每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

過去一年，萬科集團(tuán)合伙人、萬物云董事長朱保全被資本市場問及最多的話題是行業(yè)毛利率。同時，在上市之時，萬物云的低毛利率也是外界最為關(guān)注的話題之一。

在忙完萬物云上市后，朱保全馬不停蹄找到了中海物業(yè)、綠城服務(wù)、長城物業(yè)三家跟萬物云一樣對毛利率認(rèn)知相對保守的公司。“我問了三家公司八個問題，這里面涉及如何看待行業(yè)形象，如何看待包干制、酬金制；如何看待社區(qū)增值服務(wù)、如何看待公共資源收益，如何看待行業(yè)毛利率。我們也發(fā)現(xiàn)一些非常相近的共同觀點(diǎn)，大家對毛利率的認(rèn)知都相對的保守，并沒有說要去追求一個高毛利而認(rèn)可這是一個長坡薄雪的行業(yè)。”

11月22日，長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事長陳耀忠、綠城服務(wù)董事會主席楊掌法、萬物云董事長朱保全、中海物業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁楊鷗代表四大品牌物企聯(lián)合簽署《住宅物業(yè)服務(wù)倡議書》（以下簡稱《倡議書》），意在明確行業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位、市場主體與責(zé)任等，讓公眾了解物業(yè)管理服務(wù)的價值與意義。

《住宅物業(yè)服務(wù)倡議書》簽署現(xiàn)場 圖片來源：受訪企業(yè)提供

從“長坡厚雪”到“長坡薄雪”

朱保全對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等媒體表示，企業(yè)毛利率和行業(yè)毛利率是不同的概念，一定要看單純物業(yè)管理這項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利水平。毛利來自業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)時公司收取的服務(wù)酬金，而物業(yè)管理費(fèi)是用于不動產(chǎn)的養(yǎng)護(hù)。物業(yè)公司要回歸物業(yè)服務(wù)的本源，踏踏實(shí)實(shí)做好“物”的打理，莫讓所謂增值服務(wù)的毛利亂花迷人眼。

如何看待、正視物業(yè)行業(yè)和物業(yè)公司的毛利率，也是當(dāng)中一個重要部分?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%；在細(xì)分業(yè)務(wù)中，社區(qū)增值服務(wù)毛利率較高，均值達(dá)42.4%。對比之下，除了長城物業(yè)未上市外，萬物云、綠城服務(wù)、中海物業(yè)的毛利率基本都在17%-19%之間,低于同行。

雖然身份是萬物云董事長，但朱保全稱這次他代表的是萬科物業(yè)，也就是住宅物業(yè)。他調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，綠城服務(wù)、長城物業(yè)、保利物業(yè)、中海物業(yè)這幾家公司在毛利率上都持“保守、傳統(tǒng)”態(tài)度，并不追求過高的毛利率，而是恪守本業(yè)，注重口碑和現(xiàn)金流，追求合理的毛利率水平，保持“長坡薄雪”，而萬科物業(yè)也是這樣的選擇。

與“長坡薄雪”對應(yīng)的是“長坡厚雪”，這一概念來自巴菲特的一句話，“人生就像滾雪球，最重要之事是發(fā)現(xiàn)厚雪（Wet Snow）和長長的山坡”。“厚雪”指的是企業(yè)要有足夠強(qiáng)的盈利能力，而“長坡”指的是公司所處的賽道要有足夠大的天花板，可以支撐企業(yè)長期增長。

朱保全形容物業(yè)行業(yè)就是一個滾雪球的行業(yè)，每年都是站在前一年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長，凡是滾雪球行業(yè)至少是15倍市盈率；其次物業(yè)又能形成連鎖，項(xiàng)目可以全國復(fù)制，這又是一個市盈率加成。

“但是這里的本質(zhì)是你有沒有一個好的口碑可以復(fù)制，可以有好的現(xiàn)金流，只要能確保這一點(diǎn)，我覺得這個行業(yè)本身沒有那些花里胡哨的故事。”換言之，他認(rèn)為住宅物業(yè)不應(yīng)該追求高毛利率，而應(yīng)該將關(guān)注點(diǎn)放在現(xiàn)金流和服務(wù)口碑。

