每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“長租公寓行業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿蜋C遇，也期待著更多自由發(fā)展的空間。至于競爭壓力，在城市新市民和青年人才龐大的居住需求規(guī)模面前，競爭還遠未形成。”

近日，集中式長租公寓企業(yè)魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱魔方生活）首席執(zhí)行官（CEO）柳佳在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示，長租行業(yè)仍然需要不斷創(chuàng)新和改進，提高房源品質(zhì)和服務水平，打通技術節(jié)點，消除供需錯配。“我們正在研發(fā)更智能化的管理系統(tǒng)、探索更人性化的服務模式，提高房源利用率和客戶滿意度。”

同時，柳佳還分享了在一線城市快速擴張和挖掘租客內(nèi)在需求方面的經(jīng)驗，回答了關于長租公寓行業(yè)發(fā)展的痛點、未來趨勢和政策支持等方面的問題。

魔方生活CEO柳佳 圖片來源：受訪者提供

積極推動行業(yè)相關政策的制定

長租公寓正在成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資的新熱點之一。根據(jù)CBRE世邦魏理仕統(tǒng)計，2020-2022年底全國長租公寓大宗投資累計金額為100億元，大幅超過此前五年的交易總額。

另一方面則是保障性住房供給的巨大空間。“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套間，預計幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。將存量舊改類集中式長租公寓項目納入保障性租賃住房，有助于全面完善保障性租賃住房體系建設，也能使集中式長租公寓運營企業(yè)享受一定的政策優(yōu)惠。

作為非國有企業(yè)，魔方生活也獲得了進入保租房領域的“門票”。

“納入保租房給集中式長租公寓企業(yè)帶來了發(fā)展上的空間，但目前全國范圍內(nèi)僅北京、上海已發(fā)布住房租賃條例，而保租房之外的市場化長租房，仍然缺乏較為明晰的非改居政策標準。”

柳佳表示，作為保障性租賃住房的房源，需要在符合相應規(guī)范和要求的前提下完成審批流程，而該流程耗時相對較長。如果對于“非改居”能夠兩條腿走路，即在配合保租房合規(guī)供應的前提下，同步發(fā)展市場化長租房建設，通過非改居、城市更新項目，可在供給端增加更多能夠滿足城市新青年需要的租賃產(chǎn)品。

“市場化長租公寓企業(yè)，還是渴求規(guī)模化發(fā)展的。”柳佳表示，魔方生活也在積極推動行業(yè)相關政策的制定，期待未來能夠像酒店文旅行業(yè)一樣，擁有對應的審批方案，推動房源供應。

破解城市年輕人租住的痛點

如今，魔方生活在獨立集中式長租公寓運營商中擁有在營公寓數(shù)量排名第一，在全國26個城市的394家門店擁有近8萬套在營公寓。

而最令柳佳驕傲的并非規(guī)模的擴張，而是魔方生活讓城市新青年感知到大城市的溫度。在柳佳看來，長租公寓無論模式如何，最終的本質(zhì)仍然是提供住房租賃服務，考驗的都是企業(yè)的運營能力。

2023年伊始，住建部提出做好2023房地產(chǎn)工作，圍繞三個方面抓好五件事，其中就包括“加大力度增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設，滿足群眾的居住需求，讓新市民、青年人更好的安居”。

上海市房管局局長王楨近日調(diào)研保租房項目時曾指出，“要真正體現(xiàn)保租房的保障功能，把握好保租房面向的對象，真正幫助上海的新市民、青年人解決階段性的住房問題，讓他們能夠租得到、租得起、租得近、租得穩(wěn)、租得好。”

在上海這個寸土寸金的超大型城市，上述五點正是城市年輕人租房的痛點。租金符合預算的民宅、公寓，往往都在郊區(qū)，酒店員工、快遞小哥、環(huán)衛(wèi)人員等等，公共交通結束運營之后，上下班通勤就成了最大的難題。怎么辦？要么自建宿舍樓、要么員工群租，但隨著城市更新和治理的進一步發(fā)展，這兩種選擇在成本和安全維度都難以為繼。

