每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

遇到爛尾樓，弱勢(shì)的購(gòu)房人終于有了“護(hù)身符”。

4月20日，最高人民法院就河南省高級(jí)人民法院《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問題的請(qǐng)示》(豫高法〔2023〕36號(hào)）做出《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，對(duì)于部分條件下購(gòu)房者退款等優(yōu)先權(quán)做出了規(guī)定，自2023年4月20日起施行。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，“在司法實(shí)踐中，雖然主流觀點(diǎn)認(rèn)可業(yè)主的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，認(rèn)可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)，但由于沒有明確規(guī)定，所以在實(shí)務(wù)操作中亂象叢生。在不少爛尾樓盤，業(yè)主的權(quán)利并沒有得到有效保護(hù)。”

《批復(fù)》就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題，做出說明：

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十六條的規(guī)定處理。

二、商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

“很多人甚至不知道業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)的存在，此次《批復(fù)》明確認(rèn)可了購(gòu)房人是消費(fèi)者，明確了購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)。不過，有兩點(diǎn)需要注意：第一，這種優(yōu)先權(quán)特指住房，不包括商業(yè)辦公用房。第二，即使是貸款買房，實(shí)際上也是全款支付，享受全款支付的待遇。這個(gè)規(guī)定意義深遠(yuǎn)，不次于給購(gòu)房人一塊免死金牌，充分體現(xiàn)了以民為本的法律精神。”王玉臣表示。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此前在賠償或權(quán)益保護(hù)方面的實(shí)際操作中存在扯皮，權(quán)益維護(hù)中主要把建筑商、工程商、設(shè)備商、材料商等排在首位。而現(xiàn)在已經(jīng)非常清晰地明確，購(gòu)房者和退房者的權(quán)益應(yīng)該受到優(yōu)先保護(hù)。但《批復(fù)》對(duì)于優(yōu)先權(quán)的保護(hù)也有一些規(guī)定，比如購(gòu)房者本身需要全額交付購(gòu)房款，這里的購(gòu)房款可以理解為按揭貸款，不能出現(xiàn)斷供。而退房者方面則需要認(rèn)定房屋工程確實(shí)持續(xù)爛尾，已經(jīng)沒有交付條件。對(duì)于此類潛在條件，也要求購(gòu)房者等充分理解，以更好掌握政策尺度、維護(hù)合法權(quán)益。

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