每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

此前市場(chǎng)在熱議一線城市中誰(shuí)會(huì)最先優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，廣州成為多數(shù)人的答案，如今靴子終于落地。8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策（即認(rèn)房不認(rèn)貸）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州中原研究發(fā)展部于健制圖、視覺(jué)中國(guó)圖

多位廣州業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、房企人士在接受記者采訪時(shí)表示，新政執(zhí)行后符合條件的人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30萬(wàn)至40萬(wàn)元。對(duì)房企而言，應(yīng)該及時(shí)抓住新政時(shí)機(jī)，趕快促銷(xiāo)走量，目前尚難明確是否會(huì)使整個(gè)樓市情況發(fā)生反轉(zhuǎn)。

值得注意的是，8月30日晚間，深圳市住房和建設(shè)局、中國(guó)人民銀行深圳市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布通知，宣布執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策。

至少可以少付一成首付

此前，住建部、央行、金融監(jiān)管總局已聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施，近日成都、廣州先后落實(shí)相關(guān)舉措，廣州也成為首個(gè)官宣首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市。

不過(guò)，廣州在發(fā)布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”通知時(shí)，暫未發(fā)布相關(guān)執(zhí)行認(rèn)定細(xì)則。在本次新政中提到的“無(wú)成套住房”該如何理解？記者從多位廣州業(yè)內(nèi)專(zhuān)家處采訪了解到，“成套住房”應(yīng)該是指非個(gè)人完全產(chǎn)權(quán)的住房，如有的房屋產(chǎn)權(quán)是數(shù)人共有。

對(duì)比以往政策，以前無(wú)論在廣州有無(wú)購(gòu)房，過(guò)去房貸是否結(jié)清，只要有過(guò)貸款記錄，都算二套，首付比例為40%~70%。在廣州無(wú)房但有貸款記錄，購(gòu)買(mǎi)普通住房需要四成首付，購(gòu)買(mǎi)非普通住宅則需要七成首付。按照新規(guī)，均可按照首套住房執(zhí)行房貸政策。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)記者表示，按照今年1~7月廣州一手房套均總價(jià)大約410萬(wàn)元、二手房套均總價(jià)大約320萬(wàn)元計(jì)算，新政執(zhí)行后該類(lèi)人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30萬(wàn)~40萬(wàn)元，如果是購(gòu)買(mǎi)高總價(jià)的住房，首付減少更多。此外，按照貸款100萬(wàn)元、30年商業(yè)貸款計(jì)算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，按照首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行房貸利率，每月可以節(jié)省約357元月供。

肖文曉表示，綜合來(lái)看，本次“認(rèn)房不認(rèn)貸”在廣州主要利好三類(lèi)人群：其一，在異地或本地曾有房貸記錄，但是在本地?zé)o房的剛需客；其二，在廣州本地打算賣(mài)一買(mǎi)一的置換客，置換門(mén)檻降低；其三，打算在增城、從化這樣的不限購(gòu)區(qū)域或南沙、花都這樣人才購(gòu)房政策較為寬松的區(qū)域買(mǎi)房的外地客。

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠認(rèn)為，本次廣州首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地執(zhí)行，有助于降低居民購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求，穩(wěn)定廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，修復(fù)市場(chǎng)信心。傳統(tǒng)“金九銀十”即將到來(lái)，廣州及時(shí)優(yōu)化調(diào)整樓市政策，預(yù)計(jì)短期廣州市場(chǎng)活躍度有望提升。

廣州“金九銀十”有戲？

今年二季度以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期、前期積壓需求基本釋放、潛在購(gòu)房者市場(chǎng)信心不足等多重因素影響下，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求明顯回落。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月廣州新建商品住宅成交面積環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下滑，新房、二手房?jī)r(jià)格亦處在波動(dòng)調(diào)整通道，市場(chǎng)預(yù)期偏弱。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，8月廣州新房網(wǎng)簽4136宗，環(huán)比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。由于今年6~8月成交出現(xiàn)明顯下滑，去化能力減弱，導(dǎo)致廣州庫(kù)存消化周期在今年持續(xù)下降的趨勢(shì)下突然抬頭，目前已逼近17個(gè)月水平。

“廣州在一線城市之中率先落實(shí)首套房貸款‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，對(duì)于近幾個(gè)月處于成交低谷的廣州樓市可謂一場(chǎng)‘及時(shí)雨’，在打破了購(gòu)房者對(duì)新政利好的觀望氣氛之后，預(yù)計(jì)接下來(lái)‘金九銀十’的人氣和成交都會(huì)有回升。”肖文曉補(bǔ)充說(shuō)。

一名華南本地房企人士告訴記者，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地能直接釋放市場(chǎng)需求，對(duì)企業(yè)而言肯定是欣喜的，對(duì)新政后的市場(chǎng)也特別期待。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，對(duì)房企而言應(yīng)該及時(shí)抓住新政時(shí)機(jī)，趕快促銷(xiāo)走量，有需求的二手房業(yè)主也趕緊賣(mài)房。“認(rèn)房不認(rèn)貸”肯定會(huì)對(duì)成交量有提振，對(duì)有剛需、改善購(gòu)房需求的人肯定是有利好的。“但是否會(huì)使整個(gè)樓市情況發(fā)生反轉(zhuǎn)還需要觀察，成交量增長(zhǎng)會(huì)明顯提升，有但不一定能成倍增長(zhǎng)，價(jià)格肯定還是以保持穩(wěn)定為主。”

楊紅俠續(xù)稱(chēng)，廣州作為首個(gè)落實(shí)首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市，釋放了更加積極的信號(hào)，短期其他城市落實(shí)相關(guān)舉措的節(jié)奏有望進(jìn)一步加快，北京、上海亦存在優(yōu)化預(yù)期，若政策及時(shí)優(yōu)化調(diào)整，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)，從而帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)。

封面圖片來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州中原研究發(fā)展部于健制圖、視覺(jué)中國(guó)圖