每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

南昌出圈了！開發(fā)商懵了！住建部火速派人現(xiàn)場督導！

不過，不像其他幾個華東城市那樣以“萬人搖”、房價跳漲等吸引全國關(guān)注，南昌此番刷屏是因樓市調(diào)控政策“一日游”。

3月24日，南昌發(fā)布“樓九條”以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。梳理政策原文，主要可概況為兩方面，一是針對B端房企，推出不限房價、地價的地塊，吸引、鼓勵房企參與新城建設(shè)，促進項目開發(fā)；另一方面則是針對市場C端購房者，實施南昌都市圈購房同權(quán)，擴大“人才引進”政策范圍，增加市場購買力。

實際上，在此次“樓九條”出臺之前，南昌樓市已現(xiàn)出萎靡狀態(tài)，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁出臺放松政策。

“樓九條”一經(jīng)發(fā)布被部分媒體解讀為，南昌放松調(diào)控，刺激樓市，炒作空間加大。隨后，住建部與江西省政府通過視頻會議進行了會商，責令立即糾正，并將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。

一個此前誰也預(yù)計不到的城市，成為今年以來住建部督導第七城，前序城市分別是上海、深圳、杭州、無錫、成都、西安。

目前，早先報道“樓九條”政策的部分媒體、自媒體稿件已刪除。

新房成交創(chuàng)近9年新低

同為華東省會城市，與杭州、蘇州等地動輒就出現(xiàn)萬人搖的火熱相比，南昌樓市要靜寂許多。去年，南昌樓市成交端遇冷，新房二手房成交量雙雙下降，但供應(yīng)端已逐步放開，土地成交火熱。

“江西人口多，高考競爭很激烈，很多人戶口沒遷過來；贛州的人多往福建和廣州去，其他地級市會選擇往武漢和長沙去。”一位南昌新市民告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

“中心城區(qū)的房價太高，沒有增值價值，在南昌真正投資房產(chǎn)的人并不多。”這位新市民談到，身邊沒有在這炒房的，只有剛需，近期身邊有同事剛買不久，都是首套房。

新房數(shù)據(jù)方面，去年南昌量價齊跌，即便開發(fā)商祭出折扣、創(chuàng)新營銷方式，單月份成交量仍不及往年。據(jù)樂居江西統(tǒng)計，2020年南昌市（不含南昌縣、新建區(qū)，下同）新房網(wǎng)簽37887套，同比下跌28.78%，創(chuàng)近9年新低；網(wǎng)簽面積約450.48萬平方米，同比下跌28.54%；新建商品房備案均價為13967元/平方米，較去年下跌3.8%。

值得注意的是，南昌近幾年商業(yè)、辦公產(chǎn)品表現(xiàn)也十分萎靡，非住宅市場供大于求，去年供應(yīng)109萬平方米,同比下降41.08%；備案74萬平方米,同比下降44.78%；均價12273元/平方米，同比下跌7.45%；公寓產(chǎn)品為備案主力。

二手房成交也不容樂觀，據(jù)江西易居研究中心統(tǒng)計觀察，最能直觀反映市場熱度的二手市場連降三年，隨著眾多項目臨近交房，南昌二手房的掛牌量將再度上升。記者查閱鏈家獲悉，目前南昌在售二手房67883套。

據(jù)樂居江西，2020年南昌市（不含南昌縣、新建區(qū)）二手房網(wǎng)簽22028套，同比下跌19.33%；網(wǎng)簽面積約215.49萬平方米，同比下跌17.23%。相較2019年，南昌新房、二手房成交量雙雙下跌。

樓市成交雖遇冷，但土拍市場卻十分火熱。據(jù)江西土拍網(wǎng)統(tǒng)計，2020年，南昌市（含贛江新區(qū)、不含安義縣、進賢縣，下同）共成交123宗經(jīng)營性用地，同比上漲124.49%；土地出讓金總額約641.78億元，同比上漲76.79%，創(chuàng)下近8年新高。

江西易居研究中心預(yù)測，截至2020年12月底,南昌商品住宅庫存去化周期上升到9.6個月,加上2020年大量供地，今年庫存壓力會持續(xù)加碼，市場競爭壓力會更大，市場需要預(yù)警。

