每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

從政策落地到市場反應，再到資本市場表現(xiàn)，近期的房地產可謂關注度滿滿。

9月6日，珠海宣布從即日起執(zhí)行“認房不認貸”政策；9月5日，杭州開始實施“認房不認貸”；9月4日，沈陽官宣取消限購、限售，并實施“認房不認貸”政策。據(jù)《每日經濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，目前已有近20個城市官宣執(zhí)行“認房不認貸”政策。

從各地出臺的政策內容來看，除實施“認房不認貸”外，還包括降低首套房和二套房首付比例、降低存量房貸利率等；而在市場層面，熱點城市在新政執(zhí)行后基本上都出現(xiàn)了樓盤項目帶看量顯著提升的情況。

“一線城市政策出臺后，市場情緒回升明顯，特別是北京、上海新房項目訪盤量和認購量大幅提升。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜通過微信向每經記者表示，短期來看，一線城市市場行情持續(xù)時間或好于其他城市，持續(xù)時間的長短一方面取決于購房者換房節(jié)奏，另一方面也取決于其他優(yōu)化政策跟進情況。

此外，在資本市場，房地產板塊頻現(xiàn)上漲潮。如9月6日，港股地產股集體大漲，A股地產板塊當日午后也強勢拉升。尤其是港股內房股，截至當日收盤，億達中國漲幅達320%，上坤地產、中國恒大和融創(chuàng)中國的漲幅分別為89.66%、82.86%和68.35%，世茂集團、天譽置業(yè)、正榮地產、花樣年控股的漲幅均超40%。

上海新政執(zhí)行首日，某樓盤現(xiàn)場的看房者 每經記者 劉頌輝 攝

各地樓市迎政策組合拳

在傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季到來之際，全國范圍內房地產政策明顯松綁，各城市開始以支持剛性和改善性住房需求為主要目的，通過調整優(yōu)化差別化信貸政策、取消或放寬限購限貸政策、實施“認房不認貸”政策等方式，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月31日，央行、金監(jiān)局連發(fā)兩條政策通知，下調首付比例下限至首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調降為LPR（貸款市場報價利率）+20基點，指導下調存量房貸利率。

在業(yè)內看來，這些政策不僅有利于降低購房者的資金壓力，釋放改善性需求，同時也能減少提前還貸潮、經營貸置換房貸等情況的出現(xiàn)，從而釋放購買力，促進包括住房在內的各類消費。

9月1日，上海、北京相繼發(fā)布政策，全面執(zhí)行首套房“認房不認貸”政策。在此之前的8月30日，廣州、深圳已率先執(zhí)行“認房不認貸”政策。這意味著購買首套住房時只看是否擁有住房，而不看是否有過住房貸款記錄。這對于之前有過住房貸款但已還清或轉讓的購房者來說是一大利好，可以享受到首套房的優(yōu)惠條件。

在一線城市開始實施“認房不認貸”政策后，武漢、蘇州、廈門、成都等城市也爭相加入實施“認房不認貸”的行列。9月4日晚間，沈陽市房產局發(fā)布《關于進一步支持剛性和改善性住房需求的通知》，明確取消二環(huán)內限購政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定，落實“認房不認貸”，優(yōu)化公積金政策等，進一步滿足剛需和改善性住房需求。

同日，天津也出臺了優(yōu)化區(qū)域住房限購措施，支持大學畢業(yè)生等剛性住房需求。具體措施包括在濱海新區(qū)、寧河區(qū)、靜海區(qū)、薊州區(qū)、武清區(qū)等區(qū)域取消非本市戶籍居民家庭購買商品住房的社?；騻€稅繳納年限要求；在全市范圍內取消非本市戶籍居民家庭購買商品住房的社?；騻€稅繳納人數(shù)要求；對于在天津就讀大學畢業(yè)后在天津就業(yè)并繳納社?；騻€稅滿1年的非本市戶籍居民家庭，在全市范圍內可按照本市戶籍居民家庭同等條件購買商品住房。

緊接著，杭州也宣布于9月5日起實施“認房不認貸”，目的是更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，支持首套購房需求。據(jù)每經記者不完全統(tǒng)計，目前已有近20個城市官宣執(zhí)行“認房不認貸”政策。

“這些政策的出臺對于樓市信心恢復有著積極的推動作用，尤其是熱點城市的跟進對改善市場預期也有一定的促進作用。預計9月整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但回升幅度預期有限，各城市熱度持續(xù)分化，核心一二線城市將釋放一些改善型剛需客戶，而弱二三線城市諸如昆明、南寧、福州等，即便政策加碼，短期內剛需購買力仍需修復。”

9月6日上午，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，從目前政策力度上來看，本輪政策調控可以稱得上是今年以來力度比較大的一輪。

關榮雪表示，從目前已經實施的政策來看，以往限制性政策的取消對樓市的影響相對更大，如“認房不認貸”、取消限購等；其次為下調房貸利率、支持“商轉公”等這類直接降低購房成本的舉措；此外，像上調公積金最高可貸額度、降低公積金首付比等緩解短期購房壓力的措施也在持續(xù)推進，不過由于惠及力度相對較小，對于樓市的影響也較為有限。

“政策仍有優(yōu)化空間”

從目前各地已經實施的政策來看，主要包括調整優(yōu)化差別化信貸政策、取消或放寬限購限貸政策、實施“認房不認貸”政策。

在上述政策發(fā)布后，多方對市場的回暖情況也都保持著較高關注度。據(jù)財聯(lián)社，一線城市全部執(zhí)行“認房不認貸”后，政府相關部門對樓市成交情況予以高度關注。

其中，國家發(fā)改委價格司、北京市住建委等部門，均向相關房產機構詢問新政后一線城市市場情況，且詢問內容相當詳細，包括房價、成交情況及看房熱度等。

另據(jù)澎湃新聞，上海市房地產交易中心相關部門于9月4日組織頭部中介機構召開討論會，會議主要溝通近期房地產市場的有關情況并了解“認房不認貸”新政實施效果，包括新增客戶、掛牌量、轉定情況、房價波動等內容。另據(jù)了解，相關平臺機構條線負責人亦匯報了相關情況。據(jù)悉，上海市統(tǒng)計局相關部門還將于近期召集經紀機構進一步討論相關問題。

在關榮雪看來，從政策工具箱來看，當前政策優(yōu)化調整方向已較為多樣化，如果在當前政策支持下市場還未出現(xiàn)顯著回暖，則不排除需要進一步加大政策松綁力度以及多項政策工具的結合使用，如從部分區(qū)域或街道取消限購提升到全市全面取消限購、“認房不認貸”結合最低首付比等多項優(yōu)化措施一齊運用等。

陳文靜則表示，從政策方向上看，需求端政策大概率將繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開。除了優(yōu)化“認房又認貸”外，政策工具箱還有較多調控手段。

“一是降低二套首付比例，下調貸款利率加點數(shù)；二是調整普宅認定標準，或通過降低非普宅首付比例的方式進行優(yōu)化；三是優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，庫存壓力大的區(qū)域或按照因區(qū)施策、一區(qū)一策原則，與人口、人才等政策相結合優(yōu)化政策。除此之外，優(yōu)化限售、限價政策，降低交易稅費，也是政策優(yōu)化方向。”陳文靜表示。