每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

原本打算打造成“亞洲最大純地下商業(yè)項(xiàng)目”，后因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾多年，一直開(kāi)發(fā)無(wú)果。

近日，位于青島市北CBD核心地帶的青島中央廣場(chǎng)項(xiàng)目迎來(lái)了最新進(jìn)展。10月11日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從阿里法拍獲悉，該項(xiàng)目將于11月10日正式開(kāi)拍，起拍價(jià)6.37億元。

青島中央廣場(chǎng)項(xiàng)目權(quán)屬人為青島華筑置地有限公司（下稱(chēng)華筑置地），從拍賣(mài)資料來(lái)看，目前項(xiàng)目尚未完工，內(nèi)部多處房源仍處于毛坯狀態(tài)，項(xiàng)目上堆有部分建筑材料，與周邊較為成熟的商業(yè)配套形成鮮明對(duì)比。

10月11日下午，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，純地下商業(yè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位和開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力考驗(yàn)較為嚴(yán)格，目前在國(guó)內(nèi)打造較為成功的案例有濟(jì)南泉城銀座百貨泉城廣場(chǎng)項(xiàng)目、西安世紀(jì)金花鐘樓店項(xiàng)目等。

對(duì)于青島中央廣場(chǎng)，柏文喜表示，純地下商業(yè)模式一定程度上會(huì)制約項(xiàng)目發(fā)展，但是其位置別具優(yōu)勢(shì)，可能會(huì)成為接盤(pán)方看重的要素。“完全可以通過(guò)引進(jìn)有強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)能力和號(hào)召力的商業(yè)品牌企業(yè)來(lái)盤(pán)活。”

曾號(hào)稱(chēng)“亞洲最大純地下商業(yè)項(xiàng)目”

曾經(jīng)有多風(fēng)光，如今就有多落寞，曾經(jīng)號(hào)稱(chēng)打造“亞洲最大純地下商業(yè)項(xiàng)目”的中央廣場(chǎng)，怎么就走到了被拍賣(mài)的地步？

公開(kāi)資料顯示，2011年，華筑置地拿下該地塊使用權(quán)，并于2012年開(kāi)工建設(shè)，此后經(jīng)歷多次變更施工方案、施工單位等，中間數(shù)次停工、復(fù)工，至2019年1月全面停工。

從區(qū)位來(lái)看，青島中央廣場(chǎng)項(xiàng)目位于青島CBD正中，地處連云港路與敦化路交叉口，用地面積93850平方米，臨近青島萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，屬于青島城市中心地段。

有青島市民表示，自己每天上班都會(huì)路過(guò)該項(xiàng)目，當(dāng)初項(xiàng)目起點(diǎn)與規(guī)劃水準(zhǔn)都不低，曾與歐亞中心和青房財(cái)富中心被稱(chēng)為青島的“CBD商業(yè)航母”，后來(lái)項(xiàng)目停工了，一直處于“大坑”狀態(tài)。

按照規(guī)劃，青島中央廣場(chǎng)原定將項(xiàng)目分成三個(gè)區(qū)域打造，其中負(fù)一層商業(yè)面積55250平方米，負(fù)二層商業(yè)面積62220平方米，負(fù)三層停車(chē)面積39400平方米。項(xiàng)目建成后地下負(fù)一層、負(fù)二層主要功能為商業(yè)、餐飲、休閑娛樂(lè)等，負(fù)三層主要為車(chē)庫(kù)。

從評(píng)估報(bào)告來(lái)看，青島中央廣場(chǎng)以成本法計(jì)算的總價(jià)值為9.10億元，此次起拍價(jià)為6.37億元，相當(dāng)于折價(jià)30%開(kāi)拍，屆時(shí)是否有金主接盤(pán)仍未可知。不過(guò)在業(yè)內(nèi)看來(lái)，項(xiàng)目所處的核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)是最大看點(diǎn)，若有具備運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)以及號(hào)召力的企業(yè)來(lái)盤(pán)活，仍值得期待。

不過(guò)從青島的地下商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，似乎并不太樂(lè)觀(guān)。在中央廣場(chǎng)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中的“估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)狀況分析”一欄中提到：“市北區(qū)遼寧路中房防文化城（地下）中心營(yíng)業(yè)狀況不容樂(lè)觀(guān)，約有三分之一商鋪正常營(yíng)業(yè)，三分之一商鋪上鎖歇業(yè)，另有三分之一商鋪空置。”

