每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“調(diào)解方案沒法接受，每家虧幾十萬或上百萬。”對深圳市龍華區(qū)觀瀾觀光路鴻基新都“買房變租房”的第三次協(xié)商結(jié)果，業(yè)主尤嘉和鄰居們表示不能接受。

對前后協(xié)商過程中運營商的表現(xiàn)，尤嘉也頗有微詞，“8月31日忽悠一次了，9月3日又忽悠一次，9月8日第三次出結(jié)果，希望對方是認真的。”

“誰會花幾百萬租一個房子??？在哪里不能租？”8月7日，當尤嘉和鄰居們看到深圳鴻潤創(chuàng)建投資有限公司（下稱鴻潤創(chuàng)建，運營商）突然在公寓大堂展出一則落款日期為2019年7月5日的“非銷售”說明時，尤嘉憤怒地申訴道。

在尤嘉看來，鴻潤創(chuàng)建偽造了說明告示，否認了售房行為。與此同時，她意識到，自己兩年前購房時銷售人員的承諾和簽訂的那份《租賃協(xié)議》，遠非想象中那么簡單。

此后，鴻基新都的業(yè)主便有組織地在陽臺上掛出了“違規(guī)銷售”“退房賠款”等維權(quán)條幅。

“以出售為名步步誘導”

尤嘉是參與和運營商協(xié)商的業(yè)主代表之一。2018年5月，尤嘉以總價255萬元購入一套建筑面積為102平方米的三房兩廳，其中首付款128萬元，剩余127萬元貸款分10年期還清，但尤嘉表示，這部分貸款利息要遠高于市場。

尤嘉說自己和老公2018年購房時由于社保不夠年限，沒有深戶，鴻基新都打著不限購、不限貸和以租代售的名義，與他們簽下了租賃合同。

尤嘉提供給《每日經(jīng)濟新聞》記者的租賃合同顯示，甲方為鴻潤創(chuàng)建，而物業(yè)租賃依據(jù)及批文是中國長安汽車集團深圳投資有限公司（下稱長安汽車深圳）以出讓方式取得位于寶安區(qū)觀瀾街道宗地號為A924-0165地塊的50年土地使用權(quán)。

啟信寶顯示，鴻潤創(chuàng)建成立于2014年，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)；物業(yè)管理；土方工程的施工；建筑工程設(shè)計和施工等。

查詢土地使用權(quán)出讓公告，A924-0165是商業(yè)服務設(shè)施用地，打造各類零售、餐飲及旅館業(yè)。

但在A924-0165地塊上建起的鴻基新都產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，既不算小產(chǎn)權(quán)，也不是紅本商務公寓。相比小產(chǎn)權(quán)，鴻基新都有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》四證，但與正規(guī)的商務公寓相比，又少了一個《銷售許可證》。

而對于當時為何會簽下租賃合同，尤嘉說，一方面是當時銷售人員的出售承諾，另一個是他們在鴻基新都售樓處及網(wǎng)上推廣宣傳看到的也均有“銷售”字眼。

與尤嘉認為鴻潤創(chuàng)建變相出售商品房說辭相互印證的，是一份2018年5月深圳市規(guī)劃和國土資源委員會龍華管理局開具的《行政處罰決定書》。

行政處罰決定書中，龍華管理局認為從“單價21741元/平方米（或19926元、20123元、22625元、20066元等）”，價款“一次性付款、分期付款、貸款方式付款”、物業(yè)租賃期限為20年等內(nèi)容上看，相應協(xié)議及材料表現(xiàn)出來的內(nèi)容和目的已經(jīng)完全具備房地產(chǎn)銷售、買賣內(nèi)容，可認定鴻潤創(chuàng)建實際為變相出售商品房。

后續(xù)查明，該公司已將收取款項全部退回5名“承租人”，并處以人民幣50萬元罰款。

不過，在鴻基新都百余名業(yè)主維權(quán)輿論高峰時，仍有中介人員向購房者表示該項目是在出售的，這也是尤嘉認為鴻潤創(chuàng)建變相出售商品房的另一個證據(jù)。

而對此尤嘉和鄰居所說的買房變租房，鴻潤創(chuàng)建稱，當時已口頭告知支付款項僅為使用、租賃居住權(quán)，目前正在積極解決。

開發(fā)商承諾不抵押不轉(zhuǎn)讓

自事件發(fā)生以來，尤嘉說已經(jīng)與鴻潤創(chuàng)建等前后溝通過三次，其中也發(fā)生了不愉快的事情。這次，鴻潤創(chuàng)建給出了兩個解決方案，方案一是尤嘉等使用權(quán)人繼續(xù)持有使用權(quán)，同時長安汽車深圳公司和鴻潤創(chuàng)建均做出不抵押、不轉(zhuǎn)讓的承諾，但尤嘉和鄰居并不滿意。

尤嘉提供給記者的最新協(xié)調(diào)資料顯示，長安汽車深圳公司承諾和保證:長安深圳公司系宗地號A924-0165地塊的土地使用權(quán)人。在長安深圳公司與鴻潤創(chuàng)建簽訂的《長安汽車培訓中心和商務公寓項目合同》項下，鴻潤創(chuàng)建公司在建設(shè)運營期內(nèi)投資、建設(shè)、管理、運營鴻基新都商務大廈，并擁有該項目唯一、排他、獨立的建設(shè)權(quán)、運營管理權(quán)、收益權(quán)。建設(shè)運營期間。長安深圳公司不會轉(zhuǎn)讓、抵押鴻基新都X棟XX號房。