實際上為活躍市場成交，南昌去年年內(nèi)已多次出臺政策促交易。去年2月，南昌公積金放開二次貸款，2020年2月26日(含當日)以后購買的住房，均可申請“二次貸款”，首付、利率上浮10%，即首付比例為40%，利率為3.575%。

2020年4月，南昌全面放開城鎮(zhèn)落戶限制，實行零門檻準入政策，實行以群眾申請為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”準入政策。

這些政策旨在促進樓市成交去化。

“樓九條”違背房住不炒！

實際上，近日南昌發(fā)布的政策，并非只針對房地產(chǎn)行業(yè)。3月19日，南昌市政府辦公室印發(fā)《做大全市工業(yè)經(jīng)濟總量的若干政策措施》，其中包括做大5個行業(yè)經(jīng)濟總量的政策措施通知，房地產(chǎn)市場是其中一個。

不同于其他22城的土地集中供應(yīng)、兩限嚴格政策，南昌“樓九條”計劃“兩不限”地塊，將重點發(fā)展高鐵東站、經(jīng)開、臨空區(qū)、高新區(qū)等，視情況公開出讓不限房價、地價地塊。這也被業(yè)界認為是最出圈和受市場關(guān)注的點之一。

此外，南昌還將加大重點新城建設(shè)的土地供應(yīng)量，重點打造“高鐵新城、空港新城、九望新城、瑤湖航空城”，鼓勵央企和著名民企參與新城建設(shè)；對歷年已出讓未開工用地，促開工、促上市，提高住宅有效供給。

暫時放寬新建商品房住宅預(yù)售條件，預(yù)售資金監(jiān)管比例由原來的50%、60%，分別調(diào)整為20%、30%；由原來需達到項目辦理竣工驗收合格具備交付使用為止才可申請使用重點監(jiān)管資金，調(diào)整為可根據(jù)項目工程建設(shè)進度分6個節(jié)點申請降低重點資金監(jiān)管比例的方式使用監(jiān)管資金。

此次“樓九條”另一個備受關(guān)注的點，是南昌將推進大南昌都市圈居民購房同權(quán)，本地或非本地戶籍購房者，繳納個稅或社保即可按照房地購房政策購房，

也就是說，在南昌劃定的都市圈中，包括南昌市，九江市，撫州市臨川區(qū)、東鄉(xiāng)區(qū)，宜春市的豐城市、樟樹市、高安市和靖安縣、奉新縣，上饒市鄱陽縣、余干縣、萬年縣等地戶籍居民互為享受本地戶籍人口購房政策。

有媒體統(tǒng)計，一旦都市圈同權(quán)政策落地，購房范圍輻射到整個南昌區(qū)域，樓市將有望增加近1300萬人次購買力。

同時，南昌推動長江中游城市住房公積金互認互貸，落實人才住房支持政策，實施“南昌人才10條”以及“補充規(guī)定”，給予最高200萬元、最低6萬元的購房補貼。

無論是針對供應(yīng)端還是需求端，南昌“樓九條”一經(jīng)發(fā)布就被指放松調(diào)控，刺激樓市，炒作空間加大。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這是變相托底樓市甚至刺激樓市，違背了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，會向市場和社會傳達出不良信號，這觸發(fā)了從上到下的督導和約談問責機制。

撤回、約談、被現(xiàn)場督導！

政策發(fā)布次日，便被要求撤回，相關(guān)負責人被約談。

據(jù)央視新聞報道，3月24日，媒體報道江西南昌發(fā)布了《促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，將于4月20日實施，其中有的條款與穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求不符。江西省立即采取措施，江西省政府負責同志代表省政府主要負責同志約談了南昌市政府主要負責同志，責令南昌市立即糾正，消除負面影響，確保市場穩(wěn)定。

同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與江西省政府通過視頻會議進行了會商，要求江西省和南昌市切實提高政治站位，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

住建部已將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單，加強對南昌市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，即日已派出督導組赴南昌市現(xiàn)場督導。

3月25日中午，江西省政府約談了南昌市政府主要負責同志和分管負責同志，要求南昌市進一步提高政治站位。

南昌市政府表示，將深刻吸取教訓，立即收回文件，并舉一反三，堅決貫徹黨中央國務(wù)院決策部署，按照江西省委省政府要求，切實落實房地產(chǎn)調(diào)控主體責任，著力解決好住房突出問題，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)