記者注意到，青島中央廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊有諸多大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前已經(jīng)建成的包括卓越大融城、諾德廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、青島國(guó)際航運(yùn)中心，青房財(cái)富中心、西王大廈等。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)，截至2022年7月，青島中央商務(wù)區(qū)商圈在寫(xiě)字樓出租商圈熱度榜中位居第5名，寫(xiě)字樓出售價(jià)格27207元/平方米。該商圈共有寫(xiě)字樓樓盤(pán)28個(gè)，熱度較高的樓盤(pán)包含卓越世紀(jì)中心、西王大廈、卓越大廈、諾德廣場(chǎng)、青島國(guó)際航運(yùn)中心、半島新天地、中鐵·青島廣場(chǎng)、宇恒大廈、青房財(cái)富中心寫(xiě)字樓，租金在59.7元/平方米·月-78.58元/平方米·月不等。

公告未提及已購(gòu)房者權(quán)益

事實(shí)上，在此次拍賣(mài)以前，就曾有多家媒體道青島中央廣場(chǎng)項(xiàng)目因久未交房且未退款而被投訴，多位業(yè)主與華筑置地涉及法律糾紛。

企查查數(shù)據(jù)顯示，青島華筑置地的大股東為青島嘉德新業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，持股比例為93%，華筑置地目前已成為多起案件的被執(zhí)行人，涉及金額在數(shù)千萬(wàn)到數(shù)億元不等。

據(jù)青島生活服務(wù)新聞網(wǎng)站信網(wǎng)報(bào)道，此前購(gòu)買(mǎi)了中央廣場(chǎng)項(xiàng)目的業(yè)主，在購(gòu)房合同上蓋章的主要有兩家公司，一家是青島華筑置地有限公司，另一家是青島海牛中央廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司。后者大股東為于仲潤(rùn)，持股96%，該公司同樣涉及多起司法案件，已經(jīng)被列為失信被執(zhí)行人。

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)了該項(xiàng)目的業(yè)主來(lái)說(shuō)，被法拍后是否能夠迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)？10月11日下午，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這取決于被拍賣(mài)的項(xiàng)目是否包括了業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房屋。

王玉臣提到，“在部分被拍賣(mài)的爛尾樓項(xiàng)目里，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似情況，即債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行開(kāi)發(fā)商名下的在建工程或土地使用權(quán)，而不少房子其實(shí)已經(jīng)賣(mài)給了購(gòu)房人。此時(shí)，如果對(duì)在建工程進(jìn)行拍賣(mài)，勢(shì)必會(huì)影響到購(gòu)房人的利益。這時(shí)，如果購(gòu)房人不及時(shí)申請(qǐng)執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴，則在建工程可能就被拍賣(mài)到‘新金主’名下，成為對(duì)方名下資產(chǎn)，購(gòu)房人就失去了對(duì)房屋的期待權(quán)，只能解除和開(kāi)發(fā)商的合同，要求返還房款，賠償損失。而爛尾樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商往往可能名下已經(jīng)沒(méi)有資產(chǎn)，購(gòu)房人就會(huì)面臨錢(qián)房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。”

王玉臣建議，如果有購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了類(lèi)似被法拍的項(xiàng)目，務(wù)必注意立即提起相關(guān)執(zhí)行異議。“必要的時(shí)候，甚至還要提起相關(guān)執(zhí)行異議之訴，盡量中止拍賣(mài)流程，避免在建工程被拍賣(mài)。而競(jìng)拍人也需要注意拍賣(mài)時(shí)房屋的具體銷(xiāo)售情況，避免拍賣(mài)取得后還有更多麻煩和糾紛。”

華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒則表示，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)一手商品房后開(kāi)發(fā)商被查封拍賣(mài)的情形，原先的權(quán)益不會(huì)因?yàn)榕馁u(mài)而過(guò)渡到后續(xù)買(mǎi)入者身上。“原房產(chǎn)依附的權(quán)益，要想讓后來(lái)的買(mǎi)受人繼續(xù)承擔(dān)責(zé)任，必須有法律的明確規(guī)定或者說(shuō)合同的事前約定。”

“本次拍賣(mài)公告并沒(méi)有說(shuō)原來(lái)的買(mǎi)受人繼續(xù)享有權(quán)利。”周爭(zhēng)鋒提到，之前買(mǎi)了房子的業(yè)主，可以依據(jù)該條款提出執(zhí)行異議，排除執(zhí)行解除查封。如達(dá)不到法定阻卻執(zhí)行的條件，則只能追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，而不能強(qiáng)迫后面的競(jìng)買(mǎi)人繼續(xù)和自己履行前述買(mǎi)賣(mài)合同。

封面圖片來(lái)源：阿里法拍