每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤

14宗成交，4宗流拍，收金74.45億元。

12月23日，隨著合肥第四輪集中供地落幕，今年22城集中供地基本進(jìn)入尾聲。

在房地產(chǎn)市場持續(xù)筑底，政策不斷釋放暖意的大環(huán)境下，年末與年初的土地市場呈現(xiàn)出了微妙變化。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，除長春、沈陽外，截至目前，2022年集中供地的22個城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地，尚有濟(jì)南、長沙的四批次將于本月底前完成，3城完成了五批次供地，1城（武漢）發(fā)布了六批次土拍公告，累計攬金約1.9萬億元。相較于2021全年22城累計土地出讓金收入2.8萬億元而言，同比下降超3成。

12月23日，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時表示，今年土地市場呈現(xiàn)出城市分化加劇、高開低走、地方國資托底，但總體利潤空間充足等特征。

五批次、六批次相繼出現(xiàn)

相比去年22城嚴(yán)格執(zhí)行土地的兩集中供應(yīng)，今年土地市場一個顯著變化是，各大城市調(diào)整了供地節(jié)奏，出現(xiàn)了第四、第五批供地排期。某種程度上意味著，實(shí)施了兩年的土地兩集中供應(yīng)制度雖未明令退出，但城市在供地規(guī)劃方面有了更大主動權(quán)。

如從長沙的“常態(tài)化”到南昌的“力爭退出”，甚至是武漢宣稱的“第六批”，都意味著土地供應(yīng)方式正在逐漸變得靈活，轉(zhuǎn)向常態(tài)化趨勢明顯。

實(shí)際上，據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，12月以來，已有多個城市發(fā)布第五批次集中供地，包括北京、南京、蘇州、徐州、武漢、無錫、長沙等城市，其中無錫、蘇州、徐州等地已完成了第五批次集中供地。

而這一變化的背景是，今年第一、二批次的市場主力仍是央國企，而自三批次起，地方國資再次進(jìn)場托底，拿地金額占比持續(xù)提升。全年來看，地方國資、城投罕見地成為全年22城拿地主力。

直至10月8日，財政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》（財預(yù)〔2022〕126號，下稱126號文），嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補(bǔ)財政收入缺口；規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這一波年末集中供地潮，是對集中供地政策的合理優(yōu)化，也是因地制宜促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。

12月23日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者微信采訪時表示，階段性調(diào)整集中供地是必要的，比如增加土地出讓的批次，每一批次地塊盡量減少，增加土地出讓的優(yōu)質(zhì)程度，適當(dāng)調(diào)整土地出讓的底價和溢價率等，從而降低拿地的實(shí)際成本。同時，在需求端對開發(fā)商資金鏈進(jìn)行紓困，對已經(jīng)出讓的地塊采取各種方式進(jìn)行二次出讓或盡快開發(fā)，以回補(bǔ)土地市場的資金需求，促進(jìn)樓市和地市的良性循環(huán)。

不過在張凱觀察看來，今年北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥土拍熱度相對較高，反觀長春、沈陽等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計劃完成率不足3成。

民企歸來

11月，多重利好政策出臺，股權(quán)、債券、信貸融資“三支箭”齊發(fā)，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。12月，2022年度中央經(jīng)濟(jì)工作會議多次提到房地產(chǎn)行業(yè)及住房消費(fèi)，其中住房改善還被列為擴(kuò)大國內(nèi)需求的“第一內(nèi)需”。中央財辦再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位，還指出著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。

在得到政策和銀行實(shí)質(zhì)性支持之后，土拍市場的另一個顯著變化是，年末的供應(yīng)中，民企開始重新活躍。

如12月15日的廣州第四輪集中供地，除一貫積極的國央企外，許久不見的民企終于“回來”了，如龍湖、方圓踴躍報名且積極競拍。

其中，方圓聯(lián)手知識城集團(tuán)，以37.9億元競得黃埔區(qū)外環(huán)路以東、長平路西延線以北CPPQ-A5-1地塊。該地塊用地面積約9萬平方米，建筑面積約22萬平方米，成交樓面價約1.7萬元/平方米，地塊容積率3.55。據(jù)悉，該宗地塊原為水西社區(qū)的留用地，2019年11月11日，水西社區(qū)和方圓集團(tuán)曾共同簽署了《水西社區(qū)168畝留用地合作意向協(xié)議》。

廣州市房協(xié)認(rèn)為，盡管為“定向出讓”，但方圓的最終露面，也算是打破了近期央國企唱獨(dú)角戲的局面，意義重大。

而深圳今年最后一輪土拍也出現(xiàn)民企身影，且是首次進(jìn)入深圳的外地房企南通亞倫房地產(chǎn)，其在激烈角逐中成功將寶中安居地塊收入囊中。

在天津土拍中，山西鵬飛集團(tuán)拿下南開戰(zhàn)備樓兩宗地塊，同時出現(xiàn)的新面孔還有萬恒置業(yè)，拿下海教園地塊。

對于2023年土拍市場預(yù)判，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)不一，一線城市仍被寄有高期待，但從全國范圍觀察或難言樂觀。

廣州市房地產(chǎn)協(xié)會認(rèn)為，近兩個月，樓市利好一個接一個大放送，相信隨著各項(xiàng)措施的落地，市場會有更進(jìn)一步的體現(xiàn)。市場轉(zhuǎn)好，房企拿地信心也會進(jìn)一步提振，將在明年的土拍中體現(xiàn)。供地節(jié)奏、規(guī)則在不斷優(yōu)化，明年也大概率會進(jìn)一步調(diào)整，既提高土地質(zhì)量，也提高成交率?？傮w來看，市場環(huán)境正在向好，2023年依然可期。

張凱認(rèn)為，盡管近期房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)再次被重申，市場也預(yù)期更多扶持政策即將來臨，但“期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重房地產(chǎn)市場壓力中，僅期房爛尾擔(dān)憂可以在短期內(nèi)得到根本性解決。加上居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變尚需時日，而房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱無法從根本上得到改變。因此，明年的土拍市場或?qū)⒀永m(xù)全國低迷、城市分化的走勢。

他認(rèn)為，明年各地土拍規(guī)則將保持寬松，為完成土地出讓金收入目標(biāo)，部分城市實(shí)際地價有進(jìn)一步下調(diào)的可能性。

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