每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

■相關(guān)公司：保利發(fā)展（SH600048，股價12.94元，市值1549億元）

■核心競爭力：旗下業(yè)務(wù)布局全球百余城，地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)長年穩(wěn)居央企龍頭；經(jīng)紀(jì)服務(wù)、金融服務(wù)連續(xù)多年被評為行業(yè)TOP10；擔(dān)綱國際國內(nèi)大型賽事服務(wù)商，參與多個城市重要項目建設(shè)。

■所屬概念：房地產(chǎn)開發(fā)

來源：每日經(jīng)濟新聞資料圖

1992年，在鄧小平南巡之后，全國經(jīng)濟發(fā)展掀起熱潮。房地產(chǎn)也是當(dāng)時一個重要的經(jīng)濟熱點詞匯。在這樣的大背景下，“廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”在幾乎一無所有的情況下成立了。

那個時候，沒有人清楚手握僅僅12萬元啟動資金的保利地產(chǎn)（現(xiàn)已更名保利發(fā)展，以下統(tǒng)稱該名），未來的路在何方。或許，當(dāng)時保利地產(chǎn)的幾名初創(chuàng)人員也沒能設(shè)想，公司能達到萬億資產(chǎn)，并很可能將在2023年一躍成為行業(yè)第一。

2023年，執(zhí)掌董事長之位不到3年的劉平，帶領(lǐng)保利發(fā)展迎來了高光時刻。這既有行業(yè)轉(zhuǎn)型期的助推，也得益于保利發(fā)展多年扎下的根基。

新上任董事長不久，保利發(fā)展就宣布劉平及全體高級管理人員計劃自2021年8月4日起6個月內(nèi)增持公司股份，這次增持成為保利發(fā)展彼時近半年股價一路上漲的起點。2022年3月中旬，保利發(fā)展股價與市值甚至一度雙雙超越萬科，創(chuàng)歷史新高。

2023年，穩(wěn)定多年的行業(yè)座次從“碧萬恒”（碧桂園、萬科、恒大）改寫到如今的“保萬碧”（保利、萬科、碧桂園），沒有改變的，是保利發(fā)展仍然堅持以央企高度的責(zé)任感做好房子、好服務(wù)，為老百姓的好生活不斷努力。

“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，市場對房企的專業(yè)能力提出更高、更全面的要求，對城市的深耕、市場的理解、項目的運營管理成為企業(yè)的基本功。”劉平表示，今年以來，受宏觀政策優(yōu)化、購房者預(yù)期邊際改善、積壓需求集中釋放等多重作用，銷售市場出現(xiàn)回暖，但市場復(fù)蘇情況仍需進一步觀察，行業(yè)正處在由規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時期。

來源：保利發(fā)展官微

 

以央企高度的責(zé)任感做好房子和服務(wù) 

1992年9月14日，在廣州“望星樓”起步的保利，開啟創(chuàng)業(yè)征程。從籍籍無名到家喻戶曉，保利只用了3年。3年的時間，憑借“保利速度”，一幫剛剛脫下軍裝的年輕人，讓羊城茶樓里的談資多了一個話題：坊間甚至流傳“跟著保利換房子，跟著保利賺銀子”。

2006年，憑借著這支敢拼敢闖的隊伍，保利地產(chǎn)掛牌A股上市，并正式更名為“保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司”。2012年，保利地產(chǎn)首度實現(xiàn)千億元簽約金額，是繼萬科之后我國的第二家千億房企。

2017年年底，管理層一句“重回前三”的承諾成為這家房企的注腳。那時候，碧萬恒已經(jīng)越過5000億元的山丘，保利發(fā)展位居第五。但與碧萬恒明顯不在一個量級，那時保利發(fā)展的銷售額才第一次超過3000億元。

