每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

?杭州“史上最貴法拍豪宅”又要降價(jià)開拍了！

今年前8個(gè)月，杭州當(dāng)仁不讓地成了全國(guó)樓市銷售最旺的城市，趁熱打鐵的法拍房是否保持了同樣熱度？

這套評(píng)估價(jià)超1.65億元的別墅“杭松居”占地約5.5畝，青磚黛瓦、水榭樓閣一應(yīng)俱全，室內(nèi)200噸純紅木裝修，堪稱“法拍房之王”，但遺憾的是，9月7日一拍結(jié)果是無人出價(jià)，流拍！

來源：某法拍平臺(tái)

“杭松居”將在9月26日10點(diǎn)繼續(xù)拍賣，二拍起拍價(jià)直接打了8折（一拍起拍價(jià)為1.155億元），降到9240萬(wàn)元，兩次起拍價(jià)相差2300萬(wàn)元，足夠買一套杭州城區(qū)的豪宅。

圖片來源：某法拍平臺(tái)

占兩張房票

“杭松居”位于杭州知名別墅區(qū)——綠城桃花源，由于背靠余杭鳳凰山，緊挨未來科技城，并且開發(fā)容積率僅為0.27，稱得上全國(guó)罕見的低容積率樓盤。

據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道，當(dāng)初業(yè)主買入這套房子花了6000萬(wàn)元，然后裝修花了7000多萬(wàn)元。“杭松居”內(nèi)分南園、水景園、西園、北園，亭臺(tái)廊榭、假山、瀑布一應(yīng)俱全，130多種花卉及名貴樹種造價(jià)高達(dá)1000萬(wàn)元。院中還有大型錦鯉池，包括百年紅豆杉及百條日本錦鯉，單株日本雪松價(jià)格高達(dá)100萬(wàn)元。

至于掛牌原因，去年這套房子掛牌出售，是因?yàn)闃I(yè)主給朋友做擔(dān)保投資P2P失利，欠了約2億元，急需資金周轉(zhuǎn)，因此連房子帶室內(nèi)精裝修及藏品打包出售，希望能快速回籠資金，但始終未能找到意向客戶接手。

“杭松居”合計(jì)建筑面積超過1000平方米，其中6-1室地上2層，建筑面積959.68平方米，土地面積786.6平方米；6-2室地上1層，建筑面積89.19平方米，土地面積73.1平方米。

這房子的室內(nèi)裝修足夠讓你驚掉下巴：

競(jìng)買公告透露，室內(nèi)裝修耗費(fèi)了200噸紅木做中式精裝修，整套定制紅木家具、紅木根雕茶桌茶椅、紅酸枝餐桌椅及紅木格子架、7米紅木老茶臺(tái)、臥室衣帽間及書房、紅木格子架......還有客廳七彩琉璃玄關(guān)屏風(fēng)、墻面刺繡墻紙、地下室標(biāo)準(zhǔn)尺寸游泳池、酒窖、桑拿房、健身房......

截至9月24日上午，已經(jīng)有744人設(shè)置提醒，23596次圍觀，但并沒有人“敢”報(bào)名參拍。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，杭州這套房子本來也有一些門檻，原本是6-1、6-2兩幢商品別墅，前業(yè)主買下來打通成為兩套，按照目前杭州的購(gòu)房政策，要買下“杭松居”，等于一下子要拿出兩個(gè)名額。

競(jìng)買公告也提示：因標(biāo)的物有兩本產(chǎn)權(quán)證書的特殊性，故需兩個(gè)購(gòu)房資格，請(qǐng)競(jìng)買人明確購(gòu)房資格后再參與競(jìng)拍。

圖片來源：某法拍平臺(tái)

5.6折會(huì)有戲嗎？

本次二拍起拍價(jià)9240萬(wàn)元與市場(chǎng)價(jià)1.65億元相比，相當(dāng)于打了5.6折，這一“骨折價(jià)”究竟有沒有吸引力？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，1.65億元并非真正的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。

