每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

售樓處晚上11點多還坐滿人、新政策發(fā)布當(dāng)日下午直接就成交了10套、“上車抓緊了”……

9月1日，上海市住建委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱《通知》），從次日（9月2日）起執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。一石激起千層浪，部分上海在售樓盤深夜接待購房者、發(fā)布銷售“喜報”的視頻和圖片，在社交媒體上被廣泛轉(zhuǎn)發(fā)。

《通知》規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在上海市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

9月2日是上海執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的第一天，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）通過實地采訪上海部分在售樓盤、中介門店、購房者、二手房東、房企人士和業(yè)內(nèi)專家了解到，不少樓盤現(xiàn)場擠滿了購房者，有樓盤的訪問量比上周末增加了4倍，置業(yè)顧問甚至加班到凌晨才休息。在采訪過程中，記者暫時未發(fā)現(xiàn)上海有樓盤因為此次政策大幅調(diào)整價格的情況。

不過，樓盤現(xiàn)場看房者的激增似乎并未有效拉動成交。記者查詢上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)現(xiàn)，9月2日上海共預(yù)/出售各類商品房361套，面積2.83萬平方米（或因為周末存在延遲網(wǎng)簽情況）。而9月1日的成交量是471套，8月30日為901套。

此外，在上海發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”當(dāng)日，有樓盤連發(fā)10條銷售“喜報”的做法，在部分業(yè)內(nèi)人士看來“屬于開發(fā)商的營銷方式，存在一定的夸張程度”。

“訪客比上周六增近4倍”

9月2日恰逢周六，加之天氣晴好，普陀區(qū)華池路的大華峯薈項目門口，成群的購房者正圍在一起討論。

走進(jìn)該項目營銷中心，每經(jīng)記者看到，整個大廳里幾乎全是人，沙盤前、洽談區(qū)和樣板間都不斷有人前來了解詢問。咨詢者中，更多是由鏈家的工作人員陪同過來，也有市民自行前來的。

一位大華峯薈的置業(yè)顧問向每經(jīng)記者介紹，同事們9月1日確實成交了幾套新房，從簽約到辦手續(xù)，一直加班到深夜。“晚上11點50多還有人刷卡付錢。”據(jù)她介紹，主要賣掉的是低樓層、價格相對不高的房源。“入手的都是之前看中了的房子，但資金預(yù)算有限、首付不夠、心態(tài)動搖的客戶。”

“政策發(fā)出后，樓盤訪客量的確增加了不少。”9月2日晚，南山地產(chǎn)上海區(qū)域公司營銷總監(jiān)向記者介紹，“我負(fù)責(zé)的招商南山·虹橋璀璨領(lǐng)峯項目，訪客量環(huán)比上周六增加兩倍多，南山前灣拾縵的訪客量則較上周六增加近4倍。”

“市場反應(yīng)并沒有這么快”

就在上海官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的當(dāng)晚，一段售樓處熱鬧非凡的視頻被房地產(chǎn)從業(yè)人士廣泛轉(zhuǎn)發(fā)。該樓盤是臨港新片區(qū)的中建玖海云天。

9月2日，每經(jīng)記者聯(lián)系到中建玖海云天一位置業(yè)顧問，其稱，不止看房人增多，出手買的人也多了，當(dāng)天（9月1日）自己陪同準(zhǔn)業(yè)主辦理完簽約手續(xù)，第二天凌晨3點才休息。

另值得一提的是，9月1日晚上，還有一張“銷售喜報”的聊天截圖在社交媒體上瘋傳。截圖顯示，從下午3點到晚上8點多，至少有10次發(fā)出銷售喜報信息，配文寫著“上海下午出貸款新政，大華峯薈直接成交了10套，好房不多了，上車的抓緊了。”

對此，上海一位房企人士向每經(jīng)記者表示，“市場反應(yīng)并沒有這么快，這類截圖實際上是樓盤的營銷手段，存在一定的水分。”浙江一位房企人士也對此持懷疑觀點，在她看來，售樓處在營銷節(jié)點會釋放一些消息，鼓舞銷售員和買家，促進(jìn)房源成交。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)通過微信向每經(jīng)記者表示，通過宣傳項目的銷售量，讓買家感到樓盤認(rèn)購價值比較高，吸引更多潛在客群。只要不過度炒作房價，這樣做是可以理解的。“樓盤抓住政策的窗口期，加速去庫存，同樣具有積極意義。”

