每經(jīng)編輯 何小桃 張錦河 李澤東    

繼1月5日央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制后，已有多地下調(diào)首套房貸款利率。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽在內(nèi)的約30城已下調(diào)了首套房貸款利率。據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前已有20余城下調(diào)首套房貸利率至4%以下。其中，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調(diào)整為3.8%，四大國有銀行廣東珠海分支機構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。

首套房利率不斷下行，不少身在“圍城”中的已購房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款；同時有關(guān)“降低存量房貸利率”的呼聲漸高。

很多網(wǎng)民在領(lǐng)導留言板上提出“降低存量房貸利率”的建議時，還會附帶描述自身生活狀況、家庭開支、工作壓力，直言“不渴望能降到3.8，但希望有所下降、多考慮民生”。

據(jù)九派新聞，2月2日，河南省鄭州市金融工作部門的工作人員對此表示，現(xiàn)實情況會及時了解、反饋，但能做的有限，利率的調(diào)整在于中國人民銀行。

下午，記者聯(lián)系中國人民銀行，接線人員回應(yīng)稱，沒有收到“降低存量房貸利率”的相關(guān)通知，目前還是以合同約定為準，有建議和意見可以留言。

提前還貸人數(shù)猛增，排隊要等3個月

據(jù)《中國銀行保險報》報道，重慶的陳女士元旦后直接到當?shù)氐馁J款銀行網(wǎng)點，成功預約了提前還房貸，不過她的還款期被排到幾個月之后。“1月預約的，4月才能還款，總比還不了強吧。”

另據(jù)財聯(lián)社1月19日報道，從北京地區(qū)多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請，有銀行則表示，目前預約提前還房貸的還款時間已經(jīng)排到5月份。此外，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。

據(jù)第一財經(jīng)報道，在各類社交平臺上，介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。程序員小津分享了自己根據(jù)算法計算出來的“最優(yōu)方案”，他認為“最優(yōu)”有兩種解釋，一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時平衡風險，適合采用等額本息+提前還款減月供。之后資金充裕時再繼續(xù)提前還款。

問及提前還款的原因，小津笑著介紹了自己的心路歷程：“春節(jié)前拿到了年終獎，當時點開股票App，累計收益-40%；點開銀行App，基金累計收益-20%，理財產(chǎn)品年化收益2%，點開房貸計算器提前還10萬可以省9萬利息，然后我就果斷選擇申請?zhí)崆斑€貸?！?/span>

圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝

事實上，自2022下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就在提高。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近日也表示，對于銀行來講，房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。銀行通過存款利率和理財產(chǎn)品來募集到較低成本的資金，然后來做房貸業(yè)務(wù)，是銀行很重要的一個盈利渠道。如果大家提前還貸，那么這個業(yè)務(wù)邏輯就行不通了，銀行肯定不愿意。

這次出現(xiàn)的還貸潮，主要有以下兩個原因。

第一，新房房貸確實優(yōu)惠多了，但是存量房貸沒有太大的變化。根據(jù)2022年12月份新發(fā)放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，這是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。部分城市首套房貸可以做到3.9%甚至更低。而不少購房者的存量房貸利率依然在5%~6%的水平。

第二，在過去，不少購房者通過理財可以將其所產(chǎn)生的收益用來償還房貸，這要比提前還房貸有益的多。但如今情況不一樣了。據(jù)普益標準數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月末，全市場存續(xù)開放式固收類理財產(chǎn)品近三個月年化收益率平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環(huán)比下跌0.75%。隨著債市企穩(wěn)，銀行理財收益正在逐步回暖。

“降低存量房貸利率”呼聲高漲：

我們真的很不容易

與此同時，關(guān)于降低存量房貸利率的呼聲也越來越強烈。

在河南鄭州新鄭市的領(lǐng)導留言中，有網(wǎng)民這樣留言：“利率6.125時候買的房子，上浮利率太高了。經(jīng)過這幾年疫情沖擊，相信大多數(shù)老百姓對于房貸是壓力最大的，也是最大的一筆開銷。政府能不能跟當?shù)劂y行部門溝通，降低原來貸款利率，給予適當優(yōu)惠，現(xiàn)在買房基準4.3下調(diào)20個基點，不能只促進購買市場，之前購房的也應(yīng)給予政策優(yōu)惠。”

