每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

8月底，王念去了一趟所在的區(qū)住建局，打印無房證明，來維系她首套購房資格。在715新政前賣出唯一住房的王念，邊興奮地穿梭在各網(wǎng)紅新盤認籌現(xiàn)場，邊感慨積分比不過土著。

好在，8月開發(fā)商推盤積極，深圳新房迎來了供應量最大周，某種程度上緩解了王念的購房焦慮。

《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系上中原地產(chǎn)中介譚平樂時，他正在帶客戶去中山市看房的路上。“不太理想，我們得自己找出路”，這是715新政后，以譚平樂為代表的中介群體的工作常態(tài)——給沒有深圳購房名額的客戶介紹臨深區(qū)域樓盤。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，715新政后市場信心下降，二手房成交量明顯下降；新房供應量上升，在價格比二手房存在優(yōu)勢且稅費比二手房低的情況下，新房成交量能保持相對高位。至于未來市場走勢，何倩茹表示，至少在價格方面應該是橫盤。

新房供應或將維持爆發(fā)狀態(tài)

進入8月后，開發(fā)商推盤節(jié)奏明顯加快，新房市場迎來供應高峰期。據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計，8月份共有17個新盤項目獲得預售，其中含深汕合作區(qū)共14個住宅項目，供應房源共計9600套、91.06萬平方米。

僅8月供應量就比整個上半年要多，特別是8月的最后一周，有7個住宅項目入市，入市房源超5700套，供應量主要來自寶安、龍華及龍崗，為深圳樓市新房年度供應最大周。而新盤獲批后，也幾乎是在一周內(nèi)即開盤推售。

新房市場的火熱，在深圳各地產(chǎn)大V社交圈也均有體現(xiàn)。他們的每條信息幾乎都與新開盤或即將開盤的項目有關，或是踩盤現(xiàn)場、或是指導會員或粉絲去認籌他們認為有價值的項目，鮮有二手房的討論。這與715新政前二手房市場的熱鬧形成鮮明對比。

何倩茹認為，往年深圳新房也有下半年比上半年供應量偏多的慣例，今年受疫情影響，上半年的供應比往年更少，下半年推盤量會更集中。其次，馬上進入傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售季節(jié)，房企會準備充足房源帶動銷售量增加。第三，3月份為減輕房企的資金壓力，深圳市政府放寬了預售審批的條件，這有利于新盤加快入市。最后，深圳在715新政后，房企擔憂未來銷售會受到更大影響，近期加快推貨。

但市場上新盤去化存在明顯冷熱不均，西部熱度高于東部的現(xiàn)象，沙井、光明、龍華等西部熱門區(qū)域，開盤“日光”項目明顯增多。

深圳市寶安區(qū)某中介門店 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

至于為何會出現(xiàn)去化冷熱不均現(xiàn)象，戴德梁行認為，除價格因素、學位、地鐵等重要因素外，新政提升了深圳購房門檻，房票變得更加珍貴，性價比更高的樓盤，尤其是存在較大價差的樓盤成為“打新”的主要目標。如龍華上塘的限價盤中海匯德理，與周邊二手房價差達到2萬～3萬元/平方米左右。

17個新盤項目，9600套，91.06萬平方米，這僅為今年新房井噴供應的開端。據(jù)深圳市住建局的公示數(shù)據(jù)，2020年深圳計劃入市的住宅共計490.55萬平方米，50618套，從樂有家數(shù)據(jù)看，今年前8個月深圳新房供應套數(shù)在2.4萬套左右，這就意味著9～12月份還將有約2.6萬套住宅入市。因此，年底前新房供應或將持續(xù)呈現(xiàn)爆發(fā)狀態(tài)。

二手住宅成交大幅減少 中介力推臨深項目

715新政后，在南山區(qū)做中介的周師明顯感覺到了市場涼意?，F(xiàn)在他的朋友圈里，除了偶爾發(fā)幾個深圳的二手房或新盤項目，幾乎都是在賣力推臨深項目。

“給客戶群發(fā)南沙、中山等臨深區(qū)域的新房，不管客戶之前買沒買房，都發(fā)，萬一撞上了呢”。這是周師近一個月的工作狀態(tài)，他向記者展示了給客戶發(fā)過的信息，往上劃拉好幾頁，都是他給客戶發(fā)的臨深樓盤信息。而大部分客戶一條信息也沒回復過他。但他笑著說，“也沒拉黑我”。