與此同時，鴻潤創(chuàng)建承諾和保證：在鴻潤創(chuàng)建與使用權(quán)人簽訂的鴻基新都X棟XX號房《深圳市物業(yè)租賃合同》項下20年租賃期滿后，使用權(quán)人有權(quán)依約免租金使用該房產(chǎn)至2059年1月1日。上述使用權(quán)期間，鴻潤創(chuàng)建不會轉(zhuǎn)讓、抵押鴻基新都X棟XX號房。使用權(quán)人在《深圳市物業(yè)租賃合同》項下的全部權(quán)利義務可以按照該合同約定進行轉(zhuǎn)讓以及繼承/承繼。

但對于2059年期滿后如何處置，長安汽車深圳和鴻潤創(chuàng)建表示按照屆時的法律規(guī)定辦理。

一位市場人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，即便有承諾書，風險仍非常高。一般沒有房產(chǎn)證的公寓因無法分割成小戶型進行銷售，常會采用以租代售的折中方式進行回款，但這類房產(chǎn)的風險就是僅一本大證，房產(chǎn)無法登記在自己名下，將來可能會被所有者拿來做抵押，或因債務糾紛變成不良資產(chǎn)來處置。

而現(xiàn)實中僅一本大證，被所有者拿來做抵押或因債務糾紛變成不良資產(chǎn)被處置的案例并不鮮見。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，成龍所有的兩套北京NAGA上院房產(chǎn)，一直由成龍及家人居住使用，但因種種理由，十余年來中泰成龍公司并未辦理正常手續(xù)，該房產(chǎn)依然在開發(fā)商名下，后由于其涉及債務糾紛，“成龍的豪宅”也成為被處置的資產(chǎn)之一。

尤嘉將這則案例轉(zhuǎn)載到了她的社交平臺，她拒絕簽承諾書的原因之一是她認為她的房屋將來也有可能面臨“被處置”的風險。

“每家虧幾十萬或上百萬”

鴻潤創(chuàng)建給出的第二個方案便是要求尤嘉等人支付實際占用租金、結(jié)清貸款、恢復房屋原貌后退房。

調(diào)解協(xié)議顯示，尤嘉等使用權(quán)人選擇不再繼續(xù)履行原合同，希望單方解除原合同的，使用權(quán)人按照原合同約定的租金標準支付實際占用天數(shù)的房屋租金(實際占用天數(shù)房屋租金=原合同總金額/20/365*實際占用天數(shù));并且使用權(quán)人須先結(jié)清與租賃房屋相關(guān)的一切欠款(含銀行貸款),并出示相關(guān)結(jié)清證明及收據(jù)，恢復房屋原貌交付運營商。如發(fā)現(xiàn)房屋并未按照原貌恢復,向使用權(quán)人收取每平方米800元(按建筑面積計算)的裝修費后，由運營商自行恢復原貌。裝修費從退還的剩余租金中直接扣減。

但留給尤嘉和鄰居們協(xié)商的時間并不多，如果同意上述調(diào)解方案，他們需要于2020年9月28日前到運營商處辦理調(diào)解手續(xù)。如果尤嘉等人不同意接受以上方案，無法達成調(diào)解的，則按照相關(guān)合同約定和法律規(guī)定處理。

尤嘉認為對方越來越?jīng)]誠意，也沒法接受。“每家都虧幾十萬或上百萬，現(xiàn)在就是讓業(yè)主承擔后果。按照運營商的邏輯，租房貸款，說給外人聽，真的很可笑。”

而對于尤嘉等百余名業(yè)主所反映的買房變租房事情，龍華區(qū)住建局回應稱，依照現(xiàn)有證據(jù)，并不能證明鴻潤創(chuàng)建存在違法銷售，但就出租事宜已約談鴻潤創(chuàng)建，要求其依法依規(guī)出租。

以租代售得不到法律保護

上次以租代售引起市場關(guān)注還是3年前長租公寓處在風口浪尖時，中興通訊深圳人才公寓涉以租代售，價格由原來的3000元/平方米漲到2.5萬元/平方米，引起員工不滿，后被媒體報道，被深圳市住房和建設(shè)局相關(guān)部門約談并要求整改。?

實際上，深圳以租代售很早就有了，具體操作流程是，一個項目僅一本大產(chǎn)權(quán)證，分割出售，然后跟開發(fā)商簽一個20或50年租賃協(xié)議，“房款”也就是所謂的租金一次性或分期貸款付清。

上述市場人士表示，目前深圳這樣以租代售的項目也很常見，近期啟用中介、刷爆朋友圈的某頭部房企所售龍華項目就是其中一個。

本質(zhì)上，這種產(chǎn)品本身也不具有金融屬性，在市場上流動性很差，尤嘉現(xiàn)在認為“鴻基新都買房變租房后，沒有學位、積分，甚至其安全性還不如小產(chǎn)權(quán)房。”她和鄰居們的集體訴求便是退房。

“切莫貪圖小利、聽信虛假宣傳。”一名不愿具名的政府工作人員告訴記者，不要只聽開發(fā)商和銷售的一面之詞，買房之前要看項目是否五證齊全。另外，如果真有需求打算長租，也盡量一次性繳納租金不超過3年，押金不超過3個月租金。

上海秦兵律師事務所主任徐斌認為，以租代售或者簽訂內(nèi)部買賣協(xié)議在法律上得不到保護。以租代售合同本質(zhì)上是購房合同而不是租賃合同，但是五證不全有可能導致合同無效，依法開發(fā)商應當承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償金，同時還要賠償購房人房價上漲損失的增值部分，以及銀行利息損失。

（文中受訪者為化名）

封面圖片來源：受訪者供圖