房地產(chǎn)市場那時候還沒能看出明顯的轉(zhuǎn)向，數(shù)百億級的房企紛紛拋出千億元目標(biāo)，前三甲再探高似乎也近在咫尺。保利發(fā)展向來穩(wěn)健，很多人并不認(rèn)為，它會很快達成這一承諾。

斗轉(zhuǎn)星移，時移世易。2019年上半年，碧萬恒銷售額趨穩(wěn)甚至略回縮，和保利貼身肉搏的融創(chuàng)也不再“沖沖沖”，保利從未如此接近它的“前三”目標(biāo)。

2022年4月21日，在保利發(fā)展2021年度網(wǎng)上業(yè)績說明會上，劉平直言，公司提出“進三爭一”目標(biāo)，是有信心和底氣的。這是繼5年前宋廣菊（保利發(fā)展時任董事長）時代提出“重回前三”后，保利發(fā)展的又一新目標(biāo)。

信心和底氣，一部分來自市場與行業(yè)的轉(zhuǎn)折點。房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著中國經(jīng)濟的騰飛迎來了長達30年的高速發(fā)展，而隨著行業(yè)長效機制的逐步完善，行業(yè)的規(guī)則變化、企業(yè)的戰(zhàn)略方向調(diào)整以及經(jīng)營模式革新都到了關(guān)鍵時刻。

保利發(fā)展控股 來源：保利發(fā)展官微

過往，保利發(fā)展提出的口號大多在內(nèi)部宣傳，管理層鮮少對外直接表態(tài)。對于新目標(biāo)，劉平也多次表示“不能簡單地、片面地理解成一個榜單上的排名，我們要實現(xiàn)的是綜合實力的領(lǐng)先，是硬實力、軟實力都過硬的第一”。

在內(nèi)部會議上，保利發(fā)展也先后提出了實現(xiàn)“三個一流”的目標(biāo)，“四個一流”的路徑。

具體而言，“三個一流”的目標(biāo)是指：

一流的核心競爭力，產(chǎn)品、服務(wù)、質(zhì)量、規(guī)模各方面的優(yōu)秀，而不是只滿足于“均好”； 

一流的行業(yè)引領(lǐng)力，用平臺的思維夯實全產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)，在各細(xì)分領(lǐng)域打造頭部企業(yè)，引領(lǐng)這個細(xì)分領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)、運營標(biāo)準(zhǔn)和新發(fā)展機會；

一流的企業(yè)影響力，做一家令人尊敬的國資央企品牌。

“四個一流”的路徑是指：

從四個方面體系化推動提升核心競爭力，目標(biāo)要清晰，行動要有力，成果要突出。“要有一流的經(jīng)濟效益和財務(wù)指標(biāo)，依法合規(guī)經(jīng)營；要有一流的生產(chǎn)效率，推進‘八維精益’；要有一流的現(xiàn)代公司治理體系，完善現(xiàn)代企業(yè)制度；要有一流的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。”

當(dāng)然，榜單的反映是最直觀也是最實際的。自今年1月以來，保利發(fā)展就一舉超過碧桂園，穩(wěn)坐行業(yè)全口徑銷售榜、操盤金額榜雙料冠軍。克而瑞統(tǒng)計顯示，2023年1-4月，保利發(fā)展全口徑銷售金額、操盤金額金額均突破千億元，牢牢守住“榜一大哥”位置。

回顧2022年，保利發(fā)展無論是在市場銷售、投資拿地上都盡顯沖鋒姿態(tài)。在營銷上，保利發(fā)展的搶收力度也十足，去年在佛山、東莞的多個新盤都打出“收樓再供樓”、首付12個月長分期等營銷活動。

效果是顯而易見的。

保利發(fā)展的座次終于從多年的行業(yè)第五、央企第一開始變化。自去年4月起，在《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)合中指院推出的每經(jīng)•上市房企銷售金額月榜中，保利發(fā)展就已經(jīng)開始穩(wěn)居前三甲。到去年9