事實上，樓盤向市場投放“煙霧彈”，烘托購房氣氛，在早幾年樓市火爆時十分常見，而這次在上海發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政后，這種現(xiàn)象并不多。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺顯示，大華峯薈由本土房企大華集團(tuán)操盤開發(fā)，項目公司是上海普華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；中建玖海云天由中國建筑旗下的中建玖和開發(fā)。

以大華峯薈項目為例，其主力戶型為99~106平方米的高層和洋房，另有少量疊墅，均價10.4萬元/平方米。房源共計359套，分2022年9月和12月兩次推出，截至今年9月2日，共網(wǎng)簽196套，去化率約55%。 就在今年3月，大華集團(tuán)在北京首輪土拍以觸頂價搖中最熱的昌平朱辛莊0028地塊；5月，又以封頂總價拿下浙江蕭山城區(qū)新街北單元地塊；7月，再以最高限價摘得上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦江拓展大型居住社區(qū)44-01、45-01地塊。這些地塊共花費資金達(dá)69.107億元。

“現(xiàn)階段的市場形勢下，拿地擴張積極的企業(yè)，需要加快銷售回籠資金。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

“二手房掛牌量增超一倍”

9月2日上午10時許，上海普陀區(qū)嵐皋路地鐵站，六七位穿著襯衫皮鞋的房產(chǎn)中介小哥早早地等候在地鐵口，向來往的行人宣傳前一天推出的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

嵐皋路靠近上海中環(huán)，周邊的管弄新村等多是上世紀(jì)建成的小區(qū)，有大量二手房在售，小區(qū)居民的換房需求旺盛。

葛瑤在上海就有一套二手房掛牌在售，由于在平臺上留了父親的手機號碼，結(jié)果9月1日晚上就被中介門店“照顧”了。“打電話來確認(rèn)是否真要賣房，還涉及價格調(diào)整空間等。”葛瑤向每經(jīng)記者介紹。

“若將老房子出清，人們在新房市場就有了低首付、低利率的購買機會。”上海鏈家浦東耀華路一家門店工作人員告訴每經(jīng)記者，9月1日當(dāng)天有很多人前來掛牌出讓二手房，平臺瀏覽量和掛牌量環(huán)比均增長了一倍多。

在采訪過程中，上海的大華峯薈、中建玖海云天、長實集團(tuán)高尚領(lǐng)域等在售樓盤的工作人員均向每經(jīng)記者表示，“會繼續(xù)按照備案價銷售，沒有優(yōu)惠折扣的變動。”當(dāng)然，部分樓盤表示會與中介機構(gòu)合作，給予中介機構(gòu)一定的團(tuán)購折扣指標(biāo)。

不過，樓盤現(xiàn)場看房者的增加似乎并未有效拉動成交。記者查詢上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)現(xiàn)，9月2日上海共預(yù)/出售各類商品房361套，面積2.83萬平方米。而9月1日的成交量是471套，8月30日為901套。

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，或許是因為周末，樓盤當(dāng)日的成交房屋可能存在延遲網(wǎng)簽的情況。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測，今年1~8月（數(shù)據(jù)截至8月29日），上海的商品住宅成交金額為4032.95億元，同比下滑0.93%，基本與去年同期持平；成交金額為330.89億元，環(huán)比下滑6.97%，同比下跌54.43%。

每經(jīng)記者注意到，8月31日，上海市房管局披露了今年第八批次以集中批量供應(yīng)方式推出的房源，共涉及26個項目，8444套房源，備案均價77198元/平方米，分布在內(nèi)、中、外環(huán)等13個區(qū)域。

其中，備案均價在6萬元/平方米以下的項目有9個，6萬~10萬元/平方米的項目有10個，10萬元/平方米以上的項目有7個。政策刺激疊加供應(yīng)增加，為上海樓市的“金九銀十”提供了有力支持。

自8月30日至9月1日，包括四個一線城市以及武漢、長沙、重慶、成都、蘇州、中山、南寧、東莞、廈門等十余個城市已官宣實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。從政策發(fā)布后的市場情況來看，大多城市的房地產(chǎn)市場在政策發(fā)布后表現(xiàn)平穩(wěn)。

熱點城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地，讓人依稀想起2014~2016年救市政策的情景。彼時，在輪番政策刺激下，房地產(chǎn)市場輪動復(fù)蘇，漸次回暖。

克而瑞研究報告指出，與2014年相比，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境天翻地覆，難以回到以往的高速增長軌道。“在經(jīng)歷3年疫情后，居民風(fēng)險偏好下降，縮減開支、提前還貸均是體現(xiàn)，唯有穩(wěn)住預(yù)期，讓人們有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進(jìn)住房等消費。”