記者：黃婉銀

近日，為落實穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施，堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

受此消息影響，11月9日，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)活躍，股債出現(xiàn)異動，多股漲停，新城發(fā)展、碧桂園漲幅超20%。與此同時，港股多只內(nèi)房股暴漲，旭輝控股集團一度漲超50%，碧桂園盤中漲超30%。

對于當下的房地產(chǎn)行業(yè)而言，“第二支箭”無疑是一把實質(zhì)性的回暖利器?？梢钥隙ǖ氖?，房地產(chǎn)市場長期的住房需求仍在，空間和容量也依然足夠，圍繞住宅開發(fā)還有眾多新的機遇與可能。因此，面向未來，活得久、活得好的優(yōu)質(zhì)房企一方面可以重塑行業(yè)格局和賽道，另一方面還能實現(xiàn)穩(wěn)定良性的可持續(xù)發(fā)展，邁入高質(zhì)量增長階段。

民營企業(yè)融資恢復(fù) 中債增增信支持擴容

此前，針對部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，經(jīng)國務(wù)院批準，人民銀行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。民營企業(yè)債券融資支持工具作為“第二支箭”，有力引導(dǎo)市場機構(gòu)改善對民營企業(yè)的風(fēng)險偏好和融資氛圍，有效緩解了民營企業(yè)信用收縮問題，促進了民營企業(yè)融資恢復(fù)，降低了民營企業(yè)融資成本。

近期，交易商協(xié)會已經(jīng)組織中債增進公司積極開展了部分民營房地產(chǎn)企業(yè)債券融資增信工作，取得了良好成效。后續(xù)，相關(guān)工作將納入支持工具統(tǒng)籌推進。未來，隨著民營企業(yè)發(fā)債融資支持范圍和規(guī)模的擴大，支持工具的作用將進一步充分發(fā)揮，有利于提振投資者信心，尤其有利于穩(wěn)定和擴大民營企業(yè)的融資。

國盛證券研報指出，若此次交易商協(xié)會的“第二支箭”真正落地，當前基本面穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制企業(yè)有望重新發(fā)債獲得流動性的支持，緩解現(xiàn)金流的壓力，避免行業(yè)風(fēng)險進一步蔓延。

就在“第二支箭”消息放出不久后，11月9日，中債信用增進公司發(fā)布《關(guān)于接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》。通知顯示，為進一步推動民營企業(yè)債券融資支持工具工作，加大對民營房地產(chǎn)企業(yè)增信服務(wù)力度，意向民營房地產(chǎn)企業(yè)可通過填寫《項目需求意向表》向中債信用增進公司提出增信需求，公司將在收到郵件后3個工作日內(nèi)予以郵件反饋。

事實上，早在10月27日，人民銀行副行長潘功勝赴中債增開展專題調(diào)研，就表示近期中債增“對維護民營房企債券融資穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用”，要求中債增“加大對民營房企債券融資的支持力度”。

11月1日，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國、大華集團、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企召開座談會。同時，座談會明確，將會繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度，且目前正在推進十余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元。對比前兩次的“示范房企”，本次中債增扶持范圍進一步擴大至中小房企。

中信建投證券研報認為，當前銷售逐步筑底，政策向好趨勢不變，在政策刺激下，銷售有望逐步復(fù)蘇。在此過程中，看好三高房企：高業(yè)績、高有息負債增長以及高拿地強度的房企，這些房企有望在后續(xù)市場復(fù)蘇及信用修復(fù)過程中明顯受益。

頭部房企突圍市場 逆市鞏固銷售基本盤

2022年10月，時值傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，雖然規(guī)模房企積極把握“國慶”假期，提前鋪排供貨、加碼折扣及活動營銷的力度，但10月企業(yè)整體銷售仍延續(xù)了相對低迷的表現(xiàn)。

克而瑞統(tǒng)計顯示，TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。累計業(yè)績來看，百強房企1-10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的較高水平。目前，行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力缺失、觀望情緒也愈加濃厚，疊加疫情的影響，企業(yè)整體的銷售去化壓力在進一步加大。

嚴峻形勢下，碧桂園銷售總體保持平穩(wěn)，連續(xù)兩個月業(yè)績出現(xiàn)環(huán)比增長。公告顯示，10月碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額333.3億元，環(huán)比增長4.09%；權(quán)益合同銷售面積約416萬平方米，環(huán)比增長6.12%。

整體來看，今年前10個月，碧桂園累計實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額3094.3億元，同比下降幅度優(yōu)于行業(yè)平均水平。另據(jù)第三方統(tǒng)計，前10個月碧桂園累計實現(xiàn)全口徑銷售額4032.9億元，繼續(xù)位居行業(yè)榜首。

“我們有今天，是因為我們足夠努力，想了很多辦法，相信辦法總比困難多。”在11月4日舉行的碧桂園集團月度管理會議上,集團董事局主席楊國強回憶公司成立30年間經(jīng)歷的幾次困境，他相信剛需和改善性住房需求仍然還在，勉勵全體員工繼續(xù)堅定信心、全力以赴。“餡餅不會從天上掉下來，努力才會沖出困境。我們不能等、不能靠、不能要，要充滿激情去奮斗。”

會上，集團管理層號召以全新的思維和行動來應(yīng)對當前的市場變化。集團總裁莫斌強調(diào)要做好穿透管理，要全方位貫徹到現(xiàn)金流、銷售、開支、成本等各方面，落實到每個項目、每個人、每個樓棟，用最小的代價穿越周期。

在同樣備受重視的資本市場上，作為示范性民營龍頭房企，碧桂園迄今為止經(jīng)營依然保持穩(wěn)健，充分體現(xiàn)了自身的發(fā)展韌性。

10月，碧桂園地產(chǎn)控股股東連續(xù)回購多筆債券，累計購買金額約3.25億元。自2021年底至今，碧桂園已多次主動通過回購債券、增持債券及公司股票等舉措，以真金白銀保護投資者利益。分析人士認為，公司的債券回購行為不僅體現(xiàn)出公司現(xiàn)金管理能力較強、資金流動性充裕，也體現(xiàn)了其積極維護存量二級債券及投資者信心的強烈意愿，透明主動的債務(wù)管理態(tài)度。

同月，深交所信息平臺顯示，“申港證券-引力保理-碧桂園1-10期供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項計劃”項目狀態(tài)更新為“已受理”。該債券擬發(fā)行金額20億元，債券類別為ABS。

9月，碧桂園成功發(fā)行了2022年度第一期中期票據(jù)，本金總額為人民幣15億元，為期三年，票面利率為3.2%，認購倍數(shù)達2.86倍。該期中票由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，體現(xiàn)了監(jiān)管機構(gòu)對碧桂園基本面以及持續(xù)經(jīng)營能力的認可。

房地產(chǎn)行業(yè)櫛風(fēng)沐雨，但可以看見眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍在劈波斬浪、砥礪前行，活下去才是王道。如莫斌所說，市場低迷如逆水行舟，每個碧桂園人都要成為“劃船的人”，擰成一股繩。他要求管理人員一定要沖到最前線，要將最困難的事情扛在自己的肩上，跟一線同事共同面對、敢于擔當、解決問題。“我們不但要活下去，而且要有質(zhì)量地活下去，還要活得時間更長。”

（文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔。）