介紹內(nèi)容中有一條“本標(biāo)的物市場(chǎng)價(jià)格16500萬(wàn)元系申請(qǐng)執(zhí)行人與被執(zhí)行人雙方議價(jià)。因網(wǎng)頁(yè)設(shè)置問題，無法直接體現(xiàn)為議價(jià)價(jià)格，特在此告知，視為各有意向的買受人已明確知曉本標(biāo)的物所顯示的市場(chǎng)價(jià)格16500萬(wàn)元實(shí)為議價(jià)價(jià)格。”

阿里拍賣客服向記者解釋，1.65億元是雙方協(xié)商一致的價(jià)格設(shè)置為市場(chǎng)價(jià)格，并且寫明的是雙方的議價(jià)。

但時(shí)至今日，價(jià)格已經(jīng)不再是法拍房成交的絕對(duì)因素。

9月20日，上海頂級(jí)豪宅湯臣一品掛牌3日再度流拍。

這套豪宅掛牌價(jià)7890萬(wàn)元，房屋建筑面積合計(jì)471.22平方米，其中地下車位建筑面積39.33平方米、住宅建面431.89平方米，室內(nèi)有4個(gè)臥室、5個(gè)主衛(wèi)、1個(gè)保姆房、一個(gè)儲(chǔ)藏室、一個(gè)洗衣房、一個(gè)工作間及設(shè)備露臺(tái)，書房和主臥連通帶270度的觀景陽(yáng)臺(tái)。按照掛牌價(jià)粗略計(jì)算，住宅部分單價(jià)不到18萬(wàn)元/平方米。

當(dāng)時(shí)吸引了38730次圍觀，732人設(shè)置提醒，但僅1人報(bào)名，最終因無人出價(jià)流拍。

盧文曦對(duì)此分析認(rèn)為，買得起湯臣一品的多是由于項(xiàng)目極佳的區(qū)位與江景景觀，且多青睞于高樓層，貴一些也是愿意的，但這個(gè)房源只能看到少量江景，18萬(wàn)元的單價(jià)不具優(yōu)勢(shì)，掛在15萬(wàn)元以內(nèi)或還有吸引力。

隨著多個(gè)一線、新一線及二線城市將法拍房納入限購(gòu)，高價(jià)法拍房流拍現(xiàn)象逐漸增多，并且市場(chǎng)發(fā)生了分化。今年3月，杭州宣布樓市限購(gòu)政策覆蓋至法拍房，根據(jù)政策要求，參與限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣的競(jìng)買人，須符合杭州住房限購(gòu)政策。

盧文曦對(duì)記者表示，“很多法拍房現(xiàn)在受到管控，尤其是在信貸看緊之后，這種超高總價(jià)的法拍房肯定受影響。另一方面，杭州市場(chǎng)也開始有一點(diǎn)轉(zhuǎn)涼的苗頭，再加上此前法拍房已經(jīng)出現(xiàn)了流拍，市場(chǎng)心態(tài)存在很大壓力，所以在這種情況下，就算沒有流拍，多數(shù)也是以底價(jià)成交?？傮w來看，可能市場(chǎng)也是相互看看熱鬧，不一定有真正的交易意愿。”

“事實(shí)上，即使同一個(gè)市場(chǎng)也會(huì)存在分化現(xiàn)象，新房市場(chǎng)也是一樣，關(guān)注紅盤的人特別多，但一般項(xiàng)目去化可能也不太理想。一方面跟這個(gè)區(qū)域板塊里的供求有關(guān)系，另一方面跟區(qū)域里投放產(chǎn)品的稀缺程度、市場(chǎng)關(guān)注程度，尤其是價(jià)格方面有很大關(guān)聯(lián)。大量有置換需求的人沒辦法實(shí)現(xiàn)置換意愿，積極性、可能性也慢慢變小，因此‘紅盤現(xiàn)象’基本上也難以持續(xù)，可能三四季度市場(chǎng)會(huì)開始慢慢降溫。”盧文曦說。

封面圖片來源：某法拍平臺(tái)