周師和譚樂平的境遇也開始在市場數(shù)據(jù)上反應。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月深圳全市過戶11322套二手住宅，環(huán)比下跌15.6%；二手住宅成交均價66002元/平方米，環(huán)比下跌1.3%。

因為二手房過戶存在數(shù)據(jù)滯后性，8月過戶量雖過萬但實際成交已有所下降。結合深房中協(xié)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)及樂有家門店成交數(shù)據(jù)來看，8月二手住宅成交與6、7月相比有大幅度減少，預計在9月下旬后才會明顯體現(xiàn)在過戶量上。

美聯(lián)深圳董事總經(jīng)理江少杰認為，二手房市場的網(wǎng)簽數(shù)量下滑還沒完全體現(xiàn)出來。以美聯(lián)物業(yè)的了解，超過一半的購房群體在新政后失去了購房資格，購房名額被限制的情況會在2～3年以后得到“緩解”。

分區(qū)域來看，除南山區(qū)外，8月絕大多數(shù)行政區(qū)成交均現(xiàn)量價齊跌，龍崗、寶安仍為成交的主力區(qū)域。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，龍崗過戶3253套，環(huán)比下跌13.5%，成交均價45069元/平方米，環(huán)比下跌2%；寶安過戶2734套，環(huán)比下跌12.4%，成交均價58641元/平方米，環(huán)比下跌1.1%；南山位居第三，過戶1855套，環(huán)比下跌13%，成交均價98385元/平方米，環(huán)比上漲1.1%。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認為，715新政主要針對的就是二手房，導致了二手房成交量快速下降。715新政影響大，堪稱史上最嚴。未來一段時間，二手房成交量預計將低位徘徊，但深圳市場購買力充足，雖然限購升級、需求下降，但整體供需不平衡的局面沒有改變，二手房價格預計會比較平穩(wěn)。

“受新政影響，原本計劃賣房換房的業(yè)主撤盤了，市場掛盤量、誠意賣的業(yè)主也有減少，所以業(yè)主心態(tài)還比較堅挺。”周師表示。同時據(jù)樂有家統(tǒng)計，深圳各區(qū)二手住宅掛牌價多數(shù)上漲。截至8月31日，深圳全市二手住宅掛牌均價為6.9萬元/平方米，環(huán)比上漲1.32%。各行政區(qū)中僅鹽田環(huán)比微跌0.68%，其余區(qū)均為上漲。漲幅最高為南山，掛牌均價9.6萬元/平方米，環(huán)比上漲2.13%。

不過從樂有家門店數(shù)據(jù)來看，8月中旬開始房源、客源及二手帶看量都止跌回升，市場對于新政的消化期已過半，不少購房者繼續(xù)踏上看房之路，預計9月市場回暖趨勢會更明顯。二手市場備案數(shù)據(jù)持續(xù)下行，短期步入下行區(qū)間，預計將持續(xù)1～2周時間，隨著7.15政策的逐步消化，成交將迎來穩(wěn)定期。

而今年是否會出現(xiàn)開發(fā)商久盼的“金九銀十”現(xiàn)象，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，近期住建部召開重點房企融資座談會、城市房地產(chǎn)工作會商會，分別從房企端、城市監(jiān)管端加強分類指導，從這來看，未來市場熱度較高的城市將大概率調(diào)控加碼，不會出現(xiàn)市場過熱的情況，也很難出現(xiàn)金九銀十。

某上市房企副總裁告訴記者，“今年是買新房的窗口期，有人說現(xiàn)在來深圳沒機會了，政府幫壓著房價，這就是機會。新政后很多人一下沒了名額，公寓快速上漲了一波，現(xiàn)在需求又轉移到了小產(chǎn)權。”

王念還穿梭在各大網(wǎng)紅盤，表示某些市場非?；馃岬谋P并不會去參與，沒足夠資金，但她也不想像炒房客一樣合伙去買，按照她的計劃，年前買定即可。而周師每天仍在群發(fā)著臨深新盤信息。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