當(dāng)然，他也提出社區(qū)增值服務(wù)是企業(yè)、個人的選擇，A公司可以有A公司的選擇，B公司可以有B公司的選擇，但是作為行業(yè)最重要的是要明白這個行業(yè)到底在做什么，如何能夠讓社區(qū)公共收益真正體現(xiàn)到對不動產(chǎn)的維護(hù)上，用現(xiàn)金分紅的方式只是博取短期業(yè)主掌聲和眼球，對于整個行業(yè)的發(fā)展是破壞性的。

楊鷗也在《倡議書》簽署現(xiàn)場表示，物業(yè)行業(yè)是一個勞動密集型的服務(wù)行業(yè)，沒有太高的門檻，也不存在著壟斷的資源。在這樣的行業(yè)里面，毛利率太高不太合適。物業(yè)上市幾年時間，高估值時大家都偷著樂根本不會想問題，現(xiàn)在跌下來了反而讓大家更加清晰，會去分析、去思考行業(yè)到底有沒有變。

增值服務(wù)要與能力、需求匹配

物業(yè)公司和物業(yè)行業(yè)的毛利率之所以高，絕大多數(shù)都是受增值服務(wù)的影響，單看增值服務(wù)的毛利率過去最高可以達(dá)到90%以上，如今社區(qū)增值服務(wù)毛利率仍能達(dá)到30%-60%。

“物業(yè)管理行業(yè)不要被社區(qū)增值服務(wù)的高毛利蒙蔽自己的眼睛。”在朱保全看來，經(jīng)?？吹?0%以上毛利率的社區(qū)增值服務(wù)，但很少看到超過5億元規(guī)模的社區(qū)增值服務(wù)。賣米、賣菜、賣理財，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以為自己是平臺，但實(shí)則未能驗(yàn)證。

以楊掌法在綠城服務(wù)的觀察，大部分業(yè)主的需求他們是沒有能力去提供的，并且業(yè)主也不愿意通過物業(yè)的渠道享受這些服務(wù)。“關(guān)于增值服務(wù)，我們更多是業(yè)主廣泛需求且我們也有能力、有優(yōu)勢能夠做到的。另外就是整合資源，讓有專業(yè)能力的社會力量去為業(yè)主進(jìn)行服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要聚焦做力所能及的事情、匹配的事情，跟業(yè)主的需求相匹配的事情。”

朱保全也認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不適合做平臺流量業(yè)務(wù)。首先是客戶基數(shù)不夠大，其次是鏈接不高頻，三是只有線下鏈接沒有數(shù)據(jù)驗(yàn)證。如果把物業(yè)服務(wù)定義為平臺流量，更注重規(guī)模，最終往往會被物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)本身的現(xiàn)金流所影響。“真正的問題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否摒棄掉社區(qū)增值服務(wù)的誘惑，而花功夫來構(gòu)建全新的服務(wù)不動產(chǎn)的能力。”

雖然房地產(chǎn)市場交易量在萎縮，但物業(yè)公司在逐步擺脫母公司、兄弟公司依賴的同時，市場外拓力度也在日益加強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)的邊界也在不斷拓寬。

楊鷗指出，現(xiàn)在物業(yè)這個行業(yè)，雖然中海物業(yè)等幾家算頭部企業(yè)，但是市場份額還是比較小，所謂的壟斷競爭或者寡頭壟斷的市場還沒有形成。“有當(dāng)?shù)氐奶厣髽I(yè)競爭，隨著往后走，不排除會形成集中效應(yīng)，對于我們頭部企業(yè)來說有一些機(jī)會，就算是兄弟公司的交工量有所減少，但是我們的市場發(fā)展還是不受影響的。”

“物業(yè)行業(yè)市場是在增長的，原本沒有引入第三方服務(wù)公司的很多行業(yè)，現(xiàn)在正在打開大門引入第三方服務(wù)公司。所以，這種趨勢對于這個行業(yè)來說，它就是一個增量市場，不能簡單的看開發(fā)商的增量，開發(fā)商增量的時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在是一個新的打開服務(wù)之門的一條路。”朱保全補(bǔ)充道。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