每經(jīng)編輯 段煉 蓋源源    

近日，有關(guān)央行對(duì)存量貸款利率的表述引發(fā)廣泛關(guān)注。

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)”上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

鄒瀾表示，由于理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。此外，他認(rèn)為，提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，記者聯(lián)系中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等多家銀行客戶和信貸經(jīng)理，他們中的多數(shù)回應(yīng)稱，關(guān)于存量房貸降息，“沒有接到相關(guān)政策，仍按照原有簽訂合同的利率來執(zhí)行還貸政策”。

業(yè)內(nèi)人士提醒，存量房貸利率能否調(diào)降是銀行與住戶提前還款間的博弈，貸款人不要因?yàn)檠胄斜響B(tài)就理所當(dāng)然地認(rèn)為存量房貸利率一定會(huì)降，還要看銀行的具體舉措，其本質(zhì)是市場行為，一切都要合法合規(guī)。

央行：鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商變更合同

或新發(fā)放貸款置換存量貸款

7月14日，在國務(wù)院新聞辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，上半年，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，隨著前期積累的購房需求在一季度較快釋放，疊加季節(jié)性因素影響，4月以來，房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)行，房地產(chǎn)市場情況在房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)上也有所反映。

鄒瀾表示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要是用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)，通常是在開工時(shí)發(fā)放，竣工時(shí)回收，余額主要取決于同期商品房的在建規(guī)模。過去，開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，用預(yù)售資金提前償還開發(fā)貸款的情況較為普遍。去年以來，因?yàn)榉墙鹑谪?fù)債收緊，開發(fā)貸款需求明顯增加，商業(yè)銀行開發(fā)貸款投放力度加大，今年上半年累計(jì)新增4200多億元，同比多增約2000億元，促進(jìn)了開發(fā)商加快項(xiàng)目施工建設(shè)，有利于保障項(xiàng)目的交付。

鄒瀾表示，個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

這種現(xiàn)象對(duì)住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個(gè)居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。盡管貸款市場報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。

按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

多地首套房貸最低利率已降至3.7%

此前的購房者卻未因此受益

隨著6月LPR的調(diào)整，北京、上海、廣東、蘇州等多地個(gè)人住房按揭貸款利率近期已相應(yīng)調(diào)整，其中個(gè)別城市首套房貸款利率已降至3.6%。

據(jù)證券日?qǐng)?bào)，記者分別致電北京、廣東、上海、蘇州等城市多家銀行支行，相關(guān)工作人員均表示，隨著5年期以上LPR下調(diào)，銀行已將房貸利率相應(yīng)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

記者從北京多家國有大行和股份行獲悉，北京地區(qū)首套房貸款利率已由4.85%降為4.75%，二套房貸款利率由5.35%變?yōu)?.25%。比如，建行北京某支行的個(gè)貸經(jīng)理向記者表示，已接到最新通知，新發(fā)放按揭貸款利率按照新LPR定價(jià)，目前5年期以上LPR為4.2%，首套房貸款利率為4.2%加55個(gè)基點(diǎn)，為4.75%，二套房貸款利率為4.2%加105個(gè)基點(diǎn)，為5.25%。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年以來全國已有超過40個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經(jīng)降至3.7%，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。截止二季度末，70個(gè)大中城市中共有39城可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。本次5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，符合條件的城市首套房貸利率有望降至3.6%到3.9%的區(qū)間內(nèi)，繼續(xù)突破歷史底部。

盡管新房貸款利率不斷下降，但此前購房以較高利率負(fù)擔(dān)房貸的群體卻并未因此受益，因此本次央行關(guān)于存量房貸的新表態(tài)引發(fā)了熱議。

多家銀行回應(yīng)：還在研究準(zhǔn)備中

不過，盡管購房者的期待較高，但相關(guān)政策或許并不會(huì)快速地展開。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，記者在銀行業(yè)內(nèi)采訪了解到，具體的細(xì)則和方案出臺(tái)還尚需時(shí)日。

記者聯(lián)系中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等多家銀行客戶和信貸經(jīng)理，他們中的多數(shù)回應(yīng)稱，關(guān)于存量房貸降息，“沒有接到相關(guān)政策，仍按照原有簽訂合同的利率來執(zhí)行還貸政策”。

某大行廣東省分行回復(fù)稱：當(dāng)前正在跟監(jiān)管了解相關(guān)細(xì)則，暫未制定具體方案；另一大行也表示，相關(guān)方案目前還在準(zhǔn)備中。

一股份行人士透露，目前銀行業(yè)都在抓緊研究，爭取盡快推出相關(guān)流程和方案，而且這樣的方案并不會(huì)一刀切，各家銀行會(huì)根據(jù)自身的情況而設(shè)定。