月，保利發(fā)展超越萬科排名第二。今年1月起，保利發(fā)展開始穩(wěn)居第一，這一座次一直延續(xù)至今。

對于今年的目標(biāo)，劉平在回答記者提問時指出，

“2023年公司將繼續(xù)做強做大自身，以央企高度的責(zé)任感做好房子、做好服務(wù)，為實現(xiàn)公司高質(zhì)量發(fā)展不斷奮進。”

 

組織架構(gòu)調(diào)整凸顯管理優(yōu)勢 

2021年7月29日下午，保利發(fā)展公告稱，宋廣菊女士因年齡原因辭去公司董事長、董事職務(wù)，擔(dān)任總經(jīng)理多年的劉平接棒擔(dān)任董事長。

新上任董事長不久，保利發(fā)展就宣布劉平及全體高級管理人員計劃自2021年8月4日起6個月內(nèi)增持公司股份，合計增持金額不低于人民幣800萬元、不超過人民幣1500萬元，增持價格不超過15.06元/股。同時宣布增持的，還有保利發(fā)展實控人保利集團。

這次增持成為保利發(fā)展彼時近半年股價一路上漲的起點，2022年3月中旬，保利發(fā)展股價與市值甚至一度雙雙超越萬科，創(chuàng)歷史新高。

董事長及全體高級管理人員的增持，是劉平上任后的首個大動作。不難感受到，保利發(fā)展換帥后的蓄勢待發(fā)。

2021年年底，保利發(fā)展按照“向內(nèi)挖潛，不斷優(yōu)化”的原則，對管理架構(gòu)進行了較大調(diào)整。具體措施包括總部業(yè)務(wù)流程再造、區(qū)域組織裂變、建立共享中臺等。從2022年的經(jīng)營成果來看，保利發(fā)展此次組織結(jié)構(gòu)調(diào)整取得了良好效果。

2023年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入新階段。今年年初，保利發(fā)展又完成新一輪人事及組織架構(gòu)調(diào)整。具體包括新設(shè)立10個專務(wù)類崗位，地產(chǎn)平臺公司董事長任命數(shù)量增加至22位，總部3位副總經(jīng)理直接擔(dān)任華東、華南區(qū)域子公司董事長等。

此次調(diào)整也是基于保利發(fā)展目前的戰(zhàn)略發(fā)展、體系化建設(shè)和各區(qū)域的經(jīng)營需要，選派的均是具有多元市場、多種業(yè)態(tài)作戰(zhàn)經(jīng)驗的一把手。

劉平透露，“真抓、真干、真信”是保利發(fā)展黨委選人用人的“傳家寶”。

在企業(yè)每一個發(fā)展階段，這是組織變革的穩(wěn)定內(nèi)核，也是每個時期干部人才工作的明確指南。進入中國特色社會主義新時代，“房住不炒”重寫行業(yè)邏輯，習(xí)近平總書記提出國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員“20字”標(biāo)準(zhǔn)（對黨忠誠、勇于創(chuàng)新、治企有方、興企有為、清正廉潔），強調(diào)人才是第一資源，保利發(fā)展啟動了新一輪人才體系建設(shè)。

“多年來，在思想上，依靠上下一致的目標(biāo)、一致的價值觀，我們對國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員‘20字標(biāo)準(zhǔn)’有了保利發(fā)展的詳細(xì)注解，對人才是第一資源有了保利發(fā)展的具體詮釋；在做法上，上下共創(chuàng)、共擔(dān)、共享，公司黨委領(lǐng)導(dǎo)班子‘真抓’，組織部門‘真干’，干部職工‘真信任’，在行業(yè)發(fā)生深刻變化、組織能力需要重塑、核心競爭力需要強化的時候，企業(yè)才能大膽進行組織變革，堅定推進企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，在劇變浪潮中穩(wěn)健前行。”

