每經(jīng)記者 黃鑫磊    每經(jīng)編輯 張海妮    

近日，有企業(yè)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者投訴，南京金江春創(chuàng)意科技園內(nèi)辦公樓遲遲未能竣工驗(yàn)收，超出房屋交付時(shí)間，因此向開發(fā)商南京金江春物流有限公司（以下簡稱南京金江春）申請(qǐng)退款，可南京金江春以買家企業(yè)破壞建筑外立面為由，要求恢復(fù)建筑本來面貌，否則拒絕退款。

據(jù)悉，金江春創(chuàng)意科技園土地性質(zhì)為“科研用地”，其中房屋銷售單價(jià)僅為1.4萬元/平方米，且按政策可享受建筑面積50%以內(nèi)的房屋轉(zhuǎn)讓銷售。

4月8日，浦口區(qū)建筑安裝工程質(zhì)量監(jiān)督站負(fù)責(zé)人表示，負(fù)責(zé)金江春創(chuàng)意科技園竣工驗(yàn)收的不止一個(gè)部門，需要規(guī)劃、消防、人防等多部門聯(lián)合，他們只負(fù)責(zé)驗(yàn)收房屋布局是否和設(shè)計(jì)圖紙保持一致。

4月9日，負(fù)責(zé)金江春創(chuàng)意科技園內(nèi)房屋銷售管理的江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)技術(shù)研創(chuàng)園管理辦公室方面表示，“需要讓開發(fā)商提供說法”。南京金江春董事長王守兵則告訴記者，由于前述購房企業(yè)裝修時(shí)將房屋外立面“全部破壞”，才導(dǎo)致整個(gè)金江春創(chuàng)意科技園無法竣工驗(yàn)收。 

金江春創(chuàng)意科技園營銷中心。圖片來源：每經(jīng)記者 黃鑫磊 攝 

買家：開發(fā)商資金緊張拖延工期致無法驗(yàn)收

2019年底，南京金舜達(dá)建設(shè)工程有限公司（以下簡稱南京金舜達(dá)）董事長邵召從浦口區(qū)交巡警大隊(duì)建設(shè)中隊(duì)出門時(shí)，發(fā)現(xiàn)馬路對(duì)面的園區(qū)內(nèi)有幾幢漂亮的“紅房子”，頓時(shí)起了興致，打算買來用作辦公樓。

簡單了解一番后，邵召和開發(fā)商南京金江春簽訂了《金江春創(chuàng)意科技園定制聯(lián)建投資協(xié)議》，以1865萬元的價(jià)格買下一幢樓，并在2020年1月21日支付了400萬元定金，2020年3月30日支付了總房款的50%，即剩下的532萬元。

協(xié)議顯示，金江春創(chuàng)意科技園所在地塊土地面積為26862.5平方米，規(guī)劃用途為科教用地（科技研發(fā)），土地使用年限為50年，有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。而“紅房子”的建筑層數(shù)為地上4層、地下1層，建筑面積為1332.1平方米，另贈(zèng)地下儲(chǔ)藏室348.4平方米及1個(gè)車位。

協(xié)議約定，房屋交付時(shí)間為2020年5月30日，由于南京金舜達(dá)原來租賃的辦公用地將于2020年9月到期，間隔時(shí)間較短，因此，邵召和南京金江春商定，先拿到“紅房子”的鑰匙，讓施工隊(duì)進(jìn)場裝修，這樣能讓公司入駐時(shí)立刻進(jìn)入工作氛圍。

然而，僅僅裝修10天后，邵召被告知，由于施工隊(duì)破壞了“紅房子”的外立面，導(dǎo)致金江春創(chuàng)意科技園整個(gè)園區(qū)無法通過竣工驗(yàn)收，開發(fā)商南京金江春斷了“紅房子”的水電，裝修無法繼續(xù)進(jìn)行。

從此，雙方進(jìn)入了長達(dá)一年的“扯皮”。

邵召看中的“紅房子”。圖片來源：每經(jīng)記者 黃鑫磊 攝 

“我是真喜歡這房子，否則也不會(huì)這么快就簽了合同，一口氣付了900多萬元。”邵召告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自從獲悉金江春創(chuàng)意科技園無法竣工驗(yàn)收后，邵召便起疑調(diào)查，發(fā)現(xiàn)事情沒有那么簡單。

邵召稱，金江春創(chuàng)意科技園遲遲無法竣工驗(yàn)收，與南京金江春資金緊張，導(dǎo)致工期拖延有關(guān)。

3月31日，記者在金江春創(chuàng)意科技園內(nèi)看到，園區(qū)內(nèi)土層裸露，建筑垃圾堆積，道路尚未鋪設(shè)，部分工人仍在進(jìn)行管道、綠化方面的施工，而“紅房子”被木板封死進(jìn)出口，內(nèi)部仍是毛坯房狀態(tài)。

開發(fā)商：外立面被破壞致無法竣工驗(yàn)收

啟信寶數(shù)據(jù)顯示，南京金江春成立于2008年，注冊(cè)資本為2500萬元，實(shí)控人為王守兵，經(jīng)營范圍包括公路貨物運(yùn)輸代理、汽車配件、鐵路機(jī)車車輛配件銷售、倉儲(chǔ)服務(wù)、集裝箱拆/拼裝服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等，旗下還有一家南京金江春創(chuàng)意科技園管理有限公司。

4月1日，在南京金江春的辦公室里，董事長王守兵在接受記者采訪時(shí)介紹，公司在2013年拿的地；2019年房屋結(jié)構(gòu)封頂，已經(jīng)可以用于銷售；2020年5月份前，公司發(fā)現(xiàn)南京金舜達(dá)的裝修隊(duì)伍將其購買的房屋外立面“全部破壞”，導(dǎo)致整個(gè)金江春創(chuàng)意科技園無法竣工驗(yàn)收，此事已被當(dāng)?shù)嘏沙鏊涗浽诎浮?/p>