專家：短期內(nèi)調(diào)整的可能性不大

可能會(huì)從中小銀行開始

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，星圖金融研究院副院長薛洪言分析說，此次鼓勵(lì)銀行開展存量房貸置換業(yè)務(wù)，引入市場化機(jī)制，將有助于大幅減緩居民部門主動(dòng)去杠桿的問題，當(dāng)購房人不著急提前還貸時(shí)，可以更從容地進(jìn)行消費(fèi)支出，也有助于消費(fèi)企穩(wěn)，助力經(jīng)濟(jì)更快地復(fù)蘇向好。 據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，“綜合來看，（存量住房貸款利率下調(diào)）還有很大的不確定性，短期內(nèi)調(diào)整的可能性不大。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示： 首先，按照市場化、法治化的原則，商業(yè)銀行和個(gè)人之間的貸款受《合同法》的保護(hù)，法律對(duì)貸款的利率和貸款期限有明確規(guī)定的。 其次，商業(yè)銀行以盈利為目的，甚至是以利潤最大化為目標(biāo)，房貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果降低存量房貸利率，會(huì)沖擊銀行的資產(chǎn)收益率。同時(shí)，目前對(duì)大型國有銀行的考核中，對(duì)利潤和資產(chǎn)收益率都是強(qiáng)化的。 因此，綜合來看，銀行下調(diào)存量貸款利率的動(dòng)力并不充足。不過不排除部分銀行，尤其是存量房貸規(guī)模較大的國有銀行，會(huì)以社會(huì)責(zé)任為導(dǎo)向，為了提振消費(fèi)而降低存量房貸利率。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)進(jìn)一步提示，“一刀切”下調(diào)存量房貸利率會(huì)帶來三個(gè)問題。

一是如何界定存量，如果表態(tài)之前都算存量房貸，或?qū)е陆谛沦J的本來就很低的房貸利率變得更低，會(huì)導(dǎo)致很多人對(duì)政策不滿；

二是每個(gè)城市的房產(chǎn)政策調(diào)控力度不同，房貸利率存在差異，市場發(fā)生了變化，調(diào)控也要做相應(yīng)的調(diào)整，“一刀切”就破壞了因城施策的基本原則；

三是每個(gè)銀行的基本面不一樣，如果“一刀切”的話，部分實(shí)力較弱的銀行可能承受巨大的壓力。

一位券商首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，按照央行的表態(tài)，理論上（商業(yè)銀行）可以通過存量調(diào)利率或轉(zhuǎn)按揭，以此來降低房貸利率，但具體操作要有正式出臺(tái)的政策依據(jù)才行。

艾振強(qiáng)表示，由于每個(gè)城市的調(diào)控不同，其存量房貸利率也不同，因此央行統(tǒng)一要求銀行下調(diào)存量房貸利率的概率很低，銀行可以根據(jù)自身情況與客戶協(xié)商后下調(diào)。也就是說，存量房貸利率的是否下調(diào)要依據(jù)各地、各銀行不同的情況具體來執(zhí)行。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，“如果借款人所在的銀行未推出存量房貸利率下調(diào)政策，而其他銀行卻推出了，那么，不排除會(huì)有人為了利率去折騰跨行‘轉(zhuǎn)按揭’的。”廣州大源按揭總經(jīng)理鄭大源說。鄭大源同時(shí)表示，跨行“轉(zhuǎn)按揭”有其存在的合理性，一方面在契約精神之下，可以避免對(duì)于現(xiàn)有貸款合同的修改；另一方面，也給銀行和借款人一個(gè)自由選擇的機(jī)會(huì)。

華鑫證券分析師楊芹芹說，回顧2008年的存量房貸利率下調(diào)，中小銀行“一馬當(dāng)先”，直到2009年初，國有大行才被迫有所行動(dòng)。楊芹芹認(rèn)為，相較2008年，當(dāng)前房貸作為優(yōu)良資產(chǎn)的稀缺性進(jìn)一步凸顯，銀行對(duì)于挖墻腳的防范意識(shí)將會(huì)更強(qiáng)。另外，存量房貸的優(yōu)惠也會(huì)給銀行的穩(wěn)健性和持續(xù)經(jīng)營，尤其是給凈息差帶來一定壓力，個(gè)人住房貸款余額占比更高的國有大行壓力凸顯，因此本輪存量房貸優(yōu)惠預(yù)計(jì)還是會(huì)從中小銀行開始，逐步擴(kuò)散到大型國有銀行。

（本文不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）

編輯|段煉 蓋源源

校對(duì)|劉思琦

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