保利發(fā)展的組織架構(gòu) 來源：保利發(fā)展社會責(zé)任報告

相比大部分房企實行的“總部-大區(qū)-子公司”三級管理架構(gòu)，保利發(fā)展是TOP5房企中唯一保持“總部-各區(qū)域子公司”兩級管控架構(gòu)的千億級央企，總部直管30多家地產(chǎn)平臺公司。

這種組織架構(gòu)的優(yōu)勢相當(dāng)明顯，使得保利發(fā)展無論是在過去還是在行業(yè)深度調(diào)整期的當(dāng)下，都能夠確保公司理念的深度傳導(dǎo)和上下步調(diào)的統(tǒng)一，提升決策效率和管理效能，進一步防范化解經(jīng)營風(fēng)險。

 

及時把握市場修復(fù)窗口 

2022年，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入2811億元，凈利潤183億元。實現(xiàn)簽約金額4573億元，排名升至全行業(yè)第二，市場占有率達到3.4%。

一直以來，保利發(fā)展堅持商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營性物業(yè)的模式。2022年，這一戰(zhàn)略得到進一步貫徹。公司新增住宅貨量占比93%，同比提升8個百分點。

劉平表示，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了不平凡的一年，行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性變化，公司圍繞“穩(wěn)經(jīng)營、去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險”的經(jīng)營主基調(diào)，最終取得了穩(wěn)中有進的經(jīng)營成果，市場地位實現(xiàn)了進一步提升。

在業(yè)務(wù)拓展方面，保利發(fā)展年報中還有一個小細(xì)節(jié)值得關(guān)注。2022年下半年，公司拓展金額1007億元，占全年拓展金額的比重達62%。

這表明，保利發(fā)展在充分研判重點城市供地節(jié)奏的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確把握住了2022年下半年土地市場競爭環(huán)境改善、供地量增加，競爭度減弱的機會。從全年情況看，保利發(fā)展2022年新增土地價值、貨值位列行業(yè)首位。

來源：克而瑞

在2022年業(yè)績會上，保利發(fā)展總經(jīng)理周東利指出，2022年下半年以來，行業(yè)支持性政策的效果不斷體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場熱度修復(fù)。但城市分化特征延續(xù)，經(jīng)濟基礎(chǔ)好、人口凈流入的核心城市恢復(fù)速度更快、程度更好，而三四線城市依然處于弱勢，2023年以來依然呈現(xiàn)出這樣的特點。公司始終堅持核心城市深耕戰(zhàn)略，聚焦珠三角、長三角等重點城市群進行布局。同時，也會根據(jù)市場修復(fù)情況，靈活進行調(diào)整，把握結(jié)構(gòu)性機會。

“房住不炒”作為不動產(chǎn)行業(yè)的“基本國策”，從黨中央2016年底提出到現(xiàn)在已經(jīng)6年，帶來行業(yè)底層邏輯的變化。2022年，劉平就提出房地產(chǎn)行業(yè)“五化”（去金融化、制造業(yè)化、極致專業(yè)化、功能民生化、競爭格局加劇分化），深刻洞察了行業(yè)的變化趨勢。

房企要順應(yīng)行業(yè)新的運行規(guī)則和“五化”趨勢，必須走高質(zhì)量發(fā)展之路，反過來，“五化”又為房企走上高質(zhì)量發(fā)展之路創(chuàng)造了契機和條件。而高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵就在于聚焦，聚焦高能級城市、區(qū)域有效市場、產(chǎn)品與客戶匹配。

區(qū)域布局上，保利發(fā)展堅持核心區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，重點投資基本面好的城市，同時關(guān)注其他城市土地市場的結(jié)構(gòu)性機會。節(jié)奏上，公司也會儲備好充裕資金，密切關(guān)注形勢變化，隨時調(diào)整優(yōu)化拿地策略。

