在地產(chǎn)行業(yè)受到周期波動(dòng)的一年，作為示范房企，新城控股以“住宅+商業(yè)”地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，保持公司盈利和現(xiàn)金流安全。4月3日，新城控股集團(tuán)股份有限公司（SH601155，以下簡稱新城控股）舉行2022年度業(yè)績說明會。2022年報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。

得益于不斷提升經(jīng)營效率和產(chǎn)品質(zhì)量，新城控股全年合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。值得一提的是，從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，新城商業(yè)表現(xiàn)出良好的韌性，延續(xù)較快發(fā)展的勢頭。公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入突破百億，增長至100.06億元；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)到72.6%，毛利在公司整體的占比繼續(xù)提升。

房地產(chǎn)業(yè)邁向新發(fā)展模式，跨過2022年，公司將保持積極樂觀的態(tài)度“輕裝上陣”。新城控股管理層表示，將圍繞“保交付、守價(jià)值、筑能力、創(chuàng)未來”的經(jīng)營方針，做好現(xiàn)金流與凈資產(chǎn)之間的平衡，竭力獲取股權(quán)類資金和長期資金。持續(xù)提升輕資產(chǎn)投資拓展能力，以及社區(qū)商業(yè)解決方案的能力。

商業(yè)運(yùn)營收入突破百億 已布局吾悅廣場194座

一直以來，新城控股以“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的經(jīng)營模式贏得行業(yè)關(guān)注，由此形成以上海為中樞，長三角為核心，向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)實(shí)施全國擴(kuò)張的“1+3”戰(zhàn)略格局。

年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，新城控股在房地產(chǎn)開發(fā)銷售的主營業(yè)務(wù)方面，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1048.83億元，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額1693.9億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積1792.9萬平方米，報(bào)告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積2913.6萬平方米（包含合聯(lián)營項(xiàng)目）。實(shí)現(xiàn)全口徑資金回籠1329億元，資金回籠率達(dá)到115%。

地產(chǎn)行業(yè)面臨多重挑戰(zhàn)，新城控股通過不斷優(yōu)化商業(yè)的全周期能力，夯實(shí)市場占位，抵御市場波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。截至報(bào)告期末，公司在全國140個(gè)城市布局194座吾悅廣場，開業(yè)面積1319.74萬平方米，出租率達(dá)95.13%。

新城控股通過提高吾悅廣場服務(wù)能力和經(jīng)營坪效，從空間運(yùn)營轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩暨\(yùn)營，從招商思維轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營思維，從客流營造轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩舴?wù)，不斷進(jìn)行服務(wù)的迭代反饋。

例如，南京建鄴吾悅廣場作為新城商業(yè)4.0之作，進(jìn)行會員MVP的深度運(yùn)營實(shí)踐，以消費(fèi)者的視角，多頻觸達(dá)，與會員加強(qiáng)情感交互。此外，公司統(tǒng)籌商業(yè)資源，引入國際、國內(nèi)知名及潮流品牌，合作品牌鋪位2.8萬家，合作品牌總數(shù)1.1萬個(gè)，聯(lián)發(fā)品牌57個(gè)，標(biāo)桿品牌53個(gè)，多元品牌矩陣匹配商業(yè)需求。

根據(jù)新城控股管理層的計(jì)劃，2023年，公司將實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入110億元，新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項(xiàng)目20座，新開工商業(yè)綜合體項(xiàng)目456.66萬平方米。

3月24日，國家發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布通知提出，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目的申報(bào)首次涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，百貨商場和購物中心等物業(yè)能發(fā)行REITs，將利好新城控股在內(nèi)的開發(fā)運(yùn)營企業(yè)。

恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律 經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正

在地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整的階段，房企將現(xiàn)金流安全和有利潤的增長作為發(fā)展重中之重。

截至報(bào)告期末，新城控股的總資產(chǎn)為4579.07億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)594.81億元。公司在手現(xiàn)金充裕，在手現(xiàn)金余額314.63億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。

2022年5月，新城控股憑借中債信用增進(jìn)投資股份有限公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)銀行間首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW），順利完成當(dāng)年第一期10億元人民幣中票的發(fā)行。此后的9月和12月，新城控股還作為中債信用增進(jìn)全額擔(dān)保民營房企發(fā)債的首批試點(diǎn)房企之一，成功發(fā)行2022年度第二期及第三期中期票據(jù)，發(fā)行金額共計(jì)30億元人民幣，票面平均利率為3.96%，由中債信用增進(jìn)提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

三筆中期票據(jù)的成功發(fā)行，一方面體現(xiàn)出監(jiān)管部門對示范性房企合理融資需求的支持，另一方面也體現(xiàn)出資本市場對新城控股穩(wěn)定安全財(cái)務(wù)基本面的認(rèn)可。

據(jù)新城控股管理層介紹，公司與各大銀行簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，同意提供共計(jì)1400億元意向性授信額度，以支持新城控股的融資需求。“讓幸福變得簡單”是公司始終不變的企業(yè)使命，下一步將繼續(xù)努力，優(yōu)化幸福方案，創(chuàng)新幸福體驗(yàn)，讓員工、股東及合作伙伴共創(chuàng)價(jià)值。

報(bào)告期內(nèi)，新城控股推進(jìn)“幸福體驗(yàn)工程”活動(dòng)，深入公司旗下住宅、商業(yè)和酒店等多元業(yè)務(wù)場景，整合優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)場景，持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)體驗(yàn)。

2022年7月22日，新城控股“幸福體驗(yàn)工程”落地南京新城心頤薈項(xiàng)目和南京建鄴吾悅廣場，既呈現(xiàn)出公司在新一線城市打造商業(yè)標(biāo)桿的運(yùn)營實(shí)力，也首次對外披露其在康養(yǎng)領(lǐng)域的潛心布局。 文/史現(xiàn)