留言板官方給出的回復是“對于存量房貸客戶均是按照當時貸款合同利率執(zhí)行，如果當時合同利率為浮動利率（LPR加減點形式）且每年1月1日調(diào)整，那么2023年其利率將下降0.35個百分點（因為2022年5年期LPR下降了0.35個百分點），客戶將享受到利率下降帶來的實惠?！薄?/span>

在頂端新聞“我想@領(lǐng)導”問政平臺上，有網(wǎng)民也留言稱：“春節(jié)后，多個城市下調(diào)首套房貸利率下限，作為年后首個降房貸利率的城市鄭州首套房貸利率下調(diào)至3.8%。真的很羨慕也很祝賀現(xiàn)在的剛需購房者，同樣是買首套自己住的剛需房，他們相對于一兩年前購房的我們來說，能省下不少錢。”

該網(wǎng)友表示，“我2019年因要結(jié)婚買了首套房，銀行加點，利率5.88%。我還不是最高的，身邊有同事、朋友，也是剛需，貸款利率超過6%。作為我們這些工作不久的剛需房奴來說，現(xiàn)在特別想知道，有沒有辦法申請變更房貸利率，享受新的房貸利率。這幾年我們收入都受到影響，真的很不容易。”

平臺回復：“經(jīng)平臺向中國郵政儲蓄銀行了解：房貸利率3.8%是針對首套購房者，此前購房者申請的存量房貸無法轉(zhuǎn)為3.8%房貸利率?！?/span>

據(jù)經(jīng)濟觀察報報道，上述情況并非少數(shù)，人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板上，自2022年年初以來，來自全國各省市有關(guān)呼吁降低存量房貸款利率的留言超過70條，購房時間多在2019年-2021年期間，加點多超過100個基點，貸款年利率多在6%以上。

一位2021年在鄭州購房的購房者表示，當時其貸款利率在6.125%，這意味著100萬元的貸款每月月供為7222元，而按照當前鄭州首套房貸款3.8%的利率，月供不到6000元，兩者的利息總額相差超過30萬元。

“存量房房貸利率加點重新調(diào)整可能性不大?！币幻虾Ｋ拇笮心持行刨J負責人分析，銀行的營收壓力會非常大。

報道稱，實際上，中國曾經(jīng)出現(xiàn)過存量房貸利率下調(diào)的先例。2008年10月，央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。

“但從實際操作的層面考慮，現(xiàn)存存量房貸規(guī)模已經(jīng)超過50萬億，是2008年的十幾倍。調(diào)整存量利率，意味著一些銀行可能需要再對征信進行核查，這也是一個巨大的工作量。”上述負責人表示。

專家：下調(diào)存在一定難度

媒體：建議加快出臺相關(guān)舉措

經(jīng)濟日報2月1日發(fā)表文章《提前還房貸利大于弊嗎》中稱，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺相關(guān)舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。可加快引導5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔。

據(jù)中國記協(xié)網(wǎng)，經(jīng)濟日報是國務(wù)院舉辦、中宣部領(lǐng)導和管理的以經(jīng)濟報道為主的綜合性報紙。

光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰表示，受疫情持續(xù)影響，部分居民資產(chǎn)負債表受損，高利率按揭一方面降低了居民資產(chǎn)負債表的安全性，另一方面也不利于消費的恢復。通過下調(diào)存量房貸利率，從“防風險、擴消費、促公平”的角度看，具有一定現(xiàn)實意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進而促進按揭貸款平穩(wěn)增長，甚至能夠促進住房銷售盡快復蘇。

但他同時表示，從現(xiàn)實操作的角度來說，存量房利率下調(diào)存在一定難度。首先，各個城市目前利率不統(tǒng)一，如果要降，怎么降是個問題，以及可能還要與貸款人簽訂補充合同。最后，降低存量房利率還可能會影響到銀行自身經(jīng)營的穩(wěn)定性。

?編輯|何小桃 張錦河 李澤東 杜恒峰

校對|盧祥勇

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