記者在王守兵的指引下，看到南京金舜達(dá)所購房屋北側(cè)外立面的玻璃及部分水泥已被敲掉，與周邊同類建筑對(duì)比明顯。

同時(shí)，對(duì)于南京金舜達(dá)質(zhì)疑的資金緊張問題，王守兵表示：“公司資金困難也好，不困難也好，跟他（南京金舜達(dá)）這個(gè)房子沒有關(guān)系，都像他這樣買房子，該付的錢不付給我，我的資金就困難。”

根據(jù)《金江春創(chuàng)意科技園定制聯(lián)建投資協(xié)議》，買方南京金舜達(dá)應(yīng)于2020年3月30日前繳納總房款的50%，剩余房款若選擇銀行按揭，則需確保2020年4月20日前辦理完銀行下款手續(xù)。

此外，按照“延遲付款的約定”，在約定期限內(nèi)，買方每逾期1日，應(yīng)根據(jù)房屋協(xié)定簽訂生效日銀行同期貸款利率的1.5倍支付應(yīng)付款項(xiàng)滯納金，若逾期30日以上，并經(jīng)開發(fā)商發(fā)出催告函1周內(nèi)仍未支付到期款項(xiàng)的，開發(fā)商有權(quán)解除本協(xié)議，收回該房屋另行處置，并按本協(xié)議總價(jià)款向買方追索補(bǔ)償，同時(shí)，買方已交付的定金不予退還。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，南京金舜達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾與王守兵私下多次溝通，他們希望按照之前約定：先裝修，同時(shí)恢復(fù)建筑外立面；后交付，可以全款支付剩余房款，但雙方一直僵持不下。

對(duì)此，上述負(fù)責(zé)人表示，“我和他（指南京金江春）說，一些細(xì)節(jié)東西可以再談，如果說這房子真的有問題就直說，如果不確定這房子什么時(shí)候能驗(yàn)收、銷售，我們就不買了，該退就退錢給我，我損失的東西那就算了”。

邵召對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在當(dāng)初簽署合同時(shí)，南京金江春方面承諾會(huì)幫助南京金舜達(dá)完成科技企業(yè)認(rèn)證，但發(fā)生裝修事件后，這一事項(xiàng)也就此擱置下來。

記者獲取的合同。

科研用地銷售給個(gè)人涉嫌違規(guī)

根據(jù)《金江春創(chuàng)意科技園定制聯(lián)建投資協(xié)議》，其中的“產(chǎn)權(quán)手續(xù)”規(guī)定，在征得浦江街道書面同意后，本項(xiàng)目所建房產(chǎn)可按建筑面積的50%以下比例轉(zhuǎn)讓、銷售給研發(fā)機(jī)構(gòu)、企業(yè)（不得轉(zhuǎn)讓、銷售給個(gè)人）。

由于本項(xiàng)目為科研用地，無法出讓給自然人，簽署正式銷售合同需以企業(yè)名義購買，同時(shí)，受讓主體應(yīng)為有意向在南京浦口江浦街道珠江工業(yè)園區(qū)投資創(chuàng)辦科技、電子、軟件信息技術(shù)等研發(fā)、知識(shí)性服務(wù)業(yè)、文創(chuàng)類公司。

圖片來源：中國裁判文書網(wǎng)

然而，根據(jù)《原告王祥與被告南京金江春物流有限公司房屋買賣合同糾紛一案的民事判決書》（(2020)蘇0111民初3797號(hào)），2018年8月12日，原告王祥與被告南京金江春簽訂《金江春創(chuàng)意科技園定制聯(lián)建投資協(xié)議》，王祥自愿“定制聯(lián)建”該房屋，用途為科技研發(fā)辦公，銷售單價(jià)為8891.41元／平方米，總房款為47萬元。

其中，由于本項(xiàng)目為科研用地，無法出讓給自然人，簽署正式銷售合同需以企業(yè)名義購買，雙方一致同意按照房產(chǎn)管理部門要求辦理相關(guān)手續(xù)；南京金江春協(xié)助王祥辦理公司注冊(cè)手續(xù)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由王祥承擔(dān)。

此外，雙方在合同中明確約定，南京金江春最晚應(yīng)于2019年12月31日向王祥交付該房屋；南京金江春經(jīng)王祥書面催告90個(gè)工作日后仍未交付的，王祥有權(quán)要求解除合同。

一審判決顯示，現(xiàn)南京金江春未能在約定期限交付房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約，而王祥已于2020年5月31日書面向南京金江春要求退房，王祥書面要求退房之日距本案法庭辯論終結(jié)之日已超過90個(gè)工作日，按照合同約定，王祥有權(quán)要求解除合同。

江蘇泰和律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、南京律協(xié)常務(wù)理事李遠(yuǎn)揚(yáng)告訴記者，科研用地在出售時(shí)必須由開發(fā)商自持一定比例，購房者需要是經(jīng)過認(rèn)證的科技企業(yè)，這個(gè)范圍比較明確，如果開發(fā)商“幫助”個(gè)人購房者設(shè)立科技企業(yè)用以蒙混過關(guān)，當(dāng)?shù)毓芪瘯?huì)可以對(duì)此追責(zé)。

4月12日，江北新區(qū)管委會(huì)一負(fù)責(zé)人在電話中告訴記者，科技類樓宇銷售必須滿足兩個(gè)條件：一是必須拿到竣工備案，二是銷售對(duì)象必須是經(jīng)過認(rèn)證的科技類企業(yè)，沒有達(dá)到這兩個(gè)條件，就是不合規(guī)的。