資金儲(chǔ)備及下屬項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，合理預(yù)計(jì)新增土地儲(chǔ)備規(guī)模。在確定增加土地儲(chǔ)備之前，公司充分開(kāi)展土地儲(chǔ)備的調(diào)研、產(chǎn)品定位、利潤(rùn)測(cè)算等前期工作，并上報(bào)公司投決會(huì)，公司投決會(huì)根據(jù)項(xiàng)目土地的可研方案進(jìn)行項(xiàng)目決策?？傮w來(lái)看，拿地政策較為理性，在遇到合適的拿地時(shí)機(jī)，發(fā)行人會(huì)采取相應(yīng)拿地策略，讓業(yè)務(wù)平穩(wěn)有序發(fā)展。”

上半年凈利潤(rùn)虧損

業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的背后，象嶼地產(chǎn)仍要面對(duì)擴(kuò)張期利潤(rùn)下滑甚至虧損的難題。

象嶼地產(chǎn)在2023年債券中期報(bào)告中透露了當(dāng)下的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：兩大主業(yè)中的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)約占75%，租賃業(yè)務(wù)18%。從毛利率來(lái)看，象嶼地產(chǎn)來(lái)自房地產(chǎn)銷售的毛利率達(dá)到21.5%，租賃業(yè)務(wù)毛利率23.94%，與上年同期相比，地產(chǎn)板塊毛利率下滑了15個(gè)百分點(diǎn)，不過(guò)在行業(yè)中并不算差。

圖片來(lái)源：象嶼地產(chǎn)2023年債券中期報(bào)告

 

但總體來(lái)看，今年上半年，象嶼地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)與債券中期報(bào)告中“象嶼地產(chǎn)在廈門(mén)象嶼集團(tuán)內(nèi)定位為利潤(rùn)中心，對(duì)于規(guī)模的考量較少，主要考量盈利情況”的表述略有不符。

2023年債券中期報(bào)告顯示，象嶼地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)從2022年中期的3.2億元下滑至虧損2.65億元，凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別為-2.25億元和-2.83億元。

2023年上半年象嶼地產(chǎn)凈利潤(rùn)情況（單位：元） 來(lái)源：象嶼地產(chǎn)2023年債券中期報(bào)告

 

對(duì)此，象嶼地產(chǎn)方面表示，1-6月房地產(chǎn)銷售收入較上年同期下降76.81%，營(yíng)業(yè)成本下降71.07%，毛利率下降41.95%，主要原因是公司項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期差異所致。而新增租賃項(xiàng)目增加了租金收入，帶來(lái)了租賃業(yè)務(wù)收入較同比增長(zhǎng)79.07%，營(yíng)業(yè)成本僅增長(zhǎng)32.95%，毛利率相應(yīng)提升。

“公司的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為大型全國(guó)或地區(qū)性開(kāi)發(fā)商，近年來(lái)在土地購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，此外，某些區(qū)域出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給過(guò)剩的情況已對(duì)當(dāng)?shù)厝セ斐闪艘欢▔毫Α?rdquo;象嶼地產(chǎn)在債券報(bào)告中坦陳。

象嶼地產(chǎn)也提及，要“以市場(chǎng)導(dǎo)向動(dòng)態(tài)優(yōu)化，堅(jiān)持區(qū)域深耕，保持戰(zhàn)略定力，確保投資安全，利潤(rùn)優(yōu)先規(guī)模。同時(shí)，進(jìn)一步加深對(duì)商發(fā)和物業(yè)板塊的戰(zhàn)略深化和布局。”

資金方面，截至2023年6月30日，象嶼資產(chǎn)負(fù)債率為79.18%，目前三筆存量債債務(wù)余額23.91億元，其中13.4億元為1-3年內(nèi)到期余額，10.51億元到期日為10年以上。報(bào)告期末，有息債務(wù)余額60.98億元，銀行授信余額仍有109.63億元。

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封面圖片來(lái)源：象嶼招商公園1872官微