柳佳表示，實際上在大型城市的房屋租賃市場往往會出現(xiàn)戶型錯配、價格錯配和地段錯配三大問題，長租企業(yè)的著力點，應當聚焦三大錯配提供更有效的供應。

“從產(chǎn)品角度看，魔方生活大力發(fā)展單間或一居室產(chǎn)品，以有效解決戶型錯配的問題。從2009年至今，魔方生活已經(jīng)迭代到第四代產(chǎn)品，第五代即將面世。魔方公寓、魔爾公寓、9號樓公寓，不斷地根據(jù)年輕人的需求變化和城市特點進行完善。”

“在解決價格和地段錯配層面，魔方生活盡可能在地鐵周邊選址，以有效縮短租客的通勤時間，多途徑轉變市中心存量工業(yè)、辦公等低效土地用途，平衡區(qū)域職住需求。”

以9號樓公寓為例，其為企業(yè)員工住宿提供了一種全新方式：將位于市區(qū)的存量物業(yè)打造成4人間、6人間的宿舍模式，既保持了居住的私密性，又在安全的前提下盡可能地降低居住成本。重點服務于公共服務類行業(yè)一線職工，積極承擔企業(yè)社會責任。

此外，魔方公寓、魔爾公寓等集中式長租公寓品牌，同樣綜合考量通勤、居住功能、價格的平衡，為建立從”一間房”到“一張床”的多層次租賃住房供應體系貢獻力量。

每到節(jié)慶，公寓管家會張羅包餃子、嘗月餅、相親交友。“工作之外，他們依然有組織、有溫暖，特別是對于9號樓公寓的住客而言，市區(qū)一張床只需要幾百元，但是生活的便利、安穩(wěn)，和城市的溫度，一樣都不缺。”

在克而瑞租售2022年發(fā)布的四大住房租賃產(chǎn)品力榜單中，魔方公寓上海虹橋店榮獲“十佳集中式公寓”、魔爾公寓北京郎園Station店榮獲“五佳服務式公寓”、9號樓公寓北京798店榮獲“優(yōu)秀企業(yè)住宿”。

打通數(shù)字化管理的技術堵點

談及城市新青年在城市的“家”，柳佳頗為感慨。

在一次巡店中，柳佳偶遇了幾位公寓新住客，互相之間打著手語，公寓管家默默協(xié)助他們在手機端操作，在這樣無聲的溝通中，他們順利完成了入住全流程。這樣的細節(jié)對于這家曾服務過幾百位聽障人士的企業(yè)公寓而言早已是常態(tài)，但卻讓柳佳觸動很深。

“數(shù)字化管理成為感官的延伸，魔方生活APP可以讓他們無障礙辦理入住、日常繳費，真正做到了無差別地服務每一位新市民。”

在數(shù)字化管理之下，長租公寓大有可為。世邦魏理仕《中國長租公寓投資報告》顯示，在人口結構變化、住房消費觀念轉變和全方位支持政策的共同推動下，2030年中國的長租公寓市場規(guī)模有望超過1200萬套。

“從數(shù)據(jù)來看，目前中國機構式租賃住房行業(yè)仍處在一個非常早期的起步階段，機構化率不到10%，談競爭還為時過早。”柳佳表示，更多優(yōu)質(zhì)長租品牌共同起跑，才是魔方生活最希望看到的。

而擺在所有從業(yè)者面前的問題是，如何將行業(yè)標準做好，讓集中式長租公寓行業(yè)實現(xiàn)更有序發(fā)展。從數(shù)字化管理出發(fā)，柳佳認為，和酒店、航空業(yè)一樣，長租行業(yè)也亟需統(tǒng)一的接入平臺，兼具監(jiān)管功能和房源信息匹配功能。

值得欣慰的是，行業(yè)中不少企業(yè)正在積極向數(shù)字化靠攏，魔方生活經(jīng)過多年打磨的運營系統(tǒng)已經(jīng)向不少長租企業(yè)、國有租賃平臺進行輸出，協(xié)助行業(yè)共同發(fā)展。

展望2023，柳佳對魔方生活也有著更深的期許，“希望魔方生活準確識變、科學應變、主動求變，持續(xù)優(yōu)化服務水平、提升運營效率，踐行ESG，發(fā)揮長租公寓行業(yè)的民生屬性，為城市新青年打造溫暖、包容、充滿活力的居住社區(qū)，成為新青年在城市的第一個‘家’。”

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封面圖片來源：受訪者提供