“今年以來，受宏觀政策優(yōu)化、購房者預(yù)期邊際改善、積壓需求集中釋放等多重作用，銷售市場出現(xiàn)回暖，但市場復(fù)蘇情況仍需進一步觀察，行業(yè)正處在由規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時期。”劉平告訴記者，公司年內(nèi)將繼續(xù)開展深入的市場研究與敏銳的市場判斷，合理靈活安排公司推貨節(jié)奏，及時把握市場修復(fù)窗口。

據(jù)年報數(shù)據(jù)，2023年保利發(fā)展計劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元，計劃新開工面積2000萬平方米，計劃竣工面積4450萬平方米?？硕鸾y(tǒng)計顯示，今年一季度，保利發(fā)展新增土地價值89.3億元，位列TOP3。

行業(yè)正向“品質(zhì)時代”過渡

2000年以后，商品房快速發(fā)展。但前10年房價保持低位，受限于成本，房屋建造標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，品質(zhì)也較低。而后10年，房價快速上漲，但開發(fā)商缺乏動力和能力提升品質(zhì)。

劉平認(rèn)為，當(dāng)下，商品房開發(fā)將由“峰值時代”向“品質(zhì)時代”過渡，品質(zhì)居住需求的供需矛盾帶來巨大的結(jié)構(gòu)性機會。

一組數(shù)據(jù)可以印證劉平的判斷。

據(jù)《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》統(tǒng)計，從發(fā)達國家看，美國、英國、澳大利亞的存量房流通率峰值在5%-6%，而我國當(dāng)前僅1%-2%。以房屋30年生命周期考慮，預(yù)計平均每年將產(chǎn)生超過800萬套改善需求。

總價在平均數(shù)之下的成交套數(shù)占比 來源：保利發(fā)展官微

行業(yè)的深度調(diào)整，為提高住房品質(zhì)創(chuàng)造了空間。在“品質(zhì)時代”，房地產(chǎn)市場將進入買方時代，客戶在房屋品質(zhì)、功能、環(huán)境、配套和服務(wù)等方面都還存在諸多改善訴求。如何更好地發(fā)現(xiàn)并滿足這些需求，將是房企接下來要解決的重大課題。

黨的二十大報告指出，“高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)”。而在2021年底的中央經(jīng)濟工作會議上，就首提房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”。

那么，房地產(chǎn)如何實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？

劉平的答案是，房企要貫徹新發(fā)展理念，轉(zhuǎn)變“三高模式”，堅持穩(wěn)健經(jīng)營，用“高品質(zhì)”服務(wù)民生福祉；要做強自己，持續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，通過精益管理、提質(zhì)增效，體系化系統(tǒng)提升發(fā)展質(zhì)量；要以人為本，不同客群、不同階層都有對品質(zhì)的不同訴求，要圍繞“美好生活”找準(zhǔn)客戶需求，打造好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活。

在保利發(fā)展看來，高質(zhì)量發(fā)展的房企要具備資產(chǎn)運營、資本運作等核心能力，從單純“重開發(fā)”“重銷售”向“重運營”“重體驗”轉(zhuǎn)變。

從保利發(fā)展自身的情況來看，近年來，在許多項目中，公司對于產(chǎn)品品質(zhì)的追求不斷提升，對于居住空間、社區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)等都提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

保利商旅自主品牌酒店——汕尾保利雅途·星海酒店 來源：保利發(fā)展官微

展望2023年，劉平表示，主要城市的整體市場規(guī)模將維持平穩(wěn)，對全國市場形成較強的支撐，行業(yè)步入成熟穩(wěn)健發(fā)展軌道，預(yù)期將呈現(xiàn)趨勢修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和動能轉(zhuǎn)換等特點。

所謂動能轉(zhuǎn)換，就是由“量的擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”。人民的居住需求從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，“居住品質(zhì)”“發(fā)展質(zhì)量”上升到更高層面，我們必須順應(yīng)這一發(fā)展主線的轉(zhuǎn)變。

黨的二十大報告明確，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。房地產(chǎn)行業(yè)回歸居住需求本